傳統國家法對田宅買賣契約的限制及其啟示

劉海波

〔摘要〕 總的來看，我國歷史上對田宅買賣契約在締約主體、選擇相對人、締約程序和契約履行等方面均作出了限制。這些限制產生的效應是：導致田宅買賣契約具有濃厚的人格化色彩，深受形式主義的制約，民間出現對國家法律抵制的情況。我國歷史上對田宅買賣契約的限制以及由此產生的深層次效應，對當前的農地流轉具有一定的警示意義：確權賦能是農地流轉市場化的前提，法律應適當放開對農地流轉的限制，政府在農地流轉中應提供更有效的公共服務。

〔關鍵詞〕 田宅買賣契約，投狀申牒，立券投稅，農地流轉

〔中圖分類號〕D929 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1004-4175（2016）02-0123-06

縱覽史乘，無論何種社會形態，田宅等不動產的買賣對于社會經濟秩序的影響較之一般動產交易要大得多，皆有專門的法律制度加以規制。我國歷史上對田宅買賣契約的限制是為了維護宗法倫理與統治秩序，而在現代民法視域下，法律對不動產交易的規制，如公示公信制度，歸根到底則是為了保障交易安全和契約自由。為此，本文擬在考察傳統國家法對民間田宅買賣契約進行諸多限制的基礎上，分析其對傳統田宅買賣契約制度產生的深層次效應及對我國當代農地流轉的警示意義。

一、歷史上限制田宅買賣契約的主要形式

通觀我國歷史，對民間田宅買賣契約的限制主要表現在契約主體、選擇相對人、締約程序與履行方式四個方面，下面分而論之。

（一）對契約主體之規制

誰有權訂立田宅買賣契約，誰為契約的主體，即“契首”，這一涉及到傳統宗法體制下財產權利的實際歸屬問題，早在先秦時代就有了一定的規范。《禮記·坊記》曰：“父母在，不敢有其身，不敢私其財。”《禮記·內則》亦云：“子婦無私貨，無私蓄，無私器，不敢私假，不敢私與。”身體發膚都是受之父母，由父母支配，更何況財產。唐代則將尊長對田宅等家族財產的處分權納入律法之中，唐律規定，尊長在，子孫不得自專，若卑幼私輒用財，皆有刑事懲治，并且按照私自處分財物的價值大小而決定刑罰的輕重 〔1 〕486。宋代的規定則更為詳盡：“家長在，子孫弟侄等不得輒以奴婢、六畜、田宅及余財物私自質舉，及賣田宅。”若家長“隔在化外及阻隔兵戈，即須州縣相度事理，給與憑由，方許商量交易。如是卑幼骨肉蒙昧尊長，專擅典賣、質舉、倚當，或偽署尊長姓名，其卑幼及牙保引致人等并當重斷，錢業各還兩主” 〔2 〕231。可見，宋法嚴格禁止子孫弟侄私立契約出賣田宅，并申明只有家長方可成為契約中合法的當事人。

當家長去世，在新家長出現之前，孀婦的締約權也是受到嚴格限制的。《明公書判清明集》中“母在與兄弟有分”有這樣的判語：“交易田宅，自有正條，母在則合令其母為契首，兄弟未分析，則合令兄弟同共成契。” 〔3 〕301“母為契首”說明在宋代存在以“令”“敕”等未編入《宋刑統》法典的法律規范，規定訂立契約時，須由母親為首率領其子共同參加，并共為一方契約當事人。“令兄弟同共成契”，則表明了孀婦必須與子弟共同為契約一方主體。如《南宋淳祐二年（1242）休寧縣李思聰等賣田山赤契》中李思聰與母親商議將一塊田地出賣 〔4 〕445-446，是以在這件契約的表述上，李思聰與母親、弟弟為同賣人，其叔叔為中證人，契約方得以成立。

