深化房地產(chǎn)稅改革的公平效應(yīng)：終生視角與年度視角模擬

郭宏寶劉學(xué)思（浙江工商大學(xué)，杭州310008）

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深化房地產(chǎn)稅改革的公平效應(yīng)：終生視角與年度視角模擬

郭宏寶劉學(xué)思
（浙江工商大學(xué)，杭州310008）

內(nèi)容提要：中央政治局于2014年6月30日通過(guò)了《深化財(cái)稅體制改革總體方案》，明確房地產(chǎn)稅改革是2020年前稅制改革的六大重點(diǎn)之一。本文從終生公平與年度公平兩個(gè)視角分別考察了這一改革可能產(chǎn)生的收入分配效應(yīng)。住房市場(chǎng)化加劇了收入分配的不公平，促使人們對(duì)房地產(chǎn)稅改革的收入分配效應(yīng)寄予厚望。住房耐用生活必需品的特征，表明房地產(chǎn)稅的終生公平效應(yīng)與年度公平效應(yīng)都值得關(guān)注。從終生公平視角看，精算研究結(jié)果表明房地產(chǎn)稅會(huì)使勞動(dòng)要素所有者（居民）福利受損，不影響資本要素所有者（房產(chǎn)商）的福利，對(duì)土地要素所有者（政府）的影響具有不確定性。從年度公平視角看，利用CGSS截面數(shù)據(jù)的模擬表明房地產(chǎn)稅改革會(huì)對(duì)不應(yīng)受到損害的居民家庭造成相對(duì)較多的福利損失。適當(dāng)?shù)闹贫仍O(shè)計(jì)可以減輕深化房地產(chǎn)稅改革的這種不利影響，甚至獲得累進(jìn)性效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅改革稅負(fù)歸宿收入分配模擬分析

深化房地產(chǎn)稅改革是中央政治局于2014年6 月30日通過(guò)的《深化財(cái)稅體制改革總體方案》所確定的“六大重點(diǎn)改革稅種”之一。近十多年來(lái)，國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格由快速上漲轉(zhuǎn)向新常態(tài)發(fā)展，一些有房者在獲得資產(chǎn)價(jià)格膨脹收益并全身而退的同時(shí)，無(wú)房者卻還在忍受租房?jī)r(jià)格攀升的煎熬，似乎住房市場(chǎng)的發(fā)展加劇了收入分配的不公平。房地產(chǎn)稅改革給許多居民、學(xué)者以能夠改善居民收入分配狀況的直覺(jué)，但實(shí)證支持卻乏善可陳。因此，本文將從房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)歸宿視角模擬分析深化房地產(chǎn)稅改革對(duì)收入分配的影響。

一、文獻(xiàn)回顧與問(wèn)題提出

稅負(fù)歸宿問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是考察稅負(fù)變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)均衡影響的特征，主要是分析稅負(fù)變化前后各市場(chǎng)參與者的效用變動(dòng)情況，以便給“稅負(fù)在市場(chǎng)參與者之間是如何分?jǐn)偟摹边@個(gè)看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題一個(gè)滿意的答案，其中價(jià)格變動(dòng)是該理論的目標(biāo)變量。就房地產(chǎn)稅而言，盡管在房地產(chǎn)稅如何影響住房?jī)r(jià)格問(wèn)題上觀點(diǎn)各異，但大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房地產(chǎn)稅會(huì)影響到住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)。Hamilton（1975，1976）與Fischel（1978）等認(rèn)為房地產(chǎn)稅是一種“受益稅”，這意味著房地產(chǎn)稅是地方政府提供的公共服務(wù)的成本，當(dāng)?shù)鼐用癯袚?dān)了房地產(chǎn)稅負(fù)，又由于居民的居住選擇是Tiebout（1956）式“用腳投票”的結(jié)果，因此，從平衡預(yù)算歸宿的角度看，房地產(chǎn)稅不會(huì)影響到收入分配狀況的變化。基于Harberger（1962）稅負(fù)歸宿一般均衡模型，Mieszkowski（1972）與Zodrow and Mieszkowski（1986）等提出了“資本稅”觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)稅是一種有利于資本擁有者承擔(dān)更多稅負(fù)的累進(jìn)稅，且房地產(chǎn)稅稅率在不同轄區(qū)的差異會(huì)導(dǎo)致資本由高稅率轄區(qū)向低稅率轄區(qū)流動(dòng)，進(jìn)一步降低了高稅率地區(qū)的居民福利，因此房地產(chǎn)稅是有利于收入分配改善的。考慮到房地產(chǎn)稅大多作為地方教育的重要資金來(lái)源，而教育在商品平均主義意義上才被認(rèn)為是更加公平的，因此，房地產(chǎn)稅即使是“受益稅”也可能導(dǎo)致不公平（Hoxby，2001）。房地產(chǎn)稅稅基（住房?jī)r(jià)值）與稅源（所得）的不一致同樣會(huì)影響房地產(chǎn)稅的公平征收，F(xiàn)iglio and O′Sullivan （2001）等學(xué)者在回顧了美國(guó)房地產(chǎn)稅優(yōu)惠措施的歷史演變后，從支付能力的角度研究了公平房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)應(yīng)該采取的政策措施。

