淺談房地產實施精裝修施工工程成本管理

段志明 華燁 楊武強

摘 要：隨著房地產市場的不斷擴大，戶型清晰精裝修市場要求已漸漸成熟，很多裝修材料價格現在都已經相當透明，在裝修市場競爭日趨激烈的情況下，施工企業要想將"利潤"保持一定額度，這將是企業保持改革、進取、健康、穩定和可持續發展的必然趨勢。本文主要對精裝修工程中成本分析與成本控制如何操作更符合工程項目施工的實際要求，淺談以下幾個方面的體會。

關鍵詞：精裝修工程；成本分析意義；降低成本方案

建筑裝飾工程分為粗裝修和精裝修兩部分，粗裝修是指對一般的樓地面、墻柱面、天棚面進行抹灰處理或進行大白粉刷等裝修；精裝修是指對樓地面、墻柱面、天棚吊頂、踢腳線、窗簾盒、室內門窗及窗臺、樓梯欄桿、廚房、衛生間等面層詳盡考慮，以人為本，精巧設計裝飾。我們以大連某高檔樓盤的精裝修為例，戶型內部屬于豪華裝修，其中包括客廳餐廳房間地面均為木地板、墻身使用墻紙，天花為石膏板吊頂，衛生間廚房地面、墻身鋪貼石材，戶門為夾絲玻璃趟門與實木飾面門，潔具龍頭、鏡柜浴柜、櫥柜、廚房電器、開關插座均使用進口高檔品牌的產品。

遇到這樣高檔豪華的裝修項目，如果在施工前不計劃好資金使用與成本控制，在設計時作出周密的考慮，一旦投入超出預算，形成虧損局面，很有可能把企業經營狀況拖垮，因此進行成本分析與控制是非常有必要和不可缺少的。企業基礎管理工作水平的高低對項目法施工的管理有直接的影響，分析要細、有深度。將著力點放在加強管理和內部挖潛上構思，強調對確定成本目標值的調查和分析，明確影響成本主體的內因和外部條件，才能達到預測的準確性，符合實際施工管理要求，為竣工后的總結評估提供科學的依據。

一、項目在施工過程中降低成本的基本方法

1、人工費控制：把施工成本管理責任制度與對項目管理者的激勵機制結合起來，以增強管理人員的成本意識和控制能力。人工費控制實行量價分離的方法，做好人工成本的詢價，同時防止重復用工、返工損失等造成的人工費的超支，嚴格控制其它非生產性用工。

2、材料費控制：以施工消耗定額為計算依據，同樣按“量價分離”的原則將各分部、分項工程的工程量進行精確計算后實行限額領料，超支自負；節約分成。對于超量要查找原因，明確責任，經處理后才能另補料單領用。加強材料的計劃管理，做到“貨比三家”，擇優選購；減少材料的庫存成本和運輸成本，降低材料采購成本價。工程層段材料漸進方式。

3、 機械費控制：根據不同的建筑物合理的選擇機械及組合方式。合理調控施工生產順序，盡量避免設備的停置造成的窩工，做好機操人員與生產班組的協調和配合工作，提高設備的臺班產量。

4、 經營招待費控制：協調處理好業主、監理、質檢、材檢、安檢、消防和環保等行業管理部門的關系，把好質量、安全、文明施工關，確保各分部、分項工程質量交驗一次合格，技術檔案資料簽字手續一次到位，避免重復交驗所浪費的人力物力財力。

5、 辦公費用控制：加強對施工生產區，辦公、生活區用水、用電的控制和管理，禁止長明燈、長流水現象發生。積少成多，全方位的進行成本控制。

6、 財務管理控制：必須建立一套健全的專項工程財務管理制度，按規定的權限和程序對項目資金的使用和費用的結算支付進行審核、審批，使其成為施工成本控制的一個重要手段。

二、以該項目的商業、住宅樓項目二次裝修工程為例

1、人工費控制：做好對水電工、木工、泥水工、焊工、油漆工、墻紙工雜工等勞務用工詢價，確保勞務市場用工價格與成本價格保持一致；

2、材料費控制：

該項目都是用高檔的石材、墻紙、衛浴五金、鏡柜浴柜，在國內很難找到替代品，因此很可能會成為材料商的獨市生意。所以做到“貨比三家”，擇優選購是相當重要的。特別是墻紙部分，該墻紙全是進口的，由香港代理商統一代購，由于每一批次貨都要空運，材料本身成本就自然升高了。如果要做到減少材料的庫存成本和運輸成本，降低材料采購成本價，就必須要在項目工程投入前期做好材料統計好，這樣才能避免材料重復采購，能有效地降低成本（從276元降到51.9元）見下表，也能避免了重復用工、返工的發生。

3、辦公費用控制：

該項目除了對施工、辦公用水用電的控制外，還對辦公用品進行了嚴格控制。電腦、文具、紙張、復印機等均由公司統一配送，合理投入，避免造成浪費及重復使用資源，增加成本開支。

4、財務管理控制：

該項目的財務管理，利用了公司完善ISO管理體系，針對收款情況及支出情況形成臺賬，并及時進行更新。較好地避免了收支失衡或超付的情況，每一項材料分包或勞務用工分包，都經過多個部門審批，核準確定。

5、施工工藝的提升進步：

該項目由于使用大量的石材，所以對石材的質量要求及光澤、色澤有著嚴格的要求。但天然石材除了它自身因素外，也很容易受外圍因素影響，如：石材受潮、反堿等會嚴重影響石材本身的光澤與美觀。原有的涂膜防水或水泥砂漿滲防水粉，可能達不到要求。因此選用了大理石膠粘粉，這是專為大理石及其它天然石材設計的粉白色水泥基瓷磚膠粘劑，能很好地保護石材避免從基層受潮、反堿到面層，影響石材美觀，這也避免了小業主在收樓的過程中石材更換，降低施工成本。

6、項目后期竣工驗收階段的成本控制：

通常項目一進入竣工驗收階段，很多成本支出及成本浪費等混亂現象隨即產生，導致前期積累下來的良好成本控制基礎白白丟失。因此，該項目對竣工驗收階段作了完善的管理。對驗收該項目施工范圍內的內容實行一次性通過，若出現整改情況，提前備好相關材料和人員，避免臨時性用工及臨時性采購材料而導致成本增加。

經過一系列的成本控制管理措施后，該項目計劃成本為5060萬元，預算成本為4529萬元，實際成本為4438萬元，這足以印證了成本分析與成本控制的重要性。

【結束語】

在現今物價日益飛漲的市場，所有施工成本都在增加的大環境下，建筑裝飾市場競爭越發激烈，如何提高自身企業效益，杜絕不必要的成本支出，是很多施工企業難以解決的問題。只有實行良好的管理制度，通過程序控制方案，做好成本管理控制，透切分析、深入了解市場人、材、機成本條件，才能運籌帷幄、決勝千里，使企業立于不敗境地。

參考文獻：

[1]賀巖. 房地產項目中精裝修工程成本管理研究[D].北京建筑大學，2013.

[2]王英華. 住宅全裝修產業化體系及項目管理研究[D].南京林業大學，2005.