海南省房地產投資問題研究

葛晉

[摘 要]在海南省經濟全面迅速發展，海南國際旅游島建設納入國家宏觀發展戰略的背景下，海南房地產投資額及房地產價格迅猛上升。但是，目前海南房地產投資規模過大，投資結構不合理的問題已經顯現。文章在對海南房地產投資規模和結構不合理現象進行描述和分析的基礎上，建議相關部門應在保證民生的同時，對房地產投資進行調控，慎防房地產泡沫再現。

[關鍵詞]海南；房地產；調控策略

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.124

海南省地處中國的最南端，是僅次于臺灣島的中國第二大島。海南島位于熱帶北緣，屬于熱帶季風氣候，素有“天然大溫室”的美稱，在經濟迅速發展和海南國際旅游島建設納入國家宏觀發展戰略的背景下，房地產業得到了迅猛的發展。

1 海南房地產投資的不合理現象

1.1 海南房地產規模與社會經濟發展不相適應

海南省產業結構中，一直是以農業為主，第一產業的從業人數達到42.56%。而近年來第三產業的興起，在產值方面已經發生很大的改變，第三產業產值已經遠遠超過第一產業達到總產值的51.85%。而第二產業則一直處于落后狀態，無論是產值還是從業人員占比都非常小，分別占總值的25.02%和12.65%。

統計數據顯示，2014年，海南省的商品房銷售額達到935.21億元，房地產已經成為拉動海南省經濟增長的主力軍之一。從全省城鎮固定投資額來看，房地產開發占城鎮投資完成額的47.92%，成為了牽引資產投資拉動經濟增長的主導因素。從政府收入來看，政府基本預算收入中，土地有償使用占比非常大，即地方政府土地財政的收入幾乎占據著地方財政收入的半壁江山。但是這種過多依賴房地產拉動經濟增長的模式，扭曲了經濟增長的內在動因，降低了整體經濟的競爭能力，一旦房地產市場出現困難，經濟的增長就失去了支撐，將會出現大幅的波動。

1.2 海南房地產投資結構不合理

海南省房地產投資主要在住宅、辦公樓、商業營業用房和其他用房方面。住宅用房的投資額占房地產投資總額的78.36%。過高的住宅用房擠占了辦公樓、商業營業等其他發展用房，使得投資結構比較單一化。更為嚴重的是，住宅用房的購買者80%以上在島外，購買住房的目的多數是為了投資轉賣，或者作為旅游避寒使用。因此大多數住宅用房處于空閑狀態，造成了極大的浪費。

1.3 海南房地產開發蠶食林地、農地現象頻現

在以土地財政為核心的地方財政的指揮下，政府通過低價征收農民的林地和農地，轉而高價出讓土地使用權，來增加財政收入。這使得林地和農地面積不斷減少，大量農民失去了其賴以生存的土地。經調查，海南閑置土地達到13.06萬畝，其中10萬畝閑置10年以上。政府征收了農民的土地且開發商長期不開發，失地農民不能按照協議當地就業，也不能利用閑置荒蕪的土地，他們花完征地補償款后生活拮據。不僅造成了土地資源的浪費，也嚴重危及到了農民的民生問題。

2 海南房地產投資不合理的原因分析

隨著海南國際旅游島建設納入國家宏觀發展戰略，房地產投資的不合理現象日趨嚴重，主要有以下原因。

2.1 追求經濟發展指標的短視觀

經濟指標是中國政府績效及管理水平考核的基本指標。房地產業由于具有投資規模大、拉動GDP增長快、帶來的經濟利益多、彰顯政績效果明顯等優勢而與政府的短期行為特征相符合，從而不僅成為地方政府確定當地經濟支柱的首選，而且又反過來成為刺激地方政府行為短期化的重要因素。