國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)稅改革的研究大量出現(xiàn)在2003年10月黨的十六屆中央委員會(huì)第三次會(huì)議提出“物業(yè)稅”概念，大多數(shù)的研究集中在房地產(chǎn)稅改革對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響方面。其中一些學(xué)者認(rèn)為當(dāng)前土地出讓制度一次性收取70年租金的做法推高了房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)稅改革如能使居民一次性的租金支付轉(zhuǎn)化為70年的支付流，則住房?jī)r(jià)格會(huì)因成本的下降而降低（馬克和，2004；吳俊培，2004；趙晉琳，2004）。另一些學(xué)者則認(rèn)為房?jī)r(jià)是市場(chǎng)需求的結(jié)果，我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)與城鎮(zhèn)化的推進(jìn)才是房?jī)r(jià)上漲的主因，因此房地產(chǎn)稅改革不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降（何振一，2004；劉維新，2004）。為數(shù)不多的學(xué)者在關(guān)注房地產(chǎn)稅改革的公平效應(yīng)時(shí)，是從房地產(chǎn)稅有利于抑制住房投機(jī)而得出結(jié)論的，認(rèn)為房地產(chǎn)稅可以通過(guò)使住房投機(jī)者承擔(dān)較多的稅負(fù)，進(jìn)而釋放市場(chǎng)供給、改善收入分配狀況（傅樵，2010；谷成，2011；于明娥，2011）。

“受益稅”的本質(zhì)是假設(shè)政府對(duì)每一位納稅人給予數(shù)量上等于其所納稅款的一次總付的轉(zhuǎn)移支付，因此，稅收在平衡預(yù)算意義上是中性的，然而平衡預(yù)算歸宿并不像絕對(duì)歸宿那樣更具有鮮明特征。“資本稅”是一般均衡意義上的長(zhǎng)期結(jié)論，因此，對(duì)生命周期行為假設(shè)的差異會(huì)對(duì)最終的結(jié)論產(chǎn)生重要影響。從國(guó)內(nèi)學(xué)界的研究情況看，大部分對(duì)房地產(chǎn)稅公平效應(yīng)的評(píng)價(jià)或多或少都體現(xiàn)了商品平均主義的思想，然而，到底是“居住權(quán)”還是“住房產(chǎn)權(quán)”在商品平均主義意義上更為合理，或許并不需要太多的爭(zhēng)論，因此，從是否有能力購(gòu)買住房的視角考察公平性并沒(méi)有什么經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。而稅負(fù)歸宿理論從居民效用變化角度對(duì)公平性的考察體現(xiàn)了發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理念，且如果考慮到國(guó)家“十三五”期間房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)與愿景，那么本文基于經(jīng)濟(jì)歸宿對(duì)房地產(chǎn)稅公平性的考察更具現(xiàn)實(shí)意義。

二、住房市場(chǎng)化、收入分配與深化房地產(chǎn)稅改革

（一）住房市場(chǎng)化：從行政管控到市場(chǎng)配置

管理大量公共住房對(duì)于政府而言是困難的、無(wú)效率的，因此，自1978改革開(kāi)放起，以低租金、政府獨(dú)有、行政調(diào)配為特征的住房制度開(kāi)始了市場(chǎng)化改革進(jìn)程（李雄，袁道平，2012）。改革伊始（1979-1986），政府采取的主要措施是以成本價(jià)向城市職工出售公有住房，但由于當(dāng)時(shí)居民收入水平較低，且沒(méi)有對(duì)改革形成明確預(yù)期，因此這一時(shí)期的改革成果并不理想；其后五年（1986-1991），改革的重心轉(zhuǎn)向提高公有住房房租，以期達(dá)到征集住房維護(hù)資金，促進(jìn)職工購(gòu)買公房的目的，但1988年嚴(yán)重的通貨膨脹影響了這次改革的效果。1991年-1994年，一些影響深遠(yuǎn)的措施開(kāi)始推廣，一是停止新建住房進(jìn)入舊的住房管理體系，并不再為企業(yè)新進(jìn)職工提供免費(fèi)公房；二是鼓勵(lì)職工、單位與國(guó)家合資（合作）建房；三是建立住房公積金制度和構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，這意味著只有低收入者才能獲得保障性住房，受益于這些措施，中國(guó)的住房市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。依據(jù)曹振良，傅十和（1998）的估算，1995年中國(guó)住房的市場(chǎng)化程度已達(dá)到39.33%。然而，當(dāng)時(shí)的住房市場(chǎng)化仍然是一個(gè)受限的市場(chǎng)化，因?yàn)樗^的市場(chǎng)化仍主要局限于單位與職工之間，是單位出售、或轉(zhuǎn)售住房給自己的職工，比如，1996年，全國(guó)三百多萬(wàn)平米的新建住房，三分之二是由單位轉(zhuǎn)售給職工的（王敏，2012）。始于1998年的住房貨幣化補(bǔ)貼制度開(kāi)始將中國(guó)的住房市場(chǎng)推向真正的市場(chǎng)化運(yùn)作，2003年后，如果沒(méi)有繳納住房公積金，則職工將不再能夠獲得任何補(bǔ)貼，中國(guó)的住房市場(chǎng)化開(kāi)始真正進(jìn)入市場(chǎng)配置資源的狀態(tài)。

