濟南樓市的交房大考

陸洋

從去年下半年開始，濟南樓市迎來交房潮，同時也涌現(xiàn)出許多維權(quán)事件，從虛假宣傳、建筑質(zhì)量低弱到相關(guān)配套不完善、學(xué)區(qū)房落空等不一而足。

近年來，隨著信息渠道增多，有關(guān)房產(chǎn)方面的問題變得更加透明，同時業(yè)主的維權(quán)意識也在提高。相比之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平卻似乎顯得有些落后。

華潤紫云府的維權(quán)風波

濟南的王靜不會想到，在32歲時買下的第一套房子，正成為她源源不斷的麻煩。

2015年6月底，王靜在華潤紫云府一期購買一套160平米的住房，四室兩廳，房款總計將近160萬：這幾乎花光了王靜所有的積蓄。據(jù)王靜說，前期看房時，華潤的置業(yè)顧問帶領(lǐng)參觀樣板間，又許諾建房的一系列質(zhì)量問題。出于對“國企”的信任，王靜繳納了購房押金。

及至簽合同當日，王靜才注意到擺放在售樓大廳一個角落的合同文本，而此前置業(yè)顧問并沒有主動提出讓業(yè)主預(yù)覽。王靜發(fā)現(xiàn)，住房銷售合同附件中的6.3條款顯示“修改不告知條款”等信息。

雖然質(zhì)疑其為“霸王條款”，但購房押金概不退還，王靜也只好簽署置業(yè)合同。

在等待交房的過程中，王靜的鄰居李磊進入紫云府施工工地“檢查監(jiān)督”。他發(fā)現(xiàn)，當初售樓處宣傳的南向窗戶窗口尺寸竟與實際不符；經(jīng)過現(xiàn)場測量，項目使用的塑料平開窗的厚度為60mm，而在2014年7月，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布的《民用建筑外窗工程技術(shù)規(guī)范》（簡稱《規(guī)范》）中規(guī)定，塑料平開窗的窗框截面厚度應(yīng)不小于65mm。

李磊將這些問題分別向華潤置業(yè)和業(yè)主群反映，但之后，紫云府的施工現(xiàn)場被封鎖，業(yè)主無法再進入施工現(xiàn)場。

問題出現(xiàn)后，業(yè)主們聯(lián)合反映了幾次問題，華潤卻一直沒有答復(fù)。業(yè)主們又聯(lián)合撰寫了《致華潤置地（山東）發(fā)展有限公司公開信》以建立溝通，卻也石沉大海。

2015年11月21日下午，濟南華潤紫云府百余名業(yè)主自發(fā)到售樓處維權(quán)。翌日晨，華潤置業(yè)竟然集合大量裝備齊全、訓(xùn)練有素的保安隊伍嚴陣以待；當前去維權(quán)的業(yè)主們見到聲勢浩大的保安陣容時，頗為驚訝。

在后來業(yè)主們聯(lián)合撰寫的一篇《華潤，你為什么把業(yè)主當“暴徒”？》中，有這樣一段描述，“在我心中華潤的標簽是‘紅色央企是‘正義，卻把文明維權(quán)的業(yè)主當成‘暴徒。我們的維權(quán)不是‘利與弊的問題，而是‘是與非的問題，絕不接受這種欺騙業(yè)主的行為和充滿隱患的樓房。”

如今，經(jīng)過數(shù)月紫云府業(yè)主的維權(quán)進展很慢。實際上，王靜及一大部分業(yè)主并不想退房，他們的主訴是對話溝通，質(zhì)量保證。但華潤從一開始的“置若罔聞”到后來“無正面回應(yīng)”，一直沒有給予所有業(yè)主明確的答復(fù)。在業(yè)主提出的問題中，雙方簽訂合同里的“做修改不告知條款”一項飽受業(yè)主詬病。在王靜看來，與華潤置業(yè)簽署的這份置業(yè)合同是非常過分的，不合理之處比比皆是，很多條款都是對開發(fā)商單向有利的。“很大程度上造成一方免除其責任、加重對方責任、排除對方權(quán)利的作用。”相關(guān)律師表示，在合同上很難去向開發(fā)商維權(quán)。

據(jù)了解，華潤置業(yè)在售樓處發(fā)布了多次聲明做出承諾。但現(xiàn)在唯一有所改善的是窗戶由不合格產(chǎn)品更換成了合格產(chǎn)品。經(jīng)過山東省建筑工程質(zhì)量監(jiān)測檢驗測試中心的監(jiān)測，新的窗戶符合了質(zhì)量標準。

王靜回憶起購房那天，華潤另一項目的業(yè)主正在示威。當時置業(yè)顧問安撫她說是“房市不景氣，房價低走，早買的在鬧，想退差價”。但現(xiàn)在王靜自己也陷入同樣的情景中。

截止到發(fā)稿前，華潤紫云府業(yè)主的質(zhì)量維權(quán)還在進行當中。

交房亂象

據(jù)騰訊房產(chǎn)濟南站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，僅僅下半年交房的樓盤就有50余家，在12月份更是達到頂峰，有31家樓盤集中交房。然而，不少業(yè)主在收房時還來不及享受入住新房的喜悅，就發(fā)現(xiàn)了各種房屋的質(zhì)量問題：房子裝修質(zhì)量不達標、私改規(guī)劃、違約交房、交房證件不齊全……導(dǎo)致交房“大戰(zhàn)”屢屢在泉城上演。