（二）對選擇契約相對人的限制

在我國歷史上，家庭身份是一個人在社會中的最基本的身份。每個人都是家庭中的一分子，都從屬于某個家族，而且在自然小農經濟為主的社會中，一個人可能永遠沒有機會脫離他的家族。那么（家長）在進行契約行為的時候也會不同程度地受到家族的影響，這就是中國傳統社會中的“親族先買權”。在田宅買賣中，締約雙方不能自由選擇，親族享有優先購買的權利。同姓同族之間總是傾向于聚族而居，但同時并不排斥在異姓之間形成“街坊”關系，這種地緣關系可看作是血緣關系在空間的投影。于是在親族先買權之外，又引申出鄉鄰先買權，正所謂：先問房親，次問四鄰。

田宅買賣先問親鄰在國家法律層面的規定最早始于五代后周，宋元時期這種做法更加普遍，契約中常有“如有家、外人占攔，并是賣主自行支當，不涉買主之事”的約定。一份保存完整的元代“賣花園屋基帳”完整地展現了元代田宅買賣“先問親鄰”的程序：“泉州路錄事司南隅排鋪住人麻合抹，有祖上梯己花園一段，山一段，亭一所，房屋一間，及花果等木在內，并花園外房屋基一段，坐落晉江縣三十七都，土名東塘頭村。今欲出賣，（價）錢中統鈔一百五十錠。如有愿買者，就上批價，前來商議。不愿買者，就上批退。今恐（人心）難信，立帳目一紙，前去為用者。至元二年七月（以下為立帳出賣人、出賣人母親、行帳官和不愿買人簽名）。” 〔4 〕484

賣主署名二人，先為麻合抹，后為其母，符合卑幼不能擅自出賣田宅的法律規定。帳是賣方征求親鄰意見的書面文件，其上簡要說明賣方姓名、田宅概況、售價等。帳送往親鄰處征詢意見，親鄰中無意購買者，限十日內在賬上“批退”，以表明自己放棄了先買權；有意承買者，在帳上面批明自己愿意接受的最高價格，即“批價”，并于十五日內前來與賣主商議具體交易價格 〔5 〕1754。這份帳的末尾是不愿承買此花園屋基的賣主麻合抹三個姑姑和一個叔叔的“批退”簽押。這意味著在同等價格條件下，親族和四鄰擁有對所出賣田宅的優先購買權，若他們均無意承買，賣主方可將其賣與他人。

（三）對締約程序之規制

我國歷史上對于民間田宅買賣契約締約程序之規制主要表現在兩個方面。

1.投狀申牒。在我國歷史上，大體來說，田地分為官田與民田，官田指官府掌握或經營的土地，民田指私人占有和經營的土地。唐代以前官府對締約方式的限制在史料中尚未找到確切的記載，在唐代，出賣田宅之前須向官府申請“文牒”。文牒是指業主出賣其田宅之前，由官府批準田宅業主出賣其產業的證明文書。田無文牒，擅自買賣者，“財沒不追，苗子及買地之財并入地主” 〔1 〕245。唐《雜令》也載：“諸家長在，而子孫弟侄等不得輒以奴婢、六畜、田宅及余財物私自質舉，及賣田宅。其有質舉賣者，皆得本司文牒，然后聽之。” 〔6 〕788-789此雜令頒布于唐玄宗開元二十五年（737年），并為五代諸國和宋代所沿用 〔2 〕230-231。意思是，家長在，子孫弟侄質舉賣田宅須得向官府市司簽發文牒，若不問家長，擅自出賣田宅者，則田宅、契價俱歸還本主。這其中也有督促家長監管卑幼行為的意味。