（二）收入分配：住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)化與收入差距擴(kuò)大

隨著我國(guó)住房市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，住房市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，從近幾年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的行業(yè)之一（趙旭，2012）。比如，1998年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)完成投資和建筑面積分別為3614.23億元和5077.014萬(wàn)平米，而2014年時(shí)，這兩個(gè)指標(biāo)分別為95035.61億元和107459.05萬(wàn)平米，分別是1998年的16.1倍和8.99倍。而2003年-2011年間，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度平均達(dá)到了12.4%，平均每年帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.33%（孔凡文，劉亞臣，2011），雖然近三年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)有所下降，但在GDP絕對(duì)量中仍占有十分重要的位置。然而，住房行業(yè)的快速發(fā)展并沒(méi)有公平地惠及所有國(guó)民，源于家庭居民收入的不平衡增長(zhǎng)，一些困難家庭越來(lái)越難以實(shí)現(xiàn)自身的住房夢(mèng)，這可以從我國(guó)城鎮(zhèn)居民“五等分”收入法中不同收入層次居民的住房購(gòu)買力的變化中得到印證。1998年-2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入與住房?jī)r(jià)格的年均增長(zhǎng)分別為10.48%和7.62%，按家庭可支配收入計(jì)算的居民購(gòu)買住房（90平米）所需要的年數(shù)也由大約10年下降到8年。然而從不同層次收入家庭上看，購(gòu)買住房對(duì)不同收入層次的家庭差異巨大，最高20%家庭購(gòu)房/收入比由1998年的大約7年下降到2012年的大約4年，而最低20%家庭購(gòu)房/收入比則始終在20年左右，雖然近兩年住房?jī)r(jià)格有所回落，但這種結(jié)構(gòu)的差距仍然存在，說(shuō)明我國(guó)住房行業(yè)的發(fā)展與居民收入差距的擴(kuò)大存在某種負(fù)的相關(guān)性。進(jìn)一步，如果考慮到我國(guó)城市住房位置上的差異，那么這種負(fù)相關(guān)性就可能比平均意義上的數(shù)據(jù)更為嚴(yán)重：由于諸如醫(yī)院、學(xué)校等優(yōu)質(zhì)的城市公共資源大都位于中心城區(qū)，因此中心城區(qū)的住房?jī)r(jià)格通常要遠(yuǎn)高于城郊，這意味著只有有錢人才能更便利地享受到優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)，顯然，如果教育等公共品是商品平均主義意義上的商品，那么中心城區(qū)畸高的住房?jī)r(jià)格就進(jìn)一步加劇了這種負(fù)相關(guān)性。

針對(duì)住房?jī)r(jià)格與收入分配間的這種負(fù)相關(guān)性，湯浩，劉旦（2007）研究了兩者的因果關(guān)系，認(rèn)為住房?jī)r(jià)格的上漲是收入分配不公平的格蘭杰原因。寧光杰（2009）從微觀視角研究了住房位置對(duì)消費(fèi)行為的影響，也得到了類似的結(jié)論。但這些研究大都沒(méi)有很好的解釋住房?jī)r(jià)格上漲為什么會(huì)導(dǎo)致收入分配的惡化，而不是相反。這應(yīng)該是一個(gè)明顯的缺陷，因?yàn)閺睦碚撋现v，收入分配的惡化同樣會(huì)影響到住房?jī)r(jià)格的上漲：收入分配越不公平，就越少居民具有購(gòu)房能力，根據(jù)邊際效用遞減原則，富有的居民也不會(huì)將更多收入用于購(gòu)房支出，結(jié)果住房的市場(chǎng)需求會(huì)減少，住房的價(jià)格也會(huì)下降，因此，即使住房?jī)r(jià)格的上漲導(dǎo)致了收入分配的惡化，價(jià)格的持續(xù)上漲與收入分配的惡化也不會(huì)是相互促進(jìn)的。然而，這種理論上的結(jié)論卻并不與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)相吻合，一些學(xué)者也注意到了這個(gè)問(wèn)題，并嘗試對(duì)此做出解釋（何振一2004,賈康2011）：⑴城鎮(zhèn)化與舊城改造創(chuàng)造了大量市場(chǎng)需求，也為有錢人的投機(jī)行為創(chuàng)造了大量機(jī)會(huì)；⑵缺乏足夠的保障房建設(shè)，使一些低收入者也不得不轉(zhuǎn)向市場(chǎng)需求；⑶房地產(chǎn)政策的失誤。或許正是考慮到此前房地產(chǎn)政策的不妥，對(duì)抑制房?jī)r(jià)與公平收入分配寄于厚望的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)開(kāi)始在重慶與上海試點(diǎn)。

