度假旅游地產發展瓶頸問題研究

趙 欣，李 巖

(1.黑龍江大學，黑龍江哈爾濱 150080；2.東北林業大學，黑龍江哈爾濱 150040)

?

度假旅游地產發展瓶頸問題研究

趙 欣1,2，李 巖1

(1.黑龍江大學，黑龍江哈爾濱 150080；2.東北林業大學，黑龍江哈爾濱 150040)

伴隨經濟的持續發展，產業多元融合的趨勢日益明顯，跨界融合成為經濟發展的主旋律，度假旅游與房地產的融合就是典型代表之一。度假旅游地產項目實現了二者的利益共生，拓展了房地產業的發展渠道，但也存在著制約行業發展的瓶頸。正視并解決這些問題，將會有利于度假旅游地產行業的持續穩定發展。

度假旅游地產；發展；瓶頸

我國房地產業是伴隨著中國經濟發展和轉型以及國民需求結構的調整而逐步實現多產業資源要素整合發展的。房地產業的這一發展將第一產業、第二產業以及第三產業充分融合，實現了跨產業、跨部門的融合。就像“互聯網+”一樣，跨界融合、開放生態、創新為先成為了這個時代房地產業發展的鮮明特征。然而，我們也要看到在房地產跨界融合發展蓬勃生機的背后，由跨界產生的矛盾與問題也不期而至。因此，本文就度假旅游地產發展瓶頸進行相關研究，希望能夠管中窺豹，對我國房地產行業轉型中的問題有一定的認識。

1 供需結構調整下的度假旅游地產發展契機

早期的房地產行業主要采取炒地皮到賣房子再到賣家居這一局限于行業內部資源整合的方式，專注于地產自身的銷售，這完全是以賣方為主體的傳統生產和經營方式。隨著時代的變遷及人們需求結構的升級與調整，房地產開始與旅游業、農業、休閑度假業、健康產業、娛樂業、體育產業以及教育產業等多行業整合開發，利用“產業嫁接”的方式實現資源整合及優勢互補，從而使房地產業能夠在更大的空間尺度上滿足人們的居住與消費需求。其中，旅游與地產融合較早，且有一定發展規模，目前也是多數房地產企業選擇開發的一種形式。尤其是度假旅游地產，其發展與演變符合房地產業供需結構的調整，也符合國家目前產業結構拓展的趨勢。

1.1 度假旅游地產，供給側改革下的房企轉型方向

中國經濟已由單一的“刺激內需”進入了“供給側”的改革期，旨在推進經濟結構性改革，使供給體系更適應需求結構的變化。目前房地產業一方面存在嚴重的庫存過剩現象，另一方面又存在購房需求錯配的狀態。因此，利用供給側改革推動社會需求，促進房地產業的可持續性發展十分必要。從目前來看，房地產業供給側改革的關鍵是糾正“生產錯誤”的問題，除去消化舊庫存、淘汰舊供給外，更應升級當前供給，特別是創新培育新的供給。旅游與房地產貼合度高，容易實現資金和消費市場的整合，近年來成為了諸多傳統房地產業轉型的新方式之一，也成為了房地產供給側改革的一種新模式。

旅游地產屬于居民消費升級重點領域的旅游服務消費，近些年獲得了快速的發展，成為傳統地產轉型的一種出路，也成為地產供給側改革的一種新模式。近年來在強勁的旅游需求推動下，旅游投資規模日益增大，投資熱點加速形成。全國旅游投資項目庫數據顯示，2015年全國旅游業完成投資10072億元，同比增長42%，比第三產業和全社會固定資產投資增速分別高32個百分點，較房地產投資增速高41個百分點。其中，從業態分布看，2015年度假類產品投資占全部業態的比重為18.9%，文化旅游產品的比重為15.3%，生態旅游產品的比重為12.7%，資金流向主要集中在休閑度假、文化旅游、生態旅游等產品建設。由此可見，度假旅游地產投資是旅游地產投資的主體。

