論住宅小區停車位、車庫的權利歸屬

張思宇

(華東政法大學，上海 200062)

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論住宅小區停車位、車庫的權利歸屬

張思宇

(華東政法大學，上海 200062)

摘要：建筑物區分所有權原則一直是實務中適用的難點，理論界對此原則的理解也不統一，法律更沒有明確具體的規定，因此，造成了住宅小區停車位、車庫權利的歸屬不明確，引起許多社會矛盾和沖突。解決此問題，一方面需要理論上的創新，分析不同停車位的特點，再具體根據其特點明確其歸屬；另一方面更需要國家完善相關法律法規，明確法律規定，統一法律適用。

關鍵詞：住宅小區；停車位；車庫；公攤面積；配置比例

一、問題的提出

近年來，隨著我國經濟的發展和人民生活水平的提高，汽車已經逐漸走進普通家庭。汽車對于社會進步的作用顯而易見，但是隨著私家車數量的大幅增加，隨之而來的就是停車難問題凸顯，住宅小區停車位、車庫緊張問題尤為嚴重。在北、上、廣、深等大城市，停車位成為買房者首先考慮的問題。近年來由停車位問題引發的糾紛經常發生，尤其是在業主與開發商之間，而我國法律并沒有明確的規定，各地區的做法也不一致，這就造成法律適用的不統一、司法公信力的降低等一系列問題，極大地影響了社區和社會的和諧。因此，筆者認為，在這種情況下很有必要分析小區停車位的歸屬問題。

二、我國法律規定的現狀

2007年頒布的《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”這在一定程度上確定了部分停車位、車庫的權屬。

2009年5月最高人民法院頒布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第五條規定：建設單位按照配置比例*配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。該項規定雖然對《物權法》第74條有關停車位權屬的規定進行了細化和完善，但是仍然沒有在法律層面解決停車位的歸屬問題。對此問題不論是理論界還是實踐中都沒有統一答案。

《物權法》第74條主要采取了由雙方當事人約定歸屬的觀點，同時也含有法定歸屬的觀點。[1]2009年的《解釋》也是對此規定的細化，以便于操作。筆者認為，上述的規定具有以下幾點進步意義：第一，在大體上填補了以往關于車位、車庫歸屬沒有法律規定的空白。《物權法》首次以法律形式規定了車位歸屬，為實踐中普遍存在的此類糾紛確立了法律標準。第二，分不同情況進行規定以具體確定歸屬，以更好地保護業主的利益。規定建筑區劃內的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，正是為了防止開發商擅自將車位、車庫出租或出賣給業主以外的人。而直接規定占用共有道路或場地的車位歸業主共有保證了業主對于共有車位的所有權，有利于實現雙方的公平。第三，《解釋》中“配置比例”的規定正是為了明確法律規定中“應當首先滿足業主需要”的問題。即只要建設單位按照配置比例將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，就應當認定其行為符合《物權法》中有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

但是第74條的規定也存在如下缺陷：第一，關于“首先應當滿足業主需要”和“其他場地”的規定仍不明確。“首先滿足業主需要”是滿足當前情況下有車業主的停車需要還是小區全體業主的需要？若《解釋》中的配置比例規定是按照車位與房屋一比一來確定，此問題便能解決，但是無車業主的車位如何處置？會不會造成資源浪費？第二，法律規定當事人通過約定來確定歸屬，但是實踐中如果出現雙方沒有約定或者約定不明的情況應如何處理？這些問題仍需要法律或司法解釋做出進一步的規定。

三、停車位、車庫的再定性及權屬爭議

(一)停車位、車庫的定性和分類

對停車位、車庫的定性就是分析其是屬于建筑物區分所有權中共有部分還是屬于專有部分。《解釋》的第二條規定，建筑區劃內的專有部分應當具有以下條件：具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業主所有權的客體。專有部分以外的其他部分為業主共有部分。因此，筆者認為，對于停車位、車庫的性質不能一概而論地認定其為專有或者共有。根據《物權法》第74條中“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的規定，可以認定經過當事人約定的車位、車庫一般為專有，而其他占用共有道路或場地的則為共有。同時，還需要根據不同車位、車庫的特點進一步分析。

實踐中住宅小區的停車位及車庫主要有以下三種：一是地面停車位，該類車位一般是直接在地面通過劃線分割的方式明確位置的車位；二是架空層停車位、車庫，通常是將樓房的首層架空，只留下墻柱用以停車的固定設施；三是地下停車位及車庫，受地面空間的限制而開發利用樓房地下空間用于停車的設施。對于這三種不同的車位、車庫，應當根據其特點具體分析其歸屬。

