朝鮮富人如何炒房？

投資房地產已成為朝鮮部分“先富人群”的最佳理財方案。

朝鮮留給世人的“窮困潦倒”的印象似乎正在悄然發生改變，尤其是在住房方面。朝鮮最高領導人金正恩視察住房建設工地的圖文新聞，就時常登上國際媒體的顯要位置。而朝鮮“高富帥”寬敞明亮的“豪宅”更是頻頻引發“房奴”網友的驚呼。最近又有韓媒報道稱，投資房地產已成為朝鮮部分“先富人群”的最佳理財方案。

亞洲最熱的樓市

朝鮮房地產市場的“火爆”近年來不斷引起媒體的關注。據報道，盡管在朝鮮買賣房地產仍屬非法，但這一現象正變得越來越普遍和復雜。甚至有人使用親戚的名字來購買多套房產，因為政府規定一人名下只能注冊一套房。韓國首爾大學對133名2012年逃離朝鮮的人士進行了調查，發現由政府分房解決居住問題的占14%，67%的受訪者已經購房自住，這一比例高于此前對126名2011年逃離朝鮮人士的調查結果，當時購房自住者只占46%。雖然該調查只針對逃離朝鮮的一小部分人群，但朝鮮房地產市場初具雛形，應是不爭的事實。

房產交易升溫，房價自然水漲船高。俄羅斯之聲的一則報道披露，10年前，幾千美元就能在平壤買到一套房子，而在外省，一棟房子也僅需數百美元。但這早已是過眼云煙。比如，清津市（朝鮮北部重要工業城市，亦是朝鮮第三大都市）一套住宅在2009年底價值3000美元，到2014年已漲到10000美元。據估計，朝鮮不動產價格在過去十年間已經上漲十倍。

朝鮮住房分配制度

朝鮮仍然實行計劃經濟，基本日常生活物資都是憑票供應，在住房方面則是堅持福利分房，這在當今世界是絕無僅有的。2010年聯合國公布的人口普查數據顯示，朝鮮有590萬戶家庭，平均每戶3.9人，65%家庭擁有兩居室，建筑面積一般在50平方米至75平方米之間。

據朝鮮官方宣傳，無論農村還是城市，房子都是國家統一修建，然后分配給每個公民居住。房屋所用土地和房屋產權都屬于國家，獲得分房的民眾只擁有使用權。民眾如果出現工作調離等情況，需將房子交還，再在新的工作地點，由國家重新分配住房。

住房由國家分配，卻不是搞“平均主義”，每個人身份級別不同，分到住房也有三六九等。一級住宅（集體供應住宅）分給普通勞動者、集體農場和農民；二級住宅（一般公寓）分給街道級機關指導員等一般干部；三級住宅（新型公寓，中級獨立式住宅）分給中央機關指導員等科、處級干部；四級住宅（新型高層公寓）分給局級干部、人民演員、大學教授以及企業負責人等；最高等級的是特戶住宅（高級獨立式住宅），為副部級以上黨政軍高層干部所有。

居民住房除了身份等級上的差異，也因地區而異。首都平壤的住房條件自然是全國最好的，2012年底，朝鮮曾宣布在首都平壤新建10萬套高級公寓并向市民免費提供。從公開的照片看，公寓內設西式洗手盆、浴缸和陽臺，按朝鮮的標準，裝飾可謂十分豪華。但平壤以外的廣大地區，尤其是農村的住房條件如何？從平壤戶口的“一證難求”，外人或可窺見一斑。

需求催生“市場”

雖然國家包辦了住房的配給，但這“免費的午餐”卻不能喂飽所有人。一方面是不穩定，比如只要工作調動，房子也得跟著動。另外，朝鮮雖然經濟發展緩慢，近年來擁有一定資本的人還是變得越來越多。對這些“先富起來”的人群而言，在既不信任銀行體系，又缺乏投資渠道的情況下，買房似乎是最好的選擇，既能改善居住條件，又能作為保值的手段。

有需求就有市場（哪怕是地下市場），據報道，在平壤的部分地區，“商品房”的存在已是公開的秘密。在售賣食品和廉價消費品的自由市場（受政府默許的“黑市”）上，就有房產中介提供尚待出售的房產信息。這些“房屋經紀人”多是由權力機關的退休人士擔任，一旦買賣雙方談成價格，他們就會通過賄賂相關官員來獲得“交易許可”。據“脫北者”和研究朝鮮經濟的專家透露，朝鮮的房產交易主要集中在首都平壤和中朝邊境沿線，前者以美元為結算貨幣，后者則使用人民幣。

誰撈到朝鮮樓市第一桶金

據韓媒報道，朝鮮正在出現通過個人事業積累數萬美元到數十萬美元的二三十歲新興富豪。報道雖沒有明確指出他們的身份，但可以肯定，他們不是出自普通家庭。這些朝鮮80后和90后，在觀念上明顯不同于父輩，他們深受市場化的影響，正在積極利用“剪刀差”賺取財富，而他們所從事的一項熱門產業就是房地產。

除了倒賣二手房，朝鮮富人也會與政府合作，直接參與到房地產的開發中。政府主要負責批準建設用地、建設許可、城市規劃，提供電氣、機械設備，以及動員勞動者，個人投資者則負責承擔建設中所需的材料費和人工費等。項目完工后，他們可以獲得整幢公寓里的一部分樓層，用于出售和租賃。據相關報道披露，這些個人投資者參與二到四級住宅項目的開發，一般會獲得投資額三倍以上的利潤。

此外，一些公職人員也能從新建的公寓中分得一杯羹，作為給個人投資者的“非法”公寓建設和交易“開綠燈”的風險回報。

與經濟增長相伴而生的，必然包括個體經濟活動的逐漸活躍，房地產交易只是其中的一個方面。朝鮮政府對此像對其它私營經濟形式一樣，總體上是睜只眼閉只眼，起碼在對所購房產進行登記時沒有出現什么嚴重的問題。也就是說，在計劃體制的薄弱之處，開了一個小小的市場的口子。之所以沒有給予這類經濟活動以合法的地位，或許也是一種可進退的策略，但灰色地帶的存在，必然導致公正受到損害。

那些先富起來的人群，通過參與房地產開發以及二手房投資，正在不斷增加個人財富的量級。而那些沒有更多財力進行大規模投資，而僅僅只是自己掏錢購買房產的人們，也在國家分配的福利之外，擁有了第一筆可觀的不動產。這種顯著的變化被稱為“爬行式私有化”。朝鮮政府出于意識形態的考量，并不承認“爬行式私有化”，但實際采取的是容忍的態度。也就是說，他們在默許一部分人先富起來，或者先“私”起來。按照已有的經驗，這部分人或將助推社會經濟發生更大的改變。總之，一切才剛剛開始。

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