1.2 度假旅游地產，需求結構升級下的消費訴求

世界經濟規律表明，當一國人均GDP超過1000美元時，國內就會出現旅游需求，但產品單一，主要集中于短期的觀光游。當人均GDP達到2000美元時，旅游觀光需求向度假休閑需求轉變，旅游時間延長。而當人均GDP超過3000美元時，度假需求快速增長，度假養生類產品成為主流。當人均GDP達到5000美元時，生態旅游形態進入成熟的度假經濟階段。

2015年，中國人均GDP約合8016美元，雖然仍遠遜于歐美日等發達國家，但人民生活水平普遍提高，國民生活由小康型向發展型和享受型轉變，加之休假時間的延長以及社會意識的提高，中國旅游需求方興未艾。2015年，中國旅游產業對GDP綜合貢獻達到了10.1%，超過了教育、銀行、汽車產業。伴隨旅游需求的不斷提高，人們對旅游質量的要求和期望也有了巨大的變化，從最初的走馬觀花到更加關注個人的體驗與感知，這對旅游產品和旅游投資提出了更高的要求。

因此，度假旅游地產的開發既能滿足人們日益增長的旅游需求，也符合經濟結構調整的趨勢，故而成為當前房地產和旅游投資的主要形式之一。

2 度假旅游地產的開發特征

旅游地產起源于法國。作為一門新興的產業，其在國際上并沒有明確的定義，較為貼近的解釋即“分時度假”；但從當前旅游地產的發展來看，其與“分時度假”還有一定的區別。早期對旅游地產的研究主要指“以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游功能”。這種狹義的旅游地產概念可以說僅僅包括度假旅游地產。但隨著旅游產品的創新和拓展，旅游地產囊括了度假休閑、主題公園、養生康體、商業娛樂等不同業態，并結合傳統的景觀住宅形式，其范圍更廣，形式也更加多樣。因此，度假旅游地產可以說既是旅游地產發展的早期形式，也是旅游地產在現代社會發展的重要形式之一。無論旅游地產這個行業如何變化，度假休閑的核心仍然是旅游地產發展的主旋律，且主題公園、養生康體、休閑娛樂等不同類型的開發也都是圍繞著度假的概念開展起來的。結合度假旅游地產的概念及當前度假旅游的發展態勢，可將其開發特征總結如下。

2.1 投資門檻高，投資期長

度假旅游地產投資規模均較為龐大，除用地成本、建設成本、營銷成本外，還涉及旅游資源的開發、旅游吸引物的打造、旅游配套設施的建設和完善、旅游環境的營造，后期的運營、維護、生態補償等相關成本費用。一個綜合性的旅游項目基本投資門檻在5～10億元；從度假旅游地產的整體綜合投資來看，完整的投資門檻要在20億以上，大型項目甚至更高，例如萬達長白山度假區項目總投資高達230億。與此同時，度假旅游項目的建設期和投資期要長于以往的任何一種房地產項目投資，這樣的高門檻也讓度假旅游地產成為高風險的代名詞。

2.2 投資主體多元化

早期的度假旅游地產項目開發以資金豐厚并需要轉型的房地產企業為主，如房地產企業前5位全部投資旅游業，同時兼有大型旅游企業。但隨著度假旅游地產項目的不斷開發，其盈利模式和效益愈加受到各方關注。度假旅游地產投資并不局限于房地產企業，還包括旅游企業甚至是資金充裕的其它行業。除房地產企業轉型旅游外，還有風投、煤炭、保險、互聯網等企業跨界投資旅游地產，如萬達長白山度假區項目，由萬達、泛海、一方、億利、用友、聯想六大集團聯合投資，是中國投資最大的單個旅游項目。由此可見，度假旅游地產項目由于投資規模較大、投資額較高等原因，形成了投資主體、投資形式多元化的鮮明特征。

2.3 項目選址要求高

度假旅游地產項目先是旅游項目，再是地產項目，因此項目選址要求極高。旅游度假區往往建立在風景秀麗、自然及文化旅游資源極為豐富的區域，例如濱海、風景名勝區、山區、森林，濕地等；同時，區域內氣候適宜，擁有適宜開發的體育、醫療、休憩和娛樂資源。所以，度假旅游地產的選址不僅要考慮自然環境，還要考慮到文化、氣候以及區位交通等綜合因素。