(二)停車位、車庫的權屬爭議及評析

關于住宅小區車位、車庫的權屬認定，我國理論界主要存在以下幾種不同觀點：

1.歸開發商所有

此種觀點的出發點是基于“誰投資，誰所有”的理論。持這種觀點的理由是，小區內的停車位和車庫是由開發商建造或設置，從初始意義上講開發商擁有利用其收益的權利，同時這樣也可以鼓勵開發商因收益而建造更多的車位、車庫以便于業主利用，而且這也符合一般的社會公平原則。此外，“停車位、車庫一般相對于小區內的建筑物來說具有獨立性，其一般具有明顯的界限，如地面車位的分割線，車庫的空間四至等。因此，可以說它們是由開發商在房屋之外獨立建成，可以作為獨立的財產”[2]。此學說為“獨立客體說”。

筆者認為，直接規定車位、車庫歸開發商所有對廣大業主來說更為不利，本來開發商就處于優勢地位，這樣做加劇了其對于業主利益的侵蝕。同時實踐中也出現了開發商將其所有的車位、車庫出賣給業主之外的人的情況，這就沒有起到緩解停車難的作用。雖然車位、車庫確實具有一定的獨立性，但是這種獨立性是相對的，將車位、車庫與小區的建筑物絕對地區分開來是不現實的，正是因為車位、車庫設置于小區內，與小區存在難以分割的關系，才使得它們起到提高彼此價值的作用。

2.歸業主共有

贊成該觀點的學者的理由是：首先，小區內的停車位和車庫相對于建筑物來說只是附屬物，其只是構成了小區業主對于該小區的設施完善程度和生活環境評價的一個方面，這也是其價值體現，實踐中很少有業主會首先關心小區內的停車位及車庫而不問建筑物的狀況。既然是附屬設施，那么相對于建筑物就是從物，就要遵循《民法通則》和《物權法》中“主物轉讓，從物一并轉讓”的原則。其次，支持停車位、車庫歸業主共有是為了平衡業主和開發商之間的地位，因為廣大業主相對于開發商來說總是處于弱勢地位。如果將車位、車庫歸開發商所有，無疑會在現有的房價壓力下又給業主增加一層尋找和購買停車位的壓力。

筆者認為，此觀點存在三個方面的缺陷：第一，車位、車庫與建筑物不能說是民法上的主物從物的關系。所謂從物，必須是獨立于主物，為發揮主物效用而存在的物。[3]小區車位是獨立的物權客體，區分于與主體相連接的不具獨立性的輔物。從物必須依附于主物才能發揮其價值，如商品房的樓梯之于住宅，[4]雖然車位、車庫依附于建筑物而存在，但是其停放車輛的作用脫離了建筑物仍然能夠發揮，不是真正意義的民法上的從物，它們的價值與建筑物是截然不同的。因此,二者不是主從物關系，當然不適用從隨主的轉讓原則。第二，將車位、車庫歸業主所有會直接損害開發商的利益，進一步打擊他們建造車位、車庫的積極性，反過來還是損害業主的切身利益。第三，這種歸屬方法對于沒有私家車的業主是不公平的。把車位、車庫歸屬于業主，開發商在既有利益損失的情況下肯定會將建造車位、車庫的成本計入建筑物的成本中，由全體業主分攤，那么無車的業主也承擔了車位、車庫的成本，這顯然是不公平的。

3.當事人約定歸屬

這種觀點就是由買賣房屋的雙方通過協商達成合意來確定車位、車庫的歸屬。這里的當事人應當也只能指開發商和業主。其有三個優點：第一,體現了民法上的意思自治原則。建筑物和停車位歸屬屬于私權領域，由當事人約定其歸屬正是體現這一原則。第二,這種觀點與現行法律規定相吻合。《物權法》第74條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，正是這種觀點的體現。第三,增加雙方對于結果的接受程度。因為無論協商結果如何，均是雙方達成一致，而不是由法律或者國家強制力干預所致，這是對雙方依據意思自治自由處分權利的尊重。

這種觀點雖然是在雙方平等自愿基礎上約定而成的，但是在前文中已敘述過，現實中約定的雙方——開發商和業主本身就處于不平等的狀態，在財力、信息掌握、社會影響、與政府關系等方面業主都無法與開發商相提并論。所以說這里的約定從最初的雙方地位來看就是不公平的，最后的結果很多都是開發商利用自己的優勢迫使或者在業主自認為公平的情況下達成充分滿足開發商利益的約定。若雙方難以協商一致，鑒于雙方的不對等則仍會出現不利于業主的后果。因此，單純通過雙方意思自治達成合意的方法也是難以達到平等的。