元代，官府批準民間出賣田宅的文件稱為“公據”，簡稱為“據”。《元典章·戶部·田宅》規定：“今后典賣田宅，先行經官給據，然后立契，依例投稅，隨時推收。”上文提到的元人麻合抹出賣其花園屋基的公據亦保存完整，具體內容如下：皇帝圣旨里，泉州路晉江務，據錄事司南隅住民麻合抹狀告：“父沙律忽丁在日，原買得謝安等山園、屋基、山地，辟成園，于內栽種花木，四圍筑墻為界，及有花園外屋基地一段，俱坐落晉江縣三十七都東塘頭廟西保。遞年立（例），麻合抹通納苗米二斗八升。原買山園屋基，東西四至，該載契書分曉。今來為口口口遠，不能管顧；又兼闕鈔經紀，欲將上項花園山地出賣。未敢擅便，告乞施行，得此行據。”三十七都里正、主首劉觀志等申遵依呼集耆鄰陳九等，從公勘，當得：“上項花園山地，委系麻合抹承父沙律忽丁〔原〕買〔梯己〕物業，中間別無違礙。〔出〕到各人執結文狀，繳連保結，申乞施行。”得此，除外合〔行告〕〔給〕又字九號半印勘合公據，付本人收執，前去立帳，〔遍問〕親鄰。愿與不愿執買，成交畢日，赍契〔赴務〕投稅，合該產苗，依例推收，毋得欺昧違錯。所有公據，合行出給者。至元二年九月十一日給 右付麻合抹收執準此 〔4 〕484-485。

從這件公據的內容可以看出，在為申請公據所投之狀上寫明賣方姓名、產業概況，出賣原因等。賣主麻合抹向官府陳告后，官府命令里正、主首劉觀志等呼集業主的親鄰，查勘出賣的產業有無產權糾葛。在本次花園屋基買賣中，標的物系麻合抹繼承其父沙律忽丁而來，為祖遺產業，并無產權不清等情事，官府方簽發了公據。

2.立券投稅。自先秦至西晉時，契約的使用范圍有限，民間自由訂立，官府管制較少，契約尚處于自發階段。東晉初年，司馬氏王朝由于國庫空虛，財政困難，后軍將軍應詹上書曰：“軍興以來，征戰運漕、朝廷宗廟、百官用途，既已殷廣；下及工商、流寓、僮仆不親農桑，而游食者，以十萬計。不思開立美利，而望國足人給，豈不難哉！” 〔7 〕513在此背景下，東晉開始實行征收契稅的政策。“晉自過江，凡貨賣奴婢，馬牛，田宅，有文券。率錢一萬，輸估四百入官，賣者三百，買者一百。無文券者隨物所堪，亦百分收四，名為散估。歷宋、齊、梁、陳，如此以為常。” 〔8 〕689“文券”就是在締約雙方繳納契稅時，加蓋官府印章的契約。輸估，就是指需要訂立契約的田宅等交易所征的契稅；散估，是指對不訂立契約或者不需要訂立契約的一般物品交易所征之稅。可見官府推行紅契，征收契稅，不只限于田宅，買賣奴婢、牛馬等，也要立券投稅。東晉初設這個制度時，“以人競商販，不為田業，故使均輸，欲為懲勵”為理由，但自隋代以降，“雖以此為辭，其實利在侵削” 〔8 〕689。

唐代，官府出具的帶有官方許可性質的契約叫做“市券”。在唐代法律中未找到田宅買賣需要向官府申請市券的直接記載，只是規定買賣奴婢、牛馬等需要“用本司本部公驗以立券” 〔1 〕501。由此可推測，價值更大、對民間人們生活生產影響更大的田宅買賣也要申請市券。官府市司有關負責人要先了解買賣之田宅是否存在產權糾葛，即投狀申牒（經官給據），在此之后，官府方向賣方出具市券。及至宋元，國家法律一再要求“依例立契成交”。行文至此，我國歷史上田宅買賣契約的締結程序也就明朗化了。我國歷史上法律，應是賣主先告官申請公據，官府在接到陳告申請后，要通令里正、主首等呼集賣主親鄰，從公勘合。而書面立帳取問親鄰的時間至遲也需在勘保之前，因為勘保需要親鄰在場查勘欲出賣之田宅有無產權糾葛。待勘保公文到署后，經過審核，官府方簽發公據，下一步再發給市券（官契），待買方投稅后，給予其“稅給”①。