3 度假旅游地產開發的瓶頸問題

雖然度假旅游產品是當前旅游地產投資的主流，但諸多問題也紛至沓來。這些既是度假旅游地產開發中需要面對和亟待解決的關鍵問題，也是影響度假旅游地產項目后期收益和投資安全的重要風險因素。重視并及時解決這些問題，才能夠減少度假旅游地產項目的風險，提高項目收益率和可持續性。

3.1 度假類旅游項目的季節性

季節性是大多數旅游產品開發所要面對的重要問題之一。一方面，旅游資源具有季節性，例如濱海旅游項目、山地旅游項目、滑雪旅游項目等，季節性問題突出，旺季過熱、淡季過冷，使得許多度假旅游項目很難實現收支平衡，甚至是虧損。另一方面，游客的季節性出游也是度假旅游項目冷熱不均的重要原因之一。度假旅游地產受制于旅游產品的季節性因素，季節性市場的表現尤為突出。

3.2 房地產項目捆綁銷售

當前，許多度假旅游地產項目利用地方政府對旅游開發的熱情，借旅游開發之虛行商業住宅開發之實，以旅游開發獲取土地、稅收等方面的政策優惠和便利，通過度假項目進行宣傳，進而打著度假勝地、風景名勝區宜人環境的噱頭大肆開發銷售住宅項目，使度假旅游地產項目陷入了供給過剩的怪圈。

3.3 收益期不一致

度假旅游地產收益期與傳統的商業住宅地產項目不同，屬于后期盈利型。較商業住宅等地產項目而言，其前期土地投入較低，但后期維持性投入及運營成本較高，受益周期也較為冗長。這對開發商的資金實力、運作能力和收益能力都是較為嚴峻的考驗。

3.4 模仿大于創新

度假旅游地產項目的高級模式應是景區與人居環境的天然合一。景區既是人們度假休閑旅游的地方，也是人們修養安身之處。不論是度假區的規劃設計、建筑景觀、人居環境，還是文化理念都應融于自然，脫胎于當地的自然風情與文化。但當前我國的度假旅游地產開發模式多數都是照搬國外的建設模式和方法，缺乏本土創新和符合本土文化及需求的設計與建設，這種生搬硬套式的開發造成了許多度假旅游地產項目的“水土不服”。

3.5 重開發輕保護

度假旅游地產項目多數選址于自然風光秀麗、氣候宜人、文化風情獨特的地方，這也是度假旅游地產項目吸引消費需求的關鍵要素之一。資源越是稀缺，越是度假旅游地產商覬覦的地方，甚至有些度假區安在了自然保護區的核心區。這樣的城市化入侵使度假區的自然環境、生物多樣性等生態系統遭到嚴重破壞，更甚者是只重開發輕保護，度假旅游地產賴以持續發展的資源被耗用殆盡。

4 我國度假旅游地產的發展趨勢及對策

誠然，在度假旅游地產的發展過程中夾雜著許多制約項目發展的因素，這些因素既有體制因素也有旅游與地產行業結合的天然沖突，但無論是存在于項目內還是存在于項目之外，對這些問題的解決都將會影響到度假旅游地產這個行業的穩定和可持續發展。

4.1 創新為先，多元融合

現代社會的發展與創新的關系密不可分，對于企業來說，創新既可以是產品形式的變化，也可以是營銷手段的創新，更可能是對整個行業的顛覆。房地產業因與人們生活聯系緊密，可以與人類生活息息相關的眾多產業融合，度假旅游地產就是將人們較高的需求與最基礎的需求結合在一起的一種創新性融合。創新不應局限于對二者的簡單粗暴式捆綁，而應深度挖掘度假旅游與地產的核心，從文化理念上對二者進行融合，同時融入其他行業，將度假旅游地產發展成為一種能夠最大滿足人們需求的多元融合產業。