（三）深化房地產(chǎn)稅改革：不可或缺公平理念

中國(guó)的房地產(chǎn)稅法規(guī)最早于1950年就已形成，其后雖然歷經(jīng)修改，但始終沒(méi)有在住房的保有環(huán)節(jié)向居民征稅。從目前存在于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大約10多個(gè)稅種看，大多數(shù)稅種的法定納稅人是企業(yè)，只有少數(shù)稅種的納稅人是居民家庭，并且這些稅種基本都存在于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)（劉佐，2006）。因此，始于2011年1月的、以居民保有住房的價(jià)值為征稅依據(jù)的房地產(chǎn)稅改革，成為重慶、上海試點(diǎn)的最明顯特征，而對(duì)于此次稅改的目標(biāo)則分別有三種不同看法：抑制住房?jī)r(jià)格的快速上漲、形成地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)更加公平的收入分配（郭宏寶，2011）。就收入分配而言，從重慶、上海五年多的試點(diǎn)結(jié)果看，房地產(chǎn)稅改革的公平效果并不明顯，其中的原因是多方面的，但政策指向性的不明確可能是最重要的原因之一，這也許是《深化財(cái)稅體制改革總體方案》將房地產(chǎn)稅改革再次列入重點(diǎn)的原因所在

三、深化房地產(chǎn)稅改革的功能收入分配效應(yīng)：終生公平視角

功能收入分配考察稅負(fù)在不同要素所有者間的分布。在我國(guó)住房市場(chǎng)中，除了市場(chǎng)需求方（居民家庭），市場(chǎng)供給方（房地產(chǎn)商），還有一個(gè)特別的參與者——政府，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中不僅是交易規(guī)則的制定者，也是市場(chǎng)交易的參與方，而作為參與方的最重要特征是政府壟斷了房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地要素的供給，具體如圖1所示。

圖1政府在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位

圖1表明，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上游戲規(guī)則的制定者和土地要素的壟斷供給者，既可以從土地供給交易中獲得壟斷收益，也可以通過(guò)對(duì)市場(chǎng)交易進(jìn)行征稅而獲得收益，因此，政府很容易被認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的最大收益者。然而事實(shí)是否如此，或許依賴于對(duì)政府的定位。按照“二分法”，我們首先將政府作為一個(gè)市場(chǎng)要素的所有者，考察其“稅負(fù)”的承擔(dān)情況。在這里，如果政府作為土地所有者而未能獲得競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)環(huán)境下的均衡收益，則可以認(rèn)為政府承擔(dān)了相應(yīng)的“稅負(fù)”，這樣，政府實(shí)際上是作為要素所有者與市場(chǎng)監(jiān)管者同時(shí)出現(xiàn)的，但我們的考察則局限于“土地所有者”的政府。

如果住房市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)性的，那么每個(gè)要素所有者獲得（或支付）的價(jià)格正好等于其未來(lái)收益（或支付）現(xiàn)金流的現(xiàn)值。這意味著政府獲得的土地租金剛好等于其出讓土地收益流的現(xiàn)值，家庭需要支付的住房?jī)r(jià)格也剛好等于其未來(lái)節(jié)省的房租流的現(xiàn)值，房地產(chǎn)商則獲得零經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。于是，居民需要支付的有效住房?jī)r(jià)格為：

Ri(i=1,2,…,70)為居民家庭因擁有住房節(jié)省的租金流，r為貼現(xiàn)率，P為未來(lái)節(jié)省租金流的現(xiàn)值。如果保有住房需要繳納房地產(chǎn)稅，則現(xiàn)值公式進(jìn)一步演化為：

ui(i=0,1,2,…,70)為第i年需要繳納的稅負(fù)。公式（2）表明，征收房地產(chǎn)稅會(huì)使住房?jī)r(jià)格下降P-P′，而如果實(shí)際價(jià)格下降ΔP大于P-P′，則居民實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)的過(guò)度轉(zhuǎn)嫁，居民不僅沒(méi)有承擔(dān)稅負(fù)，而且還因?yàn)檎鞫惈@得了收益；相反，如果實(shí)際的價(jià)格下降ΔP小于P-P′，則說(shuō)明居民沒(méi)有將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去，因此實(shí)際承擔(dān)了稅負(fù)。可見(jiàn)，確定居民是否納稅的關(guān)鍵是計(jì)算征稅前后未來(lái)支付的現(xiàn)值。

功能收入分配需要計(jì)算各要素所有者的凈支付，精算法是計(jì)算凈支付的有效方法，其結(jié)果的有效性取決于典型要素所有者的選取。過(guò)程的推進(jìn)則需要首先確定有效的稅后價(jià)格，以獲得與實(shí)際價(jià)格比較的標(biāo)準(zhǔn)，為此，我們首先定義住房有效稅后價(jià)格EPP為：