（四）對契約履行之干涉

中國歷代王朝對契約履行也多有干涉，皇帝一般在即位、改年號、冊立太子等國家發生重大事件時頒布赦令。北魏孝莊帝在永安二年（529年）詔令“諸有公私債負，一錢以上巨萬以還，悉皆禁斷，不得征責” 〔9 〕263。可見，民間債務基本上被這個赦令一筆勾銷，顯然會對當時民間的契約關系產生很大影響。唐憲宗《元和十四年（819年）七月二十三日上尊號赦》不僅赦免了官債（公廊錢出舉），還赦免了私債：“京城內私債，本因富饒之家，乘人急切，終令貧乏之輩，陷死逃亡。主保既無，資產亦竭，徒擾公府，無益私家。應在城內有私債，經十年已上，本主及元保人死亡，又無資產可征理者，并宜赦免。” 〔10 〕786及至后代，各王朝也常發布一些免除公私債務的恩赦令，這種恩赦令一般針對的是借貸契約，但是唐代和北宋的田宅買賣契約中關于相應“抵赦”條款的約定也很普遍。緣由在于，國家一旦頒布那種赦免私人債務的恩赦令，則民間的一些借貸契約因此而歸于無效，而田宅買賣契約中的賣方也可趁機聲稱，此契約中所賣田宅是用來抵債的，他或許就有可能向買方索要回田宅。我國歷史上的一些田宅買賣契約中反復強調，“此系自愿出賣，亦非債欠準折”，原因即在于此。

二、限制田宅買賣契約所產生的效應

我國歷史上對田宅買賣契約的重重限制，對田宅買賣契約制度乃至整個契約制度均產生了一定的深層次效應。

（一）田宅買賣契約具有濃厚的人格化色彩

我國歷史上田宅買賣須經尊長處分且須先問親鄰的規則，使得田宅很多情況下直接在宗族內部轉讓，或者出讓于鄰佑。這使得我國歷史上田宅交易范圍狹小，田宅買賣一般都是在同族、同村等具有血緣或地緣特征的狹小的“村級土地市場”范圍內進行。從我國歷史上的田宅買賣契約來看，田宅買賣幾乎都發生于熟人之間，即使買賣雙方事先是互不相識的“陌生人”，在有限的“村級土地市場”中，他們也總能找到一個雙方都認識的第三人——“中人”來促成交易，這就給田宅買賣契約增添了一個人格化的因素。人情關系由此成為田宅買賣中最重要的因素，請中人來見證交易甚至擔保成為我國歷史上田宅買賣契約中一個極為普遍的現象。我國古代契約在訂立的過程中，民間習慣幾乎都要求有中人。由于買賣雙方在現實中經濟和政治地位方面可能存在的不平等，但在中人的介入下，作為一個支點，能使雙方在契約簽訂的過程中，暫時處于一種相對平衡的狀態，這樣契約關系才得以成立。當契約關系受到損害時，對于締約雙方可能產生的爭議，中人還能起到相應的調處作用。所以，能充作中人之人需要有一定的社會地位和一定的威望和信譽，由這些人做中人來促成田宅買賣并保證契約的履行，買賣雙方會感覺比較保險可靠。一個人如果被他人邀作田宅買賣的中人是一件有“面子”的事情，說明他在人格上是值得信賴的。中人參加田宅買賣契約的締結與履行，其目的也并不完全是為了獲得那一點“中資”，這本身也是對其自我身份的認同和加強。所以，在我國歷史上的田宅買賣契約中，中人本身的面子越大，契約的締結和履行也越順利。在田宅買賣契約涉訟時，國家對于中人在契約中所起的作用是認同的，并且依照相關國家法律對中人的活動進行規制 〔11 〕。在我國歷史上，田宅買賣契約中中人參與契約的簽訂是一種普遍現象，沒有中人參與的契約，會在習慣上被認為是缺乏必要條件而不能成立。由此看出，我國歷史上的田宅買賣契約制度建立在對個人人格的相互信任上，具有濃厚的人格化色彩。