4.2 先旅游后地產

度假旅游的實質是能夠給人們帶來身心舒暢的度假體驗，這也是度假旅游地產開發的核心和關鍵。但開發過程中旅游產業收益的“慢進慢出”和房地產業的“快進快出”，導致開發中出現本末倒置的現象。現在行業內普遍做法是90%的資金投入到地產開發項目中，而只有10%用于旅游資源的維護。這樣的做法雖然在短期內能夠獲利，但從長遠來看，這與度假旅游地產開發的本質相悖；在全球范圍來看，國外度假旅游的發展并不是以住宅地產銷售為主，例如美國的生態度假旅游，主要有峽谷類、滑雪類、酒莊類和IWPRH等類型，每一種類型都專注于旅游產品的建設，而不是地產項目。因此，度假旅游的開發應該是先旅游后地產。

4.3 拓展投融資渠道

雖然目前我國度假旅游地產的投資來源愈來愈廣，但度假旅游地產的投資門檻較高、投資期限較長，使得資金籌措上缺乏持續性的支持和動力。因此可以拓展投融資渠道，有效吸納國內外資金，利用金融平臺等方式保證資金的穩定。

4.4 有內涵的本土專業設計

度假旅游地產的開發要結合本土資源和文化，不能生搬硬套地照搬國外的設計。旅游地產每一處項目選址地都不相同，所面對的客源結構也存在差異，因此應因地制宜，開發適應市場、符合資源現狀的產品。另外，目前我國度假旅游地產的投資渠道較廣，部分項目建設缺少專業性的理念和建設，因此，有內涵的本土專業設計就顯得尤為重要。

4.5 度假資源的開發與保護并重

大多數度假旅游地產項目建立在具有良好生態環境的區域，甚至是生態核心區。開發過程中人類城市化路徑的建設以及人們的生活必然對所在區域造成一定的生態影響與破壞。因此，在項目開發中需要關注對資源的保護與后續維護，這樣既能保障項目的可持續發展，也能減少后期對生態恢復和生態補償的成本。

5 結語

度假旅游與房地產行業的結合，既彌補了雙方單一發展中的問題，也提高了二者的綜合效益，提升了區域土地價值，迎合了當前發展休閑經濟、促進產業結構調整的經濟發展趨勢。但二者的結合也存在著天然的矛盾問題，這些問題直接影響著整個產業的可持續發展。正視并找到問題解決的對策將會推動整個產業更好地滿足人們日益變化的需求和日新月異的市場，獲得更穩定的收益。

[1]國家旅游局.2015年旅游投資報告[EB/OL].(2016-05-16)[2016-05-30].http://www.cnta.gov.cn/zdgz/lytz/201605/t20160516_770863.shtml.

[2]耿松濤,劉維林.我國旅游地產的開發模式及風險規避策略研究[J].建筑經濟,2012(1):49-53.

[3]王兵兵.旅游地產該如何推進供給側改革?[EB/OL].(2015-12-09)[2016-03-01].http://blog.sina.com.cn/s/blog_4827f39c0102wf03.html.

[4]余呈先.我國房地產市場供給側管理的動因與對策[J].宏觀經濟研究,2016(5):73-78.

[5]李柏文,田里.旅游地產對中國生態核心區的生態風險及其防控研究[J].思想戰線,2014(3):140-143.

[6]王志成,約翰.凱.史密斯.美國:生態旅游地產發展縱覽[J].中外企業文化,2015(6):64-66.

The Research of Development Issues on Tourism Resort

ZHAO Xin1,2，LI Yan1

(1.Heilongjiang University，Harbin Heilongjiang 150080,China；2.Northeast Forestry University，Harbin Heilongjiang 150040,China)

With the continuous development of economy,the trend of industrial integration in the economy is becoming more and more obviously,cross-border integration has become the main theme of economic development,the integration of holiday tourism and real estate is one of the typical representatives of this. Tourism resort realizes the interests of the two symbiotic,expands the real estate development channels. But the bottleneck that restricts the development of the industry in the development of that,to face and solve these problems will be benefit for the sustainable development of holiday tourism estate industry.

tourism resort;development;bottleneck

2016-07-03

黑龍江大學青年基金項目“中俄旅游合作背景下俄羅斯酒店業發展研究”(QW201302)；黑龍江哲學社科項目“中俄旅游發展中資源稟賦差異與區域協作研究”(14D012)。

趙 欣(1981- )，女，講師，博士研究生，從事旅游經濟與旅游規劃研究。

F592

A

2095-7602(2016)10-0085-04