其中j(j=1,2,3,4,5,6)為住房編號(hào)，Rj為住房j的租金收益，Cj每平米住房j需要支付的成本。一般來(lái)說(shuō)，成本支付包括了維修成本RC，物業(yè)管理費(fèi)MF，房地產(chǎn)稅支付TP和借款支付LR。由于借款成本發(fā)生在當(dāng)前，因此不需要貼現(xiàn)，于是EPP可以具體為：

顯然，EPP由土地及位于其上的建筑物共同構(gòu)成，而土地與建筑物又分屬于不同的要素所有者，因此需要進(jìn)一步將EPP分解為土地有效價(jià)格與建筑物有效價(jià)格。如果建筑物市場(chǎng)是有效的，那么房地產(chǎn)商能夠獲得的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)等于零，因此建筑物市場(chǎng)均衡價(jià)格ECP近似等于行業(yè)平均成本AC加行業(yè)平均利潤(rùn)AP。即：

ECPj=ACj+APj(5)進(jìn)一步，我們可以得到土地的有效價(jià)格ELP為住房有效價(jià)格EPP與建筑物有效價(jià)格ECP的差：

在得到土地要素、勞動(dòng)要素、資本要素的有效價(jià)格后，就可以結(jié)合實(shí)際價(jià)格判斷其稅負(fù)的經(jīng)濟(jì)分布。具體測(cè)算方面，我們選擇了我國(guó)住房市場(chǎng)三類不同性質(zhì)的六個(gè)小區(qū)住房的平均情況作為代表性住宅，并以開(kāi)盤時(shí)間為基準(zhǔn)點(diǎn)，計(jì)算代表性住宅依據(jù)2011年前的上漲通道運(yùn)行的凈支付，并據(jù)此判斷出終生公平視角上的房地產(chǎn)稅歸宿，所以這樣處理的原因是我們認(rèn)為2012年后房地產(chǎn)價(jià)格的滯漲可能是一個(gè)短暫性的調(diào)整，而并不代表長(zhǎng)期趨勢(shì)。結(jié)果如表1所示。

表1 2013年專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付項(xiàng)目與人口的關(guān)聯(lián)程度

從終生公平視角看，表1表明不同類型住房的房地產(chǎn)稅、在不同要素所有者間的分布存在差異。首先，作為土地市場(chǎng)的壟斷供給者，政府也存在承擔(dān)“稅負(fù)”的情況。在一些租售比比較高的小區(qū)，政府并不能夠獲得土地的有效價(jià)格，導(dǎo)致這種情況的原因是政府一次性收取的是70年的租金收益，而當(dāng)租金處于一個(gè)上漲通道時(shí)，政府不再能夠及時(shí)調(diào)整土地的出讓價(jià)格，從而失去了獲得溢價(jià)回報(bào)的機(jī)會(huì)。而由圖1也可以看出，在我國(guó)的土地市場(chǎng)上，政府并不像房地產(chǎn)商那樣對(duì)市場(chǎng)需求有更為直接和豐富的信息，這種不對(duì)稱的信息約束了政府獲得均衡價(jià)格的能力，而政府所以仍然愿意出讓土地，則是因?yàn)檎袡C(jī)會(huì)用更低的價(jià)格征用土地，或者是政府出于民生問(wèn)題的考慮有意低價(jià)出讓。其次，盡管房地產(chǎn)商是我國(guó)住房市場(chǎng)上最大的法定納稅人，但基于其超強(qiáng)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力和信息優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)商實(shí)際上并不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)稅負(fù)。最后，盡管改革房地產(chǎn)稅會(huì)使住房消費(fèi)者作為一個(gè)整體成為納稅人，但從經(jīng)濟(jì)稅負(fù)的視角看，并不是每個(gè)居民家庭都是真正的稅負(fù)承擔(dān)者，尤其是政府低價(jià)出讓的、容易出租的一些社區(qū)，居民經(jīng)濟(jì)上并不承擔(dān)稅負(fù)。所以出現(xiàn)這種稅負(fù)分布狀況，一是因?yàn)樵谖覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在一個(gè)奇怪的人為割裂，即允許農(nóng)民到城市購(gòu)房，但卻不允許市民到農(nóng)村購(gòu)房；二是因?yàn)槲覈?guó)正處于城市化進(jìn)程中，大量的農(nóng)村居民正逐步轉(zhuǎn)化為市民。這兩個(gè)原因都強(qiáng)化了對(duì)城市住房的購(gòu)買需求與承租需求，于是，緊張的供給與缺乏彈性的需求給稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁提供了機(jī)會(huì)，而大量擁入城市的“新市民”的相對(duì)貧困狀態(tài)則為低檔社區(qū)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁提供了保障，結(jié)果導(dǎo)致城市一些高租售比的住房實(shí)際上并不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)稅負(fù)。