（二）田宅買賣契約深受形式主義的制約

我國歷史上對民間田宅買賣契約進行限制，尤其是對締約程序加以限制，由此導致的一個重要后果就是，這種契約制度特別注重締約形式，如果田宅買賣不采取法定形式，則可能導致契約不能成立。國家法律規定，田宅買賣須使用官府市券，并且要在官版契紙上面書寫的契約方為合法有效。官版契紙出現于北宋末期，元朝也使用官版契紙，分為兩聯，正契稱“契本”，存根稱“契根”，明清至民國時期一直使用官版契紙。官版契紙出現之后，民間自行書寫的契約就降為“草契”的位置，民間“但立草契，請印紙粘接其后” 〔12 〕34，就是將草契與在官版契紙上書寫的正契連在一起，繳納契稅時，同時加蓋官府印章。元初開始，為了防止經手契稅的官僚胥吏中飽私囊，又規定繳納契稅的收執憑據必須粘連在官契之后，產生了“契尾”制。契尾分為兩聯，一為大尾，用作收據，扯給稅主；一為坐尾，用作存根，以備核查。而買賣之土地能否過割，也須有契尾作為憑證，推收過割之日 “查無契尾”，“依律問罪，仍追契價一半還官”。國家對契約形式方面的苛刻要求，造成契約形制日益復雜化。一份為國家所認可的“合法”的田宅買賣契約，往往由三四個文件粘結組成，帳、公據、草契、官契、契尾，如再加上上手老契或上上手契，可多至十余件，長度可達丈余。這種情形被有些學者稱為“以形害意”，可謂貼切，國家對田宅買賣契約形式方面的苛刻要求湮沒了其合意的本質。美國學者宋格文在研究漢代契約與國家法律之間的關系時指出：“傳統中國的契約文書并不是‘契約，它們只能稱為‘契據或‘收據，僅僅是契約得以記錄的工具，而不是契約本身。” 〔13 〕190

（三）導致民間對國家法律的抵制

國家法律對田宅買賣契約的調整多于民間的意思自治，國家對民間契約秩序的嚴格控制導致了民間社會的抵制和規避。國家“恩赦”，而民間在訂立田宅買賣契約時，尤其是買方并不把國家的這種“恩赦令”視為一種“恩”，而是將其視為一種唯恐避之不及的“外部風險”。所以要在契約中進行一番規避，而但凡約定有“抵赦”條款的契約應不是官契，而為私契。國家法律規定，田宅買賣須使用官府市券，并且要在官版契紙上面書寫契約方為合法有效。官版契紙價格不菲，還要繳納高額契稅，再加上胥吏牙人的額外勒索，民間難以負擔，“由是人多憚費，隱不告官” 〔14 〕320，以致形成民間買賣田宅，納稅戶頭并不隨之轉移的現象。由賣主向現管業主賚錢納糧，稱為稅戶，相沿成習 〔15 〕617。民間規避契稅的另一種情形是買賣田宅往往在契約中虛寫契價，或者田宅買賣多立兩件契約，一為正契，一為酒禮契，如該田宅價銀百元，兩契各載五十元，至稅契時，僅將正契投稅，酒禮契則隱匿不出 〔15 〕216。究其原因，在于官府胥吏牙人的苛索無度，使得民間只得用這種方式來規避。

對民間田宅買賣契約的重重限制，最終導致的結果是激起民間更多的抵制和規避：國家“恩赦”，民間抵赦；國家強制推行官契，民間的私契卻越來越多。在民間，人們傾向于按習慣做法來保證田宅買賣的順利進行，最終民間形成一套自有的契約秩序，造成國家法律與社會生活脫節。歷代王朝之所以對田宅買賣契約作出各種限制，很大程度上是基于農本商末、利出一孔的觀念，希望構建一種“五畝之宅，樹之以桑；百畝之田，勿奪其時”這樣的以家庭世代耕作為主體的社會結構。但歷史事實最終證明國家的意圖在民間層面落空了，最終被民間的田宅買賣需求并由此而自發產生的交易秩序所消解。

