基于REITs交易環節的稅收政策研究

黃敘

摘要：萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITS封閉式混合型證券投資基金”于2015年4月22日被證監會受理，標志著內地版公募房地產投資信托基金啟航，REITs在中國內地的發展邁出了實質性的一步。REITs能否成為提高我國房地產企業融資能力的有力工具呢？結合REITs一般交易模式中各個環節的稅收情況分析，通過與歐美及亞洲較發達國家和地區REITs稅收政策的比較，總結了我國REITs稅收的特點，從稅收制度建設方面提出了促進REITs進一步發展的建議。

關鍵詞：REITs 交易環節 稅收政策

一、REITs的概述

房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trust， REIT）是房地產證券化的一種手段，把暫時無法出售、流動性較低的房地產以發行收益憑證的方式進行變現。能集合特定的投資者，將其資金集合起來，建立某種專門進行房地產投資管理的基金或機構，從而進行房地產的投資和經營管理，并共同分享房地產投資收益的一種信托方式。收益主要來源于租金收入、物業收入和房地產升值等。

二、我國實施REITs的稅收問題分析

稅收制度和稅收政策是推動房地產證券化發展的一個關鍵因素，REITs這種證券化手段的本質又是一種信托，雖然2001年我國頒布的《信托法》為信托行業的規范發展奠定了法律基礎，但我國信托業稅收政策的研究和制定一直處于滯后狀態，沒有出臺針對信托業的專門稅收法規，進而導致REITs的稅收待遇存在較大的不合理性。以下將從REITs交易環節出發，通過與歐美及亞洲的較發達國家和地區的REITs稅收政策的比較，分析我國實施REITs的稅收問題的主要表現。

（一）當前REITs一般交易模式

REITs交易模式（見圖1）一般包括委托資產項目的投資管理、設立發行REITs、利益分配、合同終止信托資產轉移四個環節，涉及房地產企業（委托人）、基金管理公司等（受托人）和投資者三個基本納稅主體。

圖1：REITs一般交易模式圖

（二）我國與歐美及亞洲較發達國家和地區的REITs稅收政策相比所存在的問題

美國、英國等國家，REITs采取稅收中性及合理避稅原則，資產運作環節的各個環節都不增加稅負。美國在REITs上，房地產稅沒有優惠，仍然按照物業價值的1%-3%征收，而所得稅本來是以利潤總額的15%-35%征收，根據《1960年美國國內稅收法案》規定，如果基金公司每年把90%的應納收入以紅利形式派發給投資者，則無需繳納企業所得稅，即在REITs上的優惠是租金收入用于分紅的部分免征，避免了對基金管理公司和投資者的雙重所得課稅。轉讓稅按交易價格的0.5%-1%征收，所得稅按出售利得的15%-35%，用于分紅的部分免征。