四、深化房地產(chǎn)稅改革的規(guī)模收入分配效應(yīng)：年度公平視角

（一）理論模型

規(guī)模收入分配研究稅負(fù)如何影響總收入在居民之間的分配。由于房地產(chǎn)稅會(huì)改變居民的行為，因此，居民個(gè)體實(shí)際承擔(dān)的稅負(fù)并不等于其法定稅負(fù)。假定考慮到這種行為變化后，減少居民EG數(shù)量的貨幣價(jià)值，可以使其效用水平與稅后效用水平相等，即有：

其中v(·)為間接效用函數(shù)，y1和y0分別為居民的稅后與稅前的收入，p1h和p0h分別為住房的稅后價(jià)格與稅前價(jià)格，Pc為居民消費(fèi)的其他商品價(jià)格。為了求得EG，我們具體化間接效用函數(shù)為齊次超越對(duì)數(shù)形式（King，1980）。

利用羅伊等式，我們可以獲得居民住房服務(wù)的需求函數(shù)。

一旦估算出參數(shù)α1與α2，我們就可以通過(guò)解方程(7)-(9)獲得EG。

其中，

和：

（二）經(jīng)驗(yàn)估計(jì)：一個(gè)模擬分析

對(duì)稅負(fù)歸宿合理性的判斷觀點(diǎn)各異，一些古典學(xué)者認(rèn)為依據(jù)納稅能力同比例支付是合適的，另一些學(xué)者則贊成“同等犧牲”原則，認(rèn)為公平的稅負(fù)應(yīng)該使所有納稅人的效用“犧牲”相同；或者使所有納稅人效用“犧牲”相同百分比（Salanié 2012）。此處的經(jīng)驗(yàn)估計(jì)以最后一個(gè)觀點(diǎn)為基準(zhǔn)展開(kāi)模擬。

中國(guó)綜合社會(huì)調(diào)查（CGSS,China General Social Survey）數(shù)據(jù)由中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)學(xué)系與香港科技大學(xué)社會(huì)科學(xué)部聯(lián)合完成①資料出處說(shuō)明：本論文使用數(shù)據(jù)全部（部分）來(lái)自中國(guó)國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金資助之《中國(guó)綜合社會(huì)調(diào)查（CGSS）》項(xiàng)目。該調(diào)查由中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)學(xué)系與香港科技大學(xué)社會(huì)科學(xué)部執(zhí)行，項(xiàng)目主持人為李路路教授，邊燕杰教授。作者感謝上述機(jī)構(gòu)及其人員提供數(shù)據(jù)協(xié)助，本論文內(nèi)容由作者自行負(fù)責(zé)。。目前為止，以家庭為基礎(chǔ)的綜合社會(huì)調(diào)查共有5期，分別是2003年、2005年、2006年、2010年和2013年，其中2006年的社會(huì)調(diào)查涉及到了家庭金融狀況，能夠提供對(duì)房產(chǎn)稅改革公平性研究的必要數(shù)據(jù)支撐，考慮到本文對(duì)房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)是依據(jù)房產(chǎn)價(jià)值從價(jià)計(jì)征的稅種，以及家庭住房結(jié)構(gòu)的相對(duì)穩(wěn)定性和樣本數(shù)據(jù)采用多階段分層抽樣方法獲得的情況，加之單純的截面分析也沒(méi)有對(duì)數(shù)據(jù)可比性的要求，因此，我們從中國(guó)社會(huì)調(diào)查開(kāi)放數(shù)據(jù)庫(kù)（www.cssod.org）篩選了2006年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，該數(shù)據(jù)樣本總共包括了10151個(gè)家庭狀況的全國(guó)性數(shù)據(jù)①不包括香港、澳門、臺(tái)灣與西藏。，樣本問(wèn)卷設(shè)計(jì)了1310個(gè)變量來(lái)反映18-69歲戶主的家庭特征。考慮到房地產(chǎn)稅僅適用城市的特征，我們剔除了農(nóng)村家庭樣本和一些只反映農(nóng)村家庭特征的觀察值，以及一些與房地產(chǎn)稅無(wú)關(guān)的家庭特征觀察值。最后，我們得到的樣本包括了24個(gè)變量，4415個(gè)觀察值，其中三個(gè)變量也相應(yīng)地來(lái)自于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2006）。

依據(jù)上述數(shù)據(jù)，具體的模擬過(guò)程如下：首先，使用總的住房?jī)r(jià)值除以建筑面積，得到稅前的住房?jī)r(jià)格p0h，其次，其它商品組合的價(jià)格定義為家庭消費(fèi)總支出除以消費(fèi)支出的數(shù)量，盡管消費(fèi)支出總額可以通過(guò)加總樣本家庭各項(xiàng)支出獲得，消費(fèi)支出的數(shù)量卻需要一個(gè)代理變量表示，通常來(lái)說(shuō)，家庭人口、住房面積、或者社區(qū)檔次決定或代表了居民家庭的消費(fèi)狀況，因此，我們用社區(qū)檔次調(diào)整家庭人口后的數(shù)據(jù)作為家庭消費(fèi)的數(shù)量，此處的調(diào)整權(quán)重為：

