養老地產困境難破

秋葉

1月26日，萬科在廣深地區首個養老項目萬頤智匯坊亮相，該項目位于廣州黃埔萬科城市花園社區內。據悉，這個地方在去年7月前，還只是萬科的一個檔案館，如今已改建成“社區嵌入式長者照料中心”。

據萬科介紹，智匯坊由長者照料中心、健康管理中心、頤享匯三大服務核心板塊組成，分為溫馨安養區、醫療康復區、營養膳食區、長者文化學堂、網絡互動區、活力天臺、書香長廊等幾大功能區域。

近年來，養老服務市場的“蛋糕”在不斷吸引各路資本躍躍欲試，眾多資本和房企對于養老地產市場愈加急迫地進入。

近期，包括綠城、融創、萬科、正榮等房企紛紛在養老地產方面有所行動，保利、遠洋、綠地等多家公司早前都已試水養老地產。

據不完全統計，目前中國已經有超過80家房企進入養老地產領域，而公開信息披露的養老地產項目也已超過百個。

雖然看似紅紅火火，但業內研究機構分析指出，這些企業雖然不乏較為成熟的養老業態，但尚未找到能夠可持續盈利的商業模式。

諸多創新與嘗試

事實上，房企的熱情高漲并非一廂情愿，房企瞄準養老地產也和人口老齡化息息相關。在十八屆五中全會上，全面放開二孩，積極開展應對人口老齡化的行動被提上日程。這一政策的背后，是中國已步入老齡化社會的現實。

據老齡委最新發布的數據顯示，從2015到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。

除此之外，國家在政策層面大力推動已經成為養老地產概念升溫的重要動因。隨著國務院《關于推進醫療衛生與養老服務相結合的指導意見》，養老產業顯然已進入歷史機遇期。

各大房地產企業明知道這是一個需要長期培育的產業，但考慮到10年之后，中國養老地產市場巨大的發展潛力，很多還是按捺不住，提前進入布局。

雖然到目前為止，尚未看到在各方面特別成功的案例，但2015年諸多企業在養老地產領域當中的諸多創新與嘗試還是讓我們有所借鑒。

以保利為例，2015年先是與華夏人壽戰略合作，嘗試把保險機制引入城市居民養老領域；后來又與太平人壽合作，組建養老產業基金，基金前期投資主要以養老地產項目為主，后期還計劃向上下游延伸，投資孵化一些醫療、健康項目。另外，包括平安、泰康等險資自己做的養老地產在內，如今養老地產與險資的合作已經成為趨勢。

另外，遠洋、碧桂園、新城都在養老地產方面搭建了相關的互聯網平臺。遠洋是攜手京東建立“人生X計劃”，為消費者提供從成家、立業到生活、養老的一站式居住解決方案。碧桂園是營造“全生命周期貼心服務”，在順德試點運行社區長幼中心，會員可以通過“e當家”電商點碧桂園酒店餐飲，50歲以上老人僅收取成本費用。

新城控股則是通過社區APP搭建養老O2O平臺，全方位滿足各種日常服務，做到線上支付、線下享受服務的模式。雖然這些平臺對養老地產本身沒有太大的直接支持，但從布局情況來看，諸多房企已經開始對老齡客戶群體實現覆蓋和服務。

到目前為止，全國養老地產項目中銷售型還占大多數，但銷售的效果只能算是非常一般。2015年出現了銷售模式上的巨大創新亮點，特別是在平安不動產原來的桐鄉合悅·江南 的項目失敗后，這次把住宅產權和平安的“養老財富計劃”進行整合，采取了所謂的返本銷售模式（一種是30年后一次性返還全額房款，另一種是從第16年起逐年返還），推出的100套全部售罄。這種模式可能是解決當前養老項目滯銷的一種重要方式，但住宅產權和金融產品結合還是受到諸多方面限制。

其實，養老地產成功的關鍵不是產品，而是服務，所以專業的運行公司對于未來的養老地產來說非常重要。早在2014年，遠洋就在北京成立了一個租用型養老品牌叫椿萱茂，打造專業的老年失智照護解決方案，目前已經有3個項目落地。

另外，萬科、綠城等也專門成立了專業的服務機構。而保利地產則成立了養老用品公司，還計劃建立養老產業總部基地。這些專業公司進入養老領域，可能會使養老地產未來在專業人才、運營服務方面再上一個臺階，也為若干年后的養老地產全面鋪開打下一個相對堅實的基礎。

目前，房企在養老地產方面仍在不斷創新和探索，但當前中國的養老地產才剛剛起步，基礎還非常薄弱。只有在金融、平臺、銷售、運營這些方面都相對成熟之后，加上政策層面的配套支撐，以及目前這批具有強大消費力的40-50歲中產階層步入老齡之后，中國的養老地產可能才會真正地起步。

市場發育不成熟

然而，在養老產業成為地產投資發展新“藍海”的背后，并非如看起來的那么很美。目前，在養老地產領域，探索實踐者眾多，成型者寥寥。

養老產業的核心在于養老服務，而國內大多數資本對養老產業的理解還停留在以養老概念賣房，更關注怎么從房地產開發掙錢，而忽略了養老服務本身。

長期以來，中國養老地產的噱頭多于實質，盈利周期漫長甚至遙遙無期，成為國內房地產商開發運營養老地產的重大阻礙。“養老地產比商業地產的回報周期更漫長，對于房地產企業來說，將是一個不小的挑戰。”大宇咨詢房地產分析師李家云表示。

