談高校購買物業服務

左 平

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談高校購買物業服務

左 平

[作者：宜賓學院后勤管理處講師，碩士研究生]

購買服務是社會的熱點話題，高校物業管理改革處在探索發展階段，通過對目前高校物業管理現狀與不足分析，指出高校購買物業管理服務是高校物業改革的有效途徑之一。

高校；購買服務；物業管理

高校物業涉及園林綠化與日常維護、校園衛生、校園安全管理、學生公寓管理、教學實驗辦公等等公共場所的管理，涉及面廣。綠化、食堂、公寓情況逐步納入高校招生指標體系，顯得尤為重要。然而，高校采購結構比例中，貨物類采購比例較重，服務類采購比例很小，采購物業服務的比例更小，特別是采購物業管理服務，則是一個新課題，也是困擾高校后勤管理實踐的一大難題。

一．高校物業管理現狀與不足

（一）高校物業管理的現狀

目前，高校物業管理大多是采用內部共管式管理模式，具體就是甲、乙方模式，甲方代表學校行使后勤管理職能，乙方作為經濟實體，按照企業化方式運營，但甲、乙雙方實質仍為教職工，基本是后勤實體經營，不能形成真正的市場競爭。這樣的高校物業管理從性質上講，它脫胎于高校只是高校后勤管理工作的一部分，其服務對象是高校內部。目前有很多高校物業沒有建立管理體系，這些高校物業管理行為其實屬行政行為。推進了一步的高校的后勤物業管理也只是建立了管理體制框架，在其部門內部實施了相應的規范物業管理制度的一系列機制，但目前一些高校的物業管理仍沿用傳統的管理體制，有些高校的物業管理公司雖然在名義上是從學校分離出來的，有著獨立的企業在運行，但企業不具有獨立的法人資格，與學校仍存在著依附關系。高校師生員工對物業管理服務工作還存在誤區，對物業管理“誰受益、誰付款”原則不理解。教職工住宅區物業服務未社會化，業主訴求和物業管理不對稱發展。

（二）高校物業管理不足

高校物業管理不是一個獨立的企業，只是高校的一個組成部分，學校每年撥付相應的費用給物業管理部門，高校師生并不是直接支付物業費的支付者，他們只是物業服務的接受者，無法要求或是很難要求物業管理部門的服務水平、服務質量能有所提高。高校物業服務質量上存在對學校的衛生保潔和校園綠化方面管理不夠全面，存在著只重視主干道的衛生，忽視偏僻角落等地方的衛生；對學校服務范圍內的設備、設施定期維修保養、巡檢等方面做得不夠到位；物業管理部門不能夠主動的服務學校，在服務方面存在著不到位、不及時的情況，常出現拖拉的現象。

二．高校購買物業服務分析

（一）高校購買物業服務的背景

20世紀80年代以來，在西方國家主張市場代替政府的社會保障體系改革過程中，政府購買公共服務應運而生，成為政府提供公共服務改革的新方向。我國早在1995年就開始了政府購買公共服務的探索，2000年高校進一步深化后勤社會化改革，高校物業管理也開始可實施社會化改革的探索。高校是公益型事業單位，部分服務可由市場提供，通過購買服務的方式來實現。國務院的《物業管理條例》及各省區市的相關住宅小區實現社會化物業管理的具體措施，為高校引進專業的物業服務企業，實現購買物業管理目標提供了政策支撐。

（二）高校購買物業服務的功效

高校購買物業服務，本質是高校后勤工作社會化改革，核心是后勤服務保障工作的資源配置與市場資源對接，高校購買物業服務具有必然性，可以說是時代改革的要求。推行高校購買物業服務，可產生以下功效：

1.有效推動高校物業管理

高校物業管理引進專業的物業管理公司，增強市場競爭意識，可提高高校物業管理的效率和校園公共服務的質量，并降低辦學成本。選擇購買物業服務，可有效推動高校物業管理工作

2.有利于高校轉變服務觀念

高校的教職工也應改變一些觀念，逐步樹立正確的有償服務理念、市場意識和服務意識，從而推動高校后勤物業管理更進一步的順利發展。

3.降低高校風險

風險因素是困擾物業管理行列發展因素之一，占有一半以上，如業主家庭財產損失或人身傷害、公共設施意外事故這些都是物業管理行業的一般風險，由于高校的特殊性，還有諸如政治、體制、市場、法律等方面不可回避的風險。購買物業服務可降低高校管理風險，有效避開物業管理中不必要的責任和糾紛。

4.促進高校教職工住宅區物業發展

根據2007年修訂的《物業管理條例》規定，住宅小區入住率達到50%時，即應召開業主大會，并選舉產生業主委員會，由業主委員會選擇物業管理公司并決定物業管理的其他事宜。教職工住宅區域業主委員會通過購買服務引進專業的物業服務企業提供物管服務，改變教職工老住宅小區按過去福利化服務運作模式，提高高校教工住宅小區的物業服務水平。

5.有效緩解高校專業物業管理人才奇缺的困局

高校目前人事都實行編制管理，一般情況，高校都不容易把人事指標投到物業管理的專業人才隊伍建設上來。但專業的物業服務企業可提供物業服務所必須的專業技術人才，彌補高校引進專業物業技術人才困難局面。

（三）購買高校物業服務的實現途徑

1.購買服務范圍的確定

物業范圍一般為建筑物主體、房屋設備設施、衛生保潔、環境綠化、治安、消防、車輛道路、會議服務、餐飲服務、醫療服務、郵政服務等等，高校應根據學校實際科學擬定購買服務的時機和服務范圍。

2.公開招標確定物業服務企業

科學測算物業服務成本，明確物業服務企業資質業績財務信譽等要求，一般采服務費用包干制公正透明地招標，確定物業服務企業。制度允許的可以實行學校自行采購、委托采購。委托采購可委托政府采購或代理機構采購。師生員工可能偏向政府采購，高校重點在于擬定服務企業資質、服務技術要求、采購控制成本以及辦理采購手續上，至于具體采購過程學校能不參與就盡量不參與。

3.實行合同制科學監管物業服務

對物業服務企業提供的物業管理服務及其它服務實行有明確的服務合同條款的合同制管理。建立完善的激勵考核評價機制，可以實現監管既要維護高校物業服務的公益性又要不能損害物業服務企業的利益。以物業服務企業自身內部考核、高校所有涉及物業服務部門考核、委托專業評估機構考核、高校物業管理行政部門的過程記錄考核等的考核情況形成科學合理公正的考核結論。

三．結束語

高校購買服務的市場還不夠成熟，購買服務的范圍、購買方式、管理模式等還在探索過程中，高校購買物業服務還無定法，高校對服務的高標準需求的現實必將推動高校物業改革，促使更多智者思考如何解決高校購買物業服務改革中出現的一些問題。進一步完善和規范高校購買物業服務市場，開放高校物業管理服務，才能逐步樹立高效、開放、透明的高校物業服務形象。

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（責任編輯：厲凜松）