物業管理行業人力資源管理研究

蔡鋼

摘 要："物業管理行業已經成為中國改善民生、構建和諧社會的重要一環，如今，這一行業的發展遇到了人才瓶頸。影響首先來自大環境，中國經濟社會高速發展帶來各行各業對人才的巨大需求，人才匱乏是社會普遍面臨的問題。同時，它也有行業自身的特點和具體的問題，表現在物業管理行業尤為嚴重。物業管理行業起步晚但發展快，許多企業的人才供給始終不能滿足其快速發展的需要。這不僅使企業的競爭力下降，也使全行業的競爭力普遍下降。

關鍵詞：物業管理 人力資源 研究

國家建設部總經濟師、中國物業管理協會會長謝家瑾指出：“物業管理服務是新興的行業，人才儲備基礎薄弱，從業人員隊伍建設遠遠滯后于行業的發展，尤其突出表現在稱職的職業經理人匱缺，現有部分管理人員與承擔的任務不相適應，職工隊伍的專業技能培訓也跟不上行業發展”。 建立物業管理行業人力資源保障體系，刻不容緩。

一、人力資源是物業管理企業第一競爭力

有人說，人力資源之于企業，猶如血液之于生命般寶貴。企業要保持生命力和競爭力，必須獲得強大、優秀的人力資源。這在物業管理行業，已經成為共識。

1 .知識經濟時代，企業的競爭實質就是人才的競爭

工業經濟時代，資本是企業的競爭力。而在知識經濟時代或者說信息經濟時代，知本是企業的競爭力，而知本是由人才掌握的。

工業設備、設施的硬件成本日趨低廉且同質化，大家所使用的生產設備或者所提供的產品越來越雷同，所不同的是科技含量、文化含量或服務質量。后者決定著價值大小，而這也是由人才通過知識、素質等因素控制的。

2 .物業管理行業將迎來知識管理階段，物業管理團隊應實現精英化

有人說物業管理是勞動密集型行業，筆者不認同這種觀點。

未來的物業管理行業應該以知識密集型為主流。按照專業化分工的趨勢，未來的物業管理企業將細分化為三種類型，一是勞動密集型，比如保潔公司；二是技能密集型，比如設備維護公司；三是知識密集型，比如物業管理師事務所或者物業管理顧問公司。毋庸置疑，第三種類型將主導物業管理行業的發展。而作為行業有機組成部分的前兩種類型，也將提高從業人員的服務質量與科技含量，形成追求知識管理的趨勢。

知識管理階段的物業管理企業，人才必將成為第一競爭力。行業的發展將體現為規模的不斷擴張與從業人數增漲速度放緩，物業管理團隊要實現專業化、知識化、精英化。

3 .中國經濟社會的發展對物業管理從業人員的素質要求越來越高

企業界許多人在抱怨業主的素質低、收費難和社會對行業要求苛刻，但這事實上也是一種鞭策或激勵。或者說，市場在用它無形的手推動物業管理行業變革，那些不能實現專業化、知識化和精英化的物業管理企業將被市場擋在門外。現在，這個過程正在進行中，很多企業已經感覺到疼痛，有些小企業甚至退出了行業舞臺。歸根結底，這是好事，也是大勢。

從業人員的素質，決定了他們提供的服務質量和他們所創造的價值，也決定了他們自己和企業的命運。這就是關于人力資源是物業管理企業第一競爭力的命題。

二、貧血——人才匱乏是企業遭遇的普遍難題

如果把人力資源比作企業的血液，那么我們整個行業都處于貧血狀態。先天性營養不足恐怕是造成這一現狀的主要原因，但是，我們并不能因此否認自身存在的不足。

1 .普遍重視人力資源開發與管理，但沒有深刻理解與落實，大多企業把對人力資源開發與管理工作的重視停留在口頭或書面上

人力資源開發與管理是一門科學，是非常專業的工作，但多數企業管理層沒有這方面的專門人才。也就是說，與缺乏千里馬相比，我們更缺乏伯樂。同時，作為新興行業，沒有成形的人才培養與開發模式，大家都是摸著石頭過河，企業無章法可循，步子很慢也很亂。另外，許多企業本身基礎就差，管理工作遠未完善，更談不上人力資源開發與管理。

人力資源規劃是企業最具價值的工作，沒有合理的規劃，人才戰略將成為空談。就拿人才招聘與測評工作來說，在比較成熟的行業，比如金融、廣告等行業，這項工作受到高度重視，且具有相當完備的技術手段與標準。就筆者的觀察，多數物業管理企業沒有科學的人力資源招聘與測評系統，而是以領導或人力資源主管個人的態度作為評、聘的依據，這有可能導致工作的偏頗。

2 .社會觀念對行業的誤解，使行業本身不具備很強的吸引力

這是從業人員整體素質較低的社會原因，也是我們建立人力資源保障體系最大的障礙。它不是短時間就能解決的問題，但我們必須深刻認識它，并在各項工作中時刻引以為鑒。同時要樹立正確的觀念，社會可以誤解我們的行業，但是自己絕不能誤解，要看到主流，看到未來，看到希望。

3 .人力資源需求巨大，但社會教育系統供應不足

與物業管理行業的發展歷史相比，物業管理教育機構的出現則晚了近 10 年。如果考慮到物業管理行業的發展規模對人力資源的巨大需求，中國物業管理教育機構更是杯水車薪。

近幾年，廣東、北京、吉林、山東、陜西等地相繼辦起了物業管理院校，社會教育系統呈現第一波物業管理熱。然而，這遠遠不夠。

專業人才的供應不足，導致企業只得在非物業管理專業畢業生中尋找替代者。然而這些畢業生對物業管理專業即無理論也無實踐，增加了企業的培訓負擔。即使有的大學開設了物業管理專業，其課程設置也和物業管理企業實際操作相去甚遠，仍然沒有“來之能戰”的人才供給。

4 .物業管理從業人員資格認證體系尚未系統建立

規范、權威的從業資格認證，不僅能提高從業人員的社會地位及職業自豪感，有助于改善整個行業的公眾形象，同時，它也是完善從業人員行為規范和行業管理標準的重要工作內容。

物業管理師制度為資格認證體系的建立開了個好頭兒，但從整個行業來看，要走的路還很長，中層與基層的關鍵崗位還沒有統一的技術評價標準，這需要整合、完善并形成專業、權威的資格認證體系。 結合以上對我國物業管理行業人力資源開發與管理的現狀分析、發展對策以及發展趨勢，物業管理企業領導勢必要將企業的人力資源開發與管理工作放到戰略地位來考慮和處理問題。而執行企業人力資源開發與管理工作的人力資源部門更要掌握先進的人力資源開發與管理理念和實踐技能，提高人力資源開發與管理的工作效能，進而提升企業的核心競爭力和全面競爭力。