土地財政和房地產投資無疑對主要的經濟發展指標產生較大積極效應，尤其是在海南省土地財政依賴度比較高的情況下更是如此。因此，部分地方政府官員只看到眼前的利益，偏重于當前經濟，政績上的漂亮數據，對土地財政及房地產開發產生依賴。也可能是由于海南省工業一直處于落后狀態，第三產業發展還不夠成熟造成的無奈之舉。而房地產業與地方政府短期化目標之間的相互作用，必然會在催生房地產市場短期畸形繁榮的同時，為這一產業和地方經濟的長期可持續發展埋下不穩定的隱患。

2.2 個體利益驅動

首先，預期的房地產開發暴利驅使各類企業蜂擁而至房地產行業。隨著人口的不斷增加和城市的快速發展，土地價格也在土地財政的驅動下呈現著上升的趨勢，房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對未來房地產價格的非理性預期造成了投資者對房地產高回報的設想。過多的資本投入到有限的土地市場，推動地價上漲，進一步使得房地產價格也不斷地攀升，而這種現象不僅會使民眾產生對價格進一步上漲的不合理預期，從而形成惡性循環。

其次，銀行信貸的盲目支持也是導致房地產投資不合理的主要動力。在海南省的房地產企業資金來源中，國內貸款和自籌資金占比達到65.9%，同期全國平均占比只有58.7%，相差了7個百分點。目前由于我國的金融市場尚不發達，企業融資渠道不暢通，房地產業的自籌資金和其他資金來源多為建筑企業貸款和購房者預付款，這兩者大多數又來自于銀行貸款，因此這一部分相當于銀行對房地產業的間接貸款，加上直接的銀行貸款，房地產開發對銀行貸款的依賴程度是非常高的。由于銀行等金融機構把房地產信貸作為優良的貸款品種，為了保證并且增加自身的收益，銀行在不遺余力地擴大房地產信貸業務。

3 海南房地產的調控策略

3.1 控制房地產投資

控制房地產投資，資本才能向其他行業流動，產業結構的優化才能得以實現。控制房地產投資的手段很多，這里結合近幾年房地產市場的情況，提出以下兩點建議。

（1）抑制房地產投資利潤。通過完全放開投資房用地的市場化，增加競爭性，實行“價高者得”的規則，提高商業用地價格，縮減房地產投資商的利潤空間，達到抑制投資房地產業的效果。

（2）限制投資性購房，打擊惡意炒房行為。目前，房地產投資膨脹初步得到遏制，有些地方出于種種原因就放松了“限制投資性購房”政策的執行，筆者認為這是錯誤的判斷和錯誤的行為，應該繼續嚴格執行限制性購房政策，擬制挑戰性購房，打擊惡意炒房行為，維持房地產市場的平穩發展。

3.2 引導房地產投資結構優化發展

海南作為國際旅游島，固然有自然環境優勢，是人們避寒養老和休閑度假的好地方，但是由于海南的實業比較落后，經濟發展缺少有效的產業支撐，沒有大量的就業機會和理想的薪資報酬。因此，海南留不住基本的人才，缺乏就業市場的城市就缺少人在城市里生存奔波，繼而中高檔住宅的需求量就是很有限的了。而海南住宅投資有很大一部分都投在了中高檔房上，供給和需求不對稱的狀況并沒有得到改善。政府有關部門應當引導房地產投資結構化發展，適當提升高檔房地產投資的比例，比如開發養生旅游地產和度假旅游酒店地產。同時，應大力發展保障性房地產投資。保障性房地產投資的增加，將有助于解決中低等收入家庭的住房問題，也對留住一些年輕有活力的人才起著重大作用，有利于海南省的長期發展。

3.3 打擊蠶食林地、農地的房地產開發

土地資源是較為有限的，土地供需矛盾十分突出。政府應結合城市功能分區，通過規劃引導，在提高土地利用率的同時，嚴厲打擊蠶食林地、農地的房地產開發。首先，完善用地審批制度，規范審批程序，防止一些投機商通過不法行為蠶食林地、農地而用來開發房地產。其次，嚴格土地執法，加強土地執法監督，建立全社會監督規劃實施的機制，鼓勵舉報土地利用違法違規的行為，讓土地亂開發甚至導致林地、農地閑置荒蕪的行為無處遁形。

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