業界普遍認為，養老地產行業仍處于“蹣跚起步”的階段，未來中國養老地產是基于服務的產品，還是基于產品的服務，到現在也沒有定論。從已投入運營的養老地產中看，資金投入不少，只見枝葉瘋長，卻不見花開，更談不上結果。

另外，中國指數研究院的研究認為，國內廣大消費者傳統的“居家養老”觀念短期內很難轉變。中國老人受傳統觀念影響，仍然更傾向于在家養老，只有在生活不能自理時，才會進入專門的養老機構。

目前國內的民營養老機構普遍入住率低，例如北京民辦養老院的入住率只有20%。未來究竟有多少老年人口將會選擇養老住宅，轉換為實際需求仍有較大不確定性。

中指院相關負責人分析認為，當前國內的養老產業政策保障不健全，缺乏落到實處的具體法律法規。雖然中央政府大力提倡發展養老服務業，各項政策法規也不斷出臺，但是多為綱領性、原則性的政策，缺乏落實到實處的補貼、土地和財稅政策。政策出臺時間、支持程度等并不明確，這對開發企業而言，將意味著較大的開發風險。

“比如床位補貼，民辦養老院和公辦養老院待遇相差頗多，具體補貼標準不明確”。該負責人表示，老年人在入住老年住宅時，一般會考量提供的醫療服務，而關于老年社區配備的醫院是否納入醫保范圍的問題一直未得到解決。整體而言，養老地產市場機制發揮的政策環境仍不理想。

在該人士看來，更為重要的是，國內的養老地產市場發育不成熟，盈利模式不明晰。養老地產對老年人生活的配套設施的要求較高，因而投入成本高于普通住宅，前期資本投入大，受限于資金壓力。目前開發商采取銷售、出租或二者相結合的方式，但無論哪種運營方式都存有一定問題，盈利狀況并不良好。

美國由于資本市場運作發達，日本則依靠介護保險制度，養老地產普遍取得較好收益。未來中國開發商如何布局養老地產、以何種方式開發與運營將是盈利的關鍵點。

不僅如此，國內養老地產配套服務落后，缺乏專業人才，類似的局面也亟待改觀。由于養老地產的核心和重點在于后續運營，而國內養老地產處于發育階段，醫療護理人才缺失，配套單一，服務規范不完善。如何在未來培養一個高專業能力的運營團隊也將是橫亙在企業面前的難題之一。

有業內人士坦言，盡管不少房企宣稱投資開發養老地產，但由于大多因為盈利模式不清晰、相關配套服務跟不上，養老地產的項目最終只能當作普通商品房去賣，一些所謂的“養老社區”也與普通樓盤無異，養老地產最后變成了一些開發商拿地賣房的噱頭。

困境亟待擺脫

CRIC研究中心分析師李瑩表示，老齡人口的增長讓越來越多的房企涉足養老地產，包括萬科、保利、遠洋、首創等，其中萬科的杭州良渚文化村隨園嘉樹項目已出爐，遠洋成為北京第一個獲得民政部門頒發養老服務機構職業資格的市場化機構。

“未來養老服務業將是政府托底，以市場為主體”。李瑩說，為鼓勵市場力量參與養老事業，預計未來國家層面將會出臺一定的優惠政策，除了金融保險公司以外，房地產企業在養老產業中也將有不小的發展空間。

同策咨詢研究部總監張宏偉則認為，無論是政府規劃、養老產業政策，還是實際的養老地產市場需求、開發企業布局動作來看，養老地產的確面臨著巨大的市場發展空間。

“但這么巨大的市場空間背后面臨更多的是市場沖動。其中，關于養老地產運營模式、養老相關產業的發展等諸多方面還存在不成熟的一面，一定程度上會造成當前中國養老地產市場呈現出‘粗放式增長的特征”。張宏偉認為。

養老地產“粗放式”增長背后勢必會帶來盈利模式、運營模式、重復建設等諸多方面的困局。在短期內政策刺激之下，大量房地產開發商對養老地產躍躍欲試，以養老地產為名變相圈地，養老地產變成開發商的拿地工具。

這樣導致短期內養老床位呈現出快速增長的態勢，但是，實際上這些養老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產開發范疇之內，而不是養老地產運營及服務。

“和建保障房、商品住宅不一樣，養老地產（床位）不可能依靠大規模的興建項目來充量”。他認為，養老地產項目開發配套很關鍵，僅有床位沒有配套解決不了養老問題。在進行任何一個養老地產項目開發時，如果沒有配套的支持，尤其是醫院等這些醫療設施配套、相關從業人員的跟進，規模龐大的養老機構必然會出現管理、事故等方面問題，這個項目本身也必然是失敗的。

“事實上，養老地產還必須要尋求一個適合自己的運營模式，如采取出租、賣產權、直接買斷等方式”。張宏偉說，這一點，也是養老地產具體項目未來能否持續生存的關鍵所在和每一個養老機構在經營階段必須解決的問題。