式（13）中hci為社區(qū)類型，分別為1-10類，var (hc)為hci的方差，obsi為i類家庭的數(shù)量。利用這一權(quán)重，我們可以得到其他商品組合的價(jià)格pc為：

pc=家庭總支出/(wc_oi×家庭人口)(14)

結(jié)合樣本中的住房面積xh與家庭收入兩個(gè)變量y，我們得到了估算（9）式中α1和α2所需要的所有變量(xh,y0,p0h,pc)，運(yùn)行stata11軟件，我們得到如下結(jié)果：

α1=0.09326(t-value=6.18[prob=0.0000])

α2=-0.0060(t-value=-2.32[prob=0.021])

在得到統(tǒng)計(jì)顯著的α1和α2之后，估算房地產(chǎn)稅改革的EG就需要計(jì)算稅后的價(jià)格p1h與稅后收入y1。稅收引致的住房?jī)r(jià)格的偏離取決每平米住房承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)，盡管CGSS（2006）沒(méi)有家庭稅負(fù)方面的信息，但依據(jù)房地產(chǎn)稅改革的中口徑觀點(diǎn)（即改革后的房地產(chǎn)稅歸并了房產(chǎn)各稅），稅后價(jià)格是可以通過(guò)推算獲得（Yagi and TachibanakiI 1998），即運(yùn)用2006年全國(guó)總的建筑面積存量去除當(dāng)年總的房地產(chǎn)稅收入獲得。由于房地產(chǎn)稅是從價(jià)稅，因此我們利用全國(guó)范圍的住房平均價(jià)格加權(quán)每平米住房的稅收負(fù)擔(dān)，于是可以定義住房稅后價(jià)格為：

在公式（15）中，總的財(cái)產(chǎn)類稅收收入，城市總的建筑面積，全國(guó)住房平均價(jià)格都可以在《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2006）中查得。

如果房地產(chǎn)稅改革是中性的，那么稅后家庭收入應(yīng)該等于稅前家庭收入減去家庭稅負(fù)數(shù)量，收入從y0向y1的變化只反映了房地產(chǎn)稅改革的收入效應(yīng)，因此并沒(méi)有扭曲收入分配的狀態(tài)，這意味著總的房地產(chǎn)稅按照房產(chǎn)的價(jià)值分配給了各個(gè)家庭，因此我們可以用y0減去調(diào)整的住房建筑面積與單位面積住房稅負(fù)的乘積得到y(tǒng)1。此處的權(quán)重是ph0除以全國(guó)的平均價(jià)格。

在計(jì)算出來(lái)y1,y0,ph1,ph0和pc之后，我們就可以進(jìn)一步求得z和π，進(jìn)而計(jì)算出EG。為了考察不同類型社會(huì)家庭由房地產(chǎn)稅改革帶來(lái)的福利損失，我們把樣本家庭基于不同特征區(qū)分為不同類型，這些區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)包括了成為城市市民的時(shí)間，自住還是租住住房，住房面積大小、戶主父母特征等，所以這樣區(qū)分的原因是這些特征都是我國(guó)當(dāng)前影響居民住房狀態(tài)的重要因素。

首先，根據(jù)樣本居民取得城市戶口的時(shí)間將整個(gè)居民分成三類，第一類于1978年前取得，第二類于1979年-1998年住房非市場(chǎng)化過(guò)程中取得，第三類于1999年住房市場(chǎng)化改革完成后取得。對(duì)每一類居民而言，自住與租住的差異會(huì)影響到其承擔(dān)稅負(fù)的不同，因此，我們進(jìn)一步將每一類居民進(jìn)一步區(qū)分為自住與租住兩個(gè)小類（如表2）。再有，家庭夫妻雙方父母戶籍性質(zhì)的差異也是影響我國(guó)居民住房狀況的一個(gè)重要因素，因此，表3將上述戶籍取得時(shí)間的類型，又通過(guò)按雙方父母戶籍性質(zhì)的差異區(qū)分為三個(gè)子類，分別是雙方父母都是城市戶口、一方父母是城市戶口、雙方父母都是農(nóng)村戶口。其次，不同面積住房面臨的稅率存在差異，因此，我們按住房面積小于60平米，60-144平米，144-180平米與大于180平米，對(duì)居民家庭進(jìn)行了分類，具體如表4所示。最后，表2到表4中的比重項(xiàng)分別表示每一小類占總有效樣本的比例。