4.根據是否計入公攤面積確定歸屬

這種觀點是以開發商是否將停車位、車庫的成本和面積計入建筑物的成本和面積之中來確定歸屬。若計入，則業主購買房屋價格中包括車位和車庫，車位、車庫歸業主所有，反之則歸開發商所有。[5]在這種觀點中，計算公攤面積*公攤面積，即公用分攤建筑面積，指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。來源：http://baike.so.com/doc/6608812.html(訪問時間為2015年11月5日)。的依據是建設部于1995年出臺的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(以下簡稱《分攤規則》)，其中第八條規定，公用建筑面積其中包括下列組成部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。《分攤規則》還規定，不應計入的公用建筑空間包括：“倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道……”對于不計入公攤面積的部分應當屬于開發商所有，然而《分攤規則》對于不同類別的車位、車庫所占地是否屬于公用建筑面積都沒有做出明確具體的規定。因此，在規定不明確的情況下，如果開發商在出售小區內建筑物時將車位、車庫計入公攤面積，則車位、車庫歸業主所有，反之歸開發商所有。

這種觀點的優點是：第一，有利于促進業主和開發商之間的平衡。將車位、車庫一概歸于開發商或者業主單獨所有，從公攤面積的因素來考慮，車位、車庫包括計入公攤面積和非計入公攤面積兩種，所以總會存在業主額外占有沒有計入公攤面積或者開發商額外占有計入公攤面積從而侵犯對方利益的情形。第二，這樣可以維護無車業主的權益。前述將車位、車庫歸屬業主的觀點使無車業主無端承擔費用是不公平的。此種觀點下無車業主可以選擇不承受車位、車庫的成本。

然而筆者認為，此種觀點仍有瑕疵：第一，《分攤規則》關于公攤面積分攤方法的規定不夠具體明確，在實踐中不易操作，而且容易發生糾紛。第二，諸如公攤面積、建筑面積等概念均涉及建筑學的專業知識，一般業主大多不具備這方面的知識，在面對本來就處于強勢的開發商時雙方就會更加不對等。因此，在這種前提下即使能夠制定出實施計劃，在實踐中也難以切實執行，同時還會造成執行成本的浪費。

在基本立場上筆者贊同由雙方當事人約定歸屬的觀點。其他三種觀點雖然具有一定的合理性，但是在實踐中歸業主或開發商的觀點過于絕對，這樣總會損害一方利益，而按照是否計入公攤面積來確定歸屬的觀點對業主來說過于抽象，而且筆者認為這幾種觀點要么不易修正，要么即使經過修正也會存在難以執行的問題，所以只有約定歸屬的觀點總的來說是可以采納的。但是單純的由雙方約定也不妥，在此筆者認為較理想的措施是：

(1)法律應當為開發商設定新的義務。要求其在出售建筑物與業主協商車位歸屬時應當向業主主動說明車位的建設成本及建筑物的各方面情況，并對業主的疑問進行解釋說明，從而彌補開發商與大多數業主信息不對稱的不足。同時這樣也是減少業主因不知情而發生糾紛的有效手段。

(2)法律法規可以增加規定業主與開發商在產生糾紛時，由開發商承擔舉證責任，證明與業主主張相反的事實，若其不能證明，則承擔不利后果，法院應當支持業主的主張。這樣可以避免開發商利用其優勢地位欺瞞業主，侵犯業主的合法權益。

(3)在允許當事人協商的同時還應當增加國家權力的適度干預和控制。這是最能夠直接有效發揮效用的方法。其實前述的通過制定法律的方法就屬于廣義的國家權力干預的范疇。國家還可以在進行規劃審批時要求開發商所建造的住宅小區停車位設置達到一定的標準，防止開發商為追求利潤減少車位、車庫。

四、完善小區停車位、車庫歸屬的新構思

(一)根據不同類型的車位，具體確定其權利歸屬

1.地面停車位的歸屬

地面停車位是開發商直接在地面上畫線分割而成，其一般位于住宅小區內的空地或者道路上，因此，其歸屬一般直接適用法律規定即可。地面車位與建筑物區分明顯，本身在建筑區劃內又不計入建筑面積，應當屬于當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定其歸屬。若地面車位是占用業主共有的道路或者其他場地設置而成，就依《物權法》規定歸業主共有。