2015年5月，胡明購置了凱旋公館7號樓一套房子，當年12月接到開發(fā)商所給的交房函。按照開發(fā)商規(guī)定，胡明于當月20日進行實地考察，剛進入自己的房子就看到樓道間的電梯按鈕裸露沒有保護，墻體裂縫，滲水嚴重，地面管道裸露，小區(qū)內(nèi)路面坑坑洼洼，園區(qū)綠化也與當初置業(yè)顧問的描述相去甚遠。更讓胡明無法接受的是自家臥室的窗戶尺寸比隔壁家小了30公分，這令胡明當場拒絕收房。

實際上，凱旋公館7號樓拒絕收房的業(yè)主大有人在。2015年12月21日上午，幾十位業(yè)主集體維權(quán)，向開發(fā)商討要說法。之后，開發(fā)商曾與業(yè)主代表談判，但就業(yè)主代表提出的電梯問題、公攤精裝問題、地上車位等問題尚未達成共識。

除了房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的交房維權(quán)，交房逾期也是開發(fā)商交付房屋過程中比較常見的糾紛。由于交房延遲開發(fā)商要支付高額違約金，所以有些開發(fā)商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋尚未達到入住條件時便通知購房者入住。還有一些開發(fā)商以“不可抗力等原因”為借口推遲交房時間。

位于濟南經(jīng)十西路段店立交橋附近的天朗蔚藍城于2014年3月份開盤，按照購房合同，將在今年3月30日交房。但業(yè)主卻接到開發(fā)商通知，交房日期將要延期到2017年6月30日。

“他們下發(fā)通知表示延期是因為市政修路，但市政修路應(yīng)該影響不到樓房內(nèi)部裝修吧？”據(jù)某些業(yè)主反映，天朗蔚藍城本由西安的天朗置業(yè)公司開發(fā)，但由于資金鏈斷裂，去年11月，開發(fā)商又易主為天津融創(chuàng)置業(yè)有限公司。

天津融創(chuàng)置業(yè)有限公司的負責人表示，在收購、接收天朗蔚藍城時，其發(fā)現(xiàn)前任開發(fā)商已處于欠款狀態(tài)，且小區(qū)群體配套和周邊路政設(shè)施不完善，加上政府驗收手續(xù)等問題，只能延期到2017年交房。

3月9日，業(yè)主與開發(fā)商就延期交房問題協(xié)商。開發(fā)商承諾，將違約金的賠付比例提高到萬分之一，按月賠付，并且延期交房的時間也由2017年6月底提前到同年的3月底。

中國業(yè)主為何難維權(quán)？

天朗蔚藍城項目中，原開發(fā)商雖然因為資金斷裂撤出項目，但尚有其他開發(fā)商接手。而被稱為濟南“第一爛尾樓”的彩石山莊，曾一度成為業(yè)主們的夢魘。彩石山莊項目殃及2000多名購房者，引發(fā)長達8年多的群體性上訪維權(quán)。2015年年初，這場浩大的維權(quán)運動終于取得了勝利，1700多名購房者拿到逾8億元執(zhí)行款，許多業(yè)主當場喜極而泣。

這起全國涉及人數(shù)較多、標的額較大的“爛尾樓”群體性事件成功處置，是經(jīng)濟南法院堅持法治方式，形成“購房戶債權(quán)優(yōu)先賠償”意見，并經(jīng)最高人民法院答復(fù)認可才最終得以打開“死結(jié)”。可謂開創(chuàng)了司法先河，為全國眾多處理“爛尾樓”債權(quán)關(guān)系提供了重要參考啟示。

實際上，自去年開始，房地產(chǎn)行業(yè)的各種維權(quán)問題層出不絕。這與行業(yè)大環(huán)境不無關(guān)系。2015年房地產(chǎn)市場總體上可以用波瀾不驚來概括，在政策面的逐步寬松和剛性需求依然強勁的背景下，市場有回暖之勢。但是局部地區(qū)仍處于不景氣空間。在這個大背景下，存在一些開發(fā)商在房屋質(zhì)量上、置業(yè)合同上、宣傳手段上“大做文章”，導(dǎo)致維權(quán)事件多發(fā)。

而中國的維權(quán)業(yè)主，一直是處于一個被動的位置。一般來說，從簽訂購房合同開始，買房者、開發(fā)商都需完全履行雙方的合同義務(wù)，履行不全、不履行都需要承擔一定的違約責任。可事實上，多數(shù)情況下，雙方自簽訂合同開始，開發(fā)商與購房者之間的民事主體關(guān)系并不平等。比如，開發(fā)商作為提供格式合同的一方，不利于購房者的合同條款所用字體并不明顯，在簽訂合同時置業(yè)顧問也未跟購房者作詳細說明，最終導(dǎo)致業(yè)主的切身利益被損害。

有一份調(diào)查是這樣說的，“開發(fā)商在接到業(yè)主投訴維權(quán)后，就會試圖彌補問題修補漏洞。吸取經(jīng)驗教訓(xùn)后，在開發(fā)銷售過程中會采取各種措施完善制度以及協(xié)議。以前很多未約定或約定不明的條款事項就會被約定明確并完善。所以，同樣問題，業(yè)主維權(quán)難度越來越大”。

（應(yīng)當事人要求，文中受訪者均為化名）