三、對當前農地流轉的警示意義

在我國廣大農村，分散化的耕作模式存在農業經營長期低效的弊端，大量農業勞動力流向城鎮經商務工。為避免土地閑置，改革相應的法制以促進農地流轉已顯得刻不容緩。農地流轉實質上是契約行為，考察我國歷史上對田宅買賣契約的規制及其效應，對于我國當前農地流轉具有一定的警示意義。

（一）確權賦能是農地流轉市場化的前提

在我國歷史上，由于國家法律對田宅買賣契約的嚴密規制，從而也導致了一種獨特的地權形態②，使其很難用源自西方法學譜系中的“所有權”概念來描述。在我國歷史上，歷代王朝通過征斂田賦契稅等方式分享土地的收益，甚至最終絕對性地支配著土地收益。國家毫不顧及私人對土地占有管理的事實而頻繁發起“土地國有化”運動，在一定程度上將個人轉化為王朝的佃農。佃農之間買賣土地也無妨，然而問題的關鍵是，在田宅買賣的程序上，國家規定嚴格的締約程序，正是為了限制土地流轉，便于控制基層社會，征斂賦稅，分享土地收益。在我國歷史上，土地的產出本來就是極低的，由于國家的干涉，導致土地價值有時趨于零甚至出現負價值，從而導致了社會中貧富懸殊與農民的普遍貧困，這不得不讓今天的我們有所省思。

在改革開放以來很長一段時期內，城鄉二元社會結構強化了農地的身份屬性，農地所能夠提供給農民的僅僅是最低層次的生存保障，而削弱了其應有的財產權內涵。鑒于此，當前國家實行了幾項重大舉措。其一，穩定農民對農地權利的預期。黨的十八屆三中全會通過的《關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下稱《決定》）明確提出“穩定農村土地承包關系并保持長久不變”，改變了此前“確保農村土地承包關系長期穩定”的提法。“將‘長期改為‘長久，雖然只是一字之差，但卻意義深遠，更有利于穩定農民對農地權利的預期。其二，賦予農民對農地更多的財產性權利。《決定》指出：“賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保等權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。”2016年中央1號文件進一步指出：“穩定農村土地承包關系，落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，完善‘三權分置辦法，明確農村土地承包關系長久不變的具體規定。”這預示著，農地將實現由“兩權分離”到“三權分置”的權利新格局，農地中財產權的屬性將進一步被激發出來。但唯有通過立法來規定三種權利的屬性、內涵及其彼此關系，并建立確權登記公示制度，才能真正保障農地經營權流轉走向法治化。此外，各地正在推進農村承包地確權登記頒證工作。

（二）法律應適當放開對農地流轉的限制

中央政策只有轉化為具體可操作的法律規范，才能真正落到實處，然而遺憾的是，現行法律對農地流轉還存在諸多限制。有對契約主體的限制，要求轉讓方須有“穩定的非農職業或者有穩定的收入來源”，也有對契約相對人的限制，受讓人須是“其他從事農業生產經營的農戶，并具有農業經營能力”，還有對締約程序的限制，轉讓農地須“經發包方同意”并“應當簽訂書面合同”。可以說，上述限制均具有不合理性。首先，對契約主體的限制不盡合理。現如今，哪一種非農職業是穩定的呢？哪一種收入來源是絕對可靠的呢？這些規定由于缺乏可操作的界定標準，因而在實踐中形同虛設。而事實上，那些愿意轉讓農地的農民，大多是因其戶口遷到了城鎮，并在城鎮已有一定的非農職業和收入，因而愿意轉讓農地以脫離農民身份。其次，將受讓人限于“其他從事農業生產經營的農戶，具有農業經營能力”的限制存在正當性不足。這一限制性條件的主要目的在于保證土地的農業生產用途，滿足其他農戶對土地這一生產資料的需求。《土地承包法》已經規定了土地流轉的兩個最重要的限制條件，“不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途”已經足以保證流轉后農地的農業生產用途，就無必要再規定這么一條。并且，將受讓人限定為農戶，并且規定“本組織成員在同等條件下享有優先權”，其他新型農業現代化經營主體將有可能無法成為農地的受讓方，這一規定將會成為發展多元化農業經營方式的障礙。再次，“轉讓須經發包方同意”這一規定最受理論界詬病，土地承包經營權屬于用益物權，按照民法法理，用益物權之轉讓，只需用益物權人與受讓人簽訂轉讓合同，再履行一定的公示手續即可，不必征得所有權人之同意。顯然，這條規定違背了農地承包經營權之物權屬性。簽訂書面合同也無必要，盡管法律規定承包地流轉應當訂立書面合同，但在司法實踐中，對于口頭流轉協議，只要有相關證據佐證的，其效力也得到認可 〔16 〕。缺乏正當性和可行性的法律最終的命運如我國古代的國家法律一樣，在實踐中得到遵守的程度很低。相反，農民在流轉實踐中對于民間習慣卻有著很強的依賴性。因此，對于此類不適應改革要求的法律法規，應及時予以修改，以使農地流轉進一步走向市場化。