2.架空層停車位的歸屬

對于架空層停車庫的歸屬要結合上述公攤面積說中的相關理論，根據《房產測量規范》規定，高于2.2米的建筑物才能作為建筑面積計算，目前低于2.2米的首層架空層車庫較多，顯然是無法計入公攤面積的，因此，按此理論應當屬于開發商所有。但是筆者認為，架空層車庫仍屬于建筑區劃內的車位、車庫，應當首先滿足業主需要，仍應通過出售、附贈等方式約定歸屬，而且這也存在雙方協商達成合意的情況，此時協商結果若能夠實現公平，則應尊重雙方的約定。

3.地下停車位、車庫的歸屬

地下停車位、車庫的歸屬具有特殊性，應當分情況而定，分為一般的地下車庫和利用人防工程建造而成的停車位、車庫。對于一般情形，《分攤規則》第九條規定，公用建筑面積計算原則：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。因此，按照我國目前的房地一體主義，這種地下停車位、車庫也不分攤土地使用權，可以認為其相當于“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。但是考慮到地下停車位、車庫的巨大建造成本，為了實現社會公平，筆者建議由業主與開發商共有，這樣也可以保護開發商的積極性。而由人防工程改造而成的停車位、車庫，由于其特殊性質，應當根據法律規定來確定歸屬。《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”可以看出，人防工程在平時是歸投資者所有，而以其改造成的停車位、車庫也應當歸屬開發商所有。

(二)完善相關法律法規，明確法律規定，統一法律適用。

筆者認為，可以從以下幾個方面完善：

第一，進一步明確法律關于建筑區劃內車位、車庫與房屋數量的比例的規定，保證車位、車庫的建造數量能夠滿足全體業主需要。同時規定在配置比例不平衡出現無車業主的多余車位時，可以由開發商享有該車位的收益權，以鼓勵開發商多建車位，從而實現雙贏。第二，對于“其他場地”的規定，根據法律已有的規定，對于建筑區劃內的車位、車庫通過約定確定其歸屬，而“其他場地”直接適用法定業主共有，其與公共道路也不同。實踐中因“其他場地”的停車位、車庫歸屬不明確而引起的糾紛相對較少，筆者建議可以在實際操作中具體問題具體分析，以尋找更合適的方式解決。法律可以規定在當事人沒有約定或者約定不明的情況下，采用是否計入公攤面積的觀點來確定歸屬。此種情況下雙方的約定解決不了問題，而另外兩種觀點又過于絕對，而此時采取公攤面積的觀點不至于造成很大的執行壓力。雖然這種方法存在一定缺陷，但是實踐中出現上述情況畢竟是極少數的。因此，在國家沒有出臺相關法律規定的情況下可以采用。

[參 考 文 獻]

[1]孔喜梅.城市居民社區公共停車位的治理研究——基于《物權法》和治理理論的分析[J].湖南財政經濟學院學報,2015(1):124-129.

[2]王利明.論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題[J].現代法學,2006(5):76-86.

[3]王利明.物權法教程[M].北京:中國政法大學出版社,2003:19．

[4]高圣平.住宅小區車位車庫的性質及其權利歸屬研究——兼評《物權法》第74條[J]．法學家,2008(6):110-124.

[5]楊立新.窗前綠地·樓頂空間·停車位——論物權法規定建筑物區分所有權必須解決的三個問題[EB/OL].[2015-09-05].http://www.yanglx.com/dispnews.asp?id=37.

On Attribution Right of Residential Parking Space and Garage

ZHANG Siyu

(EastChinaUniversityofPoliticsandLaw,Shanghai200062,China)

Abstract:The principle of building differentiation ownership has difficulties in applications. Whether in the theory or in the general affairs there are different viewpoints about it. What′s worse, the provisions of the law are more unspecific, which cause the ownership of the parking and garage unclear, and also cause many social contradictions and conflicts. Solving this problem, on the one hand, the theory needs to be innovated on analyzing the characteristics of the parking space in different kinds, then its attribution can be classified according to its characteristics; on the other hand, our country should make more perfect the related laws to clarify the law rules and make unified application in laws.

Key words:residence community; parking space; garage; shared area; configuration proportion

中圖分類號：D923.2

文獻標志碼：A

文章編號：1674-3318(2016)02-0024-05

作者簡介：張思宇(1991-)，女，河南周口人，華東政法大學2014級碩士研究生，研究方向為民事訴訟法學。

收稿日期：2015-11-24