試析在房地產估價中如何運用市場比較法

葉杰

摘 要：在房地產估價的過程中，應用最為廣泛的是市場比較法，市場比較法通常也被人們叫做市價法和市場法等。當前所通用的市價法通常就是指借助市場調查，選擇一個或者是幾個和背評估資產相似或者完全相同的資產當做是比較的對象，將對象的成交價格和交易條件進行比較和調整，從而估算出資產價值的方法。本文主要分析了市場比較法在房地產估價中的應用，以供參考和借鑒。

關鍵詞：房地產估價；市場比較法；評估誤差

房地產估價的方法相對比較多，在眾多的方法當中，市場比較法是最為常見也是應用最為普遍的一種方法。市場比較法主要你是根據房地產價格形成的替代原理來制定的，也就是說效用相同、條件類似的房地產中間，其價格之間所產生的相互間的影響，甚至是替代和趨于一致的狀態，也就是說可以用替代的價格來對其進行計算。

1、市場比較法的操作步驟

市場比較法共有7個操作步驟⑴搜集交易案例。⑵選取可比實例。可比實例與估價對象要做到八個相同：地區相同，用途相同，建筑結構相同，規模相當，權利性質相同，估價目的吻合，估價時點接近，均為正常成交價格。⑶建立價格可比基礎。包括五方面：統一付款方式，統一采用單價，統一幣種和貨幣單位，統一面積內涵，統一面積單位。⑷進行交易情況修正。⑸進行交易日期修正。⑹進行房地產狀況修正。⑺求取比準價格。

2、市場比較法的計算公式

待估房地產的價格=可比實例實際成交價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產狀況調整系數由于用來比較參照的實例有多個，通過上述修正后，每個交易實例都得出一個價格而且不可能完全一樣，最后需要綜合求出一個估價額，作為待估房地產的估價額。

3、提高市場比較法評估的精度

要提高市場比較法的評估精度，我們必須要從多個角度對其加以控制和改進，只有這樣，才能更好的保證市場比較法評估的效果，以下筆者結合自己的實際經驗對其中比較有價值的方法進行簡要的分析和闡述。

3.1規范中估價人員的行為準則

房地產估價人員在實際的工作中必須要嚴格按照國家的相關規定去做好房地產估價工作，同時還要遵照公平、公正和公開的原則，這樣才能保證房地產市場價格的客觀性，在項目估價的過程中，估價人員必須要親自進入項目現場，對工程的具體情況予以全面的仔細的了解，在拆遷評估的過程一定要嚴格的根據技術參數和量化的標準，同時在這一過程中也應該根據其規范的流程和步驟去處理。

3.2估價人員一定要具備非常好的專業分析能力

首先是資料分析能力。市場比較法通常是將委托評估房地產和近期所產生的預期相似性較高的房地產進行全面的比較和對照處理，從已經發生了交易的房產中的抑制價格來對房地產最為可能和合理的買賣價格或者是租賃價格進行適當的調整，而要做到這一點，估價人員必須要具備非常強的分析能力。

其次是敏銳的觀測能力。敏銳的觀測能力可以非常有效的改善估價的精度，所以，估價人員要對各種影響房地產價格的因素進行全面的分析，此外，還必須要對影響價格變化趨勢的因素有非常敏銳的觀測能力，按照潛在因素發生的變化，給出一個相對較為科學合理的房地產價格。

再次是分析市場供需狀況的能力。房地產價格在很大程度上會受到供需狀況的影響，影響房地產價格的因素通常都是通過影響房地產供需來體現的，在這樣的情況下，估價人員一定要對房地產的供需情況進行全面的分析，只有這樣，才能更加準確的掌握房地產的價格變化的趨勢和定位等。

3.3重視交易案例的收集

從一方面來說，因為當前出現了信息不對稱的現象，估價人員獲得案例的機會并不是很多，成交的案例更是少之又少，此外因為信息資料并沒有非常好的共享通道，交易情況和交易背景都不是非常的明晰，這也使得評估的參數都無法正常的調整和修正，因為這兩個因素，其在很大程度上都會對評估的精度產生非常不利的影響。

而在另外一方面，因為股價人員搜集案例的渠道并不是很多，有些人知識憑借報上減下來的房地產售樓信息或者是直接送上門的樓書，而有些估價人員還在沒有非常精確的參數之下就得到了結果。整個過程是受到結果支配的，有一些選擇沒有成交的案例對其進行評估，此外，在實際的工作中因為在經驗上相對比較欠缺，其所選擇的案例對非市場行為并沒有予以充分的考量，對評估物業所處的地區房產價格的發展形式把握不夠精準，對房地產中不同物業之間的特征并沒有予以充分的了解，對影響估價的因素并沒有予以準確的分析，在操作的過程中很難按照操作規范的要求進行，在評估的過程中并沒有采取成交案例實例評估等多個原因，從而使得評估的結果會存在一定的誤差，影響了估價的準確性。

所以估價人員在日常工作中一定要注意交易案例的收集工作，在實際操作中應該采取多種方式去收集交易案例。同時還要在收集的時候保證案例自身的完整性，這是因為，不完整的案例材料在應用的過程中是不存在使用價值的，此外，資料的真實性也是我們需要關心和關注的一個問題，一定要具有辨別真假信息的能力。此外，還要在工作中努力的去創建交易案例資料信息庫，這樣也就能夠為提升評估的準確性奠定良好的基礎。

3.4注意正確選取比較案例

市場比較法最為重要的一個核心內容就是選擇的案例一定要具有非常強的可比性，系數修正的過程中一定要具備非常強的準確性和可靠性，評估的過程中一定要抓住不同房地產最為重要的特點，這也會對評估的結果產生非常大的影響，在實際的工作中，我們一定要認真的選擇案例，首先是必須要創建一個寬廣的信息通道，從而使得信息資源能夠得到更加充分的開發，這樣才能讓收集到的資料充分的體現其作用和價值。

3.5 合理確定修正系數

市場比較法在應用過程中最為理想的一種情況就是比較標的的房地產和待估房地產的實際情況完全相同，同時其在交易的細節上也具有非常強的相似性，但是房地產在發展過程中具有非常強的地域性和特殊性，所以并沒有完全一致的房地產。針對這樣的情況，房地產評估人員在估價的時候必須要做出一定的調整，估價人員在估價的過程中一定要對能夠反映房地產物價特點和影響的幾個重要的因素加以充分的分析，將比較典型的，對物業價格影響比較大的因素進行全面的對比分析。其次是估價人員在實際的工作中一定要在自己積累的經驗的基礎上對修整系數進行適當的調整和轉變，同時對一些比較容易出現差別的因素及其修整系數進行統一化處理。最后是在當前所使用的公式當中，可以將實例成交的價格分成三類，但是這種分類的方式本身比較粗糙，所以我們需要將整個劃分變得更加的精細，從而使得評估的精確性得到顯著的提升和改善。

3.6關注待估房地產的無形因素

在房地產評估的過程中，更為關注的是有形因素所帶來的影響，而對無形因素的影響并不是十分的重視，無形因素主要有居住的環境、物業管理和居住的人群等等，在估價的時候，必須要充分的考慮到無形因素的影響，同時還要對其進行充分的修正和調整。

4、結語

房地產估價在房地產行業發展的過程中是非常重要的一個環節，在房地產估價的過程中，市場比較法是比較常見的一種方法，這種方法有其自身的特點，也有獨特的要求，在這樣的情況下，我們要對其予以充分的了解，從而更好的保證估價的準確性和可靠性。

參考文獻：

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