（三）政府在農地流轉中應提供更有效的公共服務

在我國小農經濟社會中，田宅買賣基本上是在“村級土地市場”中進行，人情、關系、面子等觀念對交易產生很大的影響，因此使得田宅買賣契約具有濃厚的人格化色彩。我國當前農地流轉在一定程度上也存在類似的特點，如有受訪農戶稱，“別人都打工去了，我幫他們（親戚和鄰居）管地，我收糧，他的地不荒，這很合理。反過來如果他收我錢，就沒人做了，因為農業是弱勢的，沒啥錢” 〔17 〕。由此可以看出，人情、關系、面子等因素在一定程度上還在影響著我國當前的農地流轉，這導致農地流轉收益長期處于極低的水平，并且這與“就親就近”流轉形成互為因果的關系，最終陷入一個惡性循環：農地越是“就親就近”流轉，收益越低；而在流轉收益低下的情形下，農民也更傾向于流轉給親友。要改變農地流轉收益低的現狀，當前的農地流轉亟需突破“熟人社會”而走向新型公開市場，向專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業等新型農業現代經營主體流轉，發展多種形式的規模經營，充分實現農地價值。

在此轉變過程中，政府應起到引導作用，更有效地提供必要的法治保障和公共服務。具體來說，需要做到以下幾點：首先，繼續推進農村承包地確權登記頒證工作。依法確認農地權利，強化農民對于農地的權利意識，最終形成主體清晰、權能完備、權責明確的農地產權制度。其次，國家對于上文所述的那些不合理和缺乏可行性的相關法律法規盡快予以修改，并進一步完善法律政策宣傳、咨詢服務，改變目前農民對于農地流轉相關法律政策認知度低的狀況。當前農民對土地流轉的相關法律法規知之甚少，了解渠道也少，主要是通過電視等渠道有一定的了解，但是理解并不到位，政府部門與村委會等集體組織在這方面的工作還需要繼續加強。最后，搭建農地流轉平臺，改變農地流轉自發、分散、無序的現狀。如建立農地流轉服務中心，為農地的供求信息、價格信息提供一個有效的交流平臺，避免出現想轉的農戶轉不出，而需要農地的業主卻找不到的局面，最終通過市場競爭手段實現農地資源的優化配置和合理利用。

注 釋：

①麻合抹賣花園屋基的“官契”和“稅給”也完整地保存了下來，“稅給”就是阿老丁繳納契稅后官府向其出具的收執憑據。見張傳璽：《中國歷代契約粹編》，北京大學出版社2014年版，第485-486頁。

②在我國歷史上，由于鄉族和國家對民間田宅的種種干涉，使得個人對田宅的權利始終未能擺脫鄉族和國家的附著，最終未能形成個人土地所有權法律制度。所謂田宅“所有者”的地位并不是由國家法律制度層面進行設定，而只是體現在“所有者”從上手業主那里取得的承擔著田賦稅糧和享有著經營收益，以及周圍人們對這種狀態的一般了解和尊重。

參考文獻：

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責任編輯 楊在平