表2房地產(chǎn)稅改革對(duì)不同時(shí)期自住與租住戶福利水平的影響

表3房地產(chǎn)稅改革對(duì)不同時(shí)期的不同父輩狀況家庭福利水平的影響

表4房地產(chǎn)稅改革對(duì)不同住房面積家庭福利水平的影響

從表2-表4可以看到，房地產(chǎn)稅改革或多或少都會(huì)降低居民的福利水平，這也印證了前述功能收入分配的結(jié)論。相對(duì)于自住用戶，租住者福利水平的下降證明房地產(chǎn)稅存在轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象，而且，居民租住時(shí)間越長(zhǎng)，被轉(zhuǎn)嫁的稅負(fù)就越多（表3）。在我國(guó)，由于居民雙方父母的狀況通常是影響居民購(gòu)買住房的一個(gè)重要因素，家庭雙方父母情況差異比較明顯的家庭，擁有住房的情況也差異明顯。一般來(lái)說(shuō)，如果家庭雙方父母都是市民，那么這類家庭就比較容易成為住房的擁有者，因此承擔(dān)的稅負(fù)也大體相同，而單方父母是城市居民的家庭，家庭擁有住房可能就需要時(shí)間的積累，因此，那些成為市民時(shí)間較長(zhǎng)的居民承擔(dān)了較重的稅負(fù)。而雙方父母都是農(nóng)村居民的家庭，購(gòu)房能力通常較弱，因此比較年輕的此類居民承擔(dān)被轉(zhuǎn)嫁的稅負(fù)較多（表3）。擁有高級(jí)住宅及別墅的居民福利損失也比較多（表4）。

從上述模擬結(jié)果還可以看到，不同分類視角房地產(chǎn)稅改革的公平效應(yīng)存在差異，因此，我們進(jìn)一步計(jì)算了樣本居民作為一個(gè)整體時(shí)稅前、稅后的基尼系數(shù)，結(jié)果稅后的基尼系數(shù)由稅前的0.52上升到了稅后的0.54，這意味著深化房地產(chǎn)稅改革需要更加關(guān)注收入分配效應(yīng)。同時(shí)，如果注意到表2-表4中的比重結(jié)構(gòu)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)那些本來(lái)不應(yīng)該遭受福利損失的群體所占的比重相對(duì)較小，這給深化房地產(chǎn)稅改革時(shí)出臺(tái)消除不公平的政策提供了相應(yīng)的空間。

五、結(jié)論與政策建議

住房問(wèn)題是我國(guó)當(dāng)前最大的經(jīng)濟(jì)和民生問(wèn)題，高企的住房?jī)r(jià)格使許多城市居民花費(fèi)其大部分收入支付住房貸款或租金，這使人民的生活質(zhì)量大幅下降，也影響了居民的福利水平。因此，在深化房地產(chǎn)稅的過(guò)程中，必須關(guān)注它的收入分配效應(yīng)，并另行設(shè)計(jì)必要的應(yīng)對(duì)政策。

房地產(chǎn)稅會(huì)使勞動(dòng)要素所有者（家庭部門）的福利受損，而不會(huì)影響到資本要素所有者（房地產(chǎn)商）的收益，這表明住房需求在我國(guó)是缺乏彈性的商品。提供保障性住房盡管會(huì)使政府失去“應(yīng)得”的土地收益，但卻是政府深化房地產(chǎn)稅過(guò)程中維護(hù)公平正義有效舉措，因此，廉租房是供給層面上的有效政策工具。

盡管房地產(chǎn)稅是針對(duì)有房居民的稅種，但租房戶的福利同樣會(huì)受到影響，尤其是房地產(chǎn)稅使長(zhǎng)期租戶與城市新“居民”承擔(dān)了相對(duì)較多的稅負(fù)，實(shí)際上是對(duì)公平收入分配起到了一個(gè)負(fù)面的影響，因此，深化房地產(chǎn)稅改革必須首先解決其可能存在的收入分配問(wèn)題。從操作層面看，對(duì)一定建筑面積以下的住戶免稅，或?qū)σ欢ㄊ杖胨揭韵碌淖裘舛惸軌蛴行г鰪?qiáng)房地產(chǎn)稅改革的收入分配效應(yīng)，從本文樣本數(shù)據(jù)看，如果1萬(wàn)收入以下的住戶免稅，稅后的基尼系數(shù)就會(huì)下降為0.49，而如果2萬(wàn)收入以下的住戶免稅，則會(huì)進(jìn)一步下降為0.47。因此，制定合理的減免稅政策是需求層面上的有效政策工具。

最后，城市化進(jìn)程的推進(jìn)及我國(guó)城市/鄉(xiāng)村二元經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)，催生了大量的對(duì)城市住房的需求，這為住房投機(jī)和轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)提供了機(jī)會(huì)，因此，對(duì)投機(jī)性購(gòu)買的抑制與健全住房市場(chǎng)體制非常必要。

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【責(zé)任編輯郭艷嬌】

中圖分類號(hào)：F812.42

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672- 9544（2016）02- 0056- 09

〔基金項(xiàng)目〕教育部規(guī)劃課題：基于稅收歸宿視角的收入再分配理論與實(shí)證研究（編號(hào)11YJA790036），浙江省社科聯(lián)重點(diǎn)課題：稅收歸宿對(duì)收入分配影響的理論與實(shí)證（編號(hào)2011Z28）。

〔作者簡(jiǎn)介〕郭宏寶，金融學(xué)院副教授，博士（后），碩士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)樨?cái)稅理論與政策；劉學(xué)思，財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)學(xué)院碩士研究生，專業(yè)方向?yàn)楣局卫怼?/p>

〔收稿日期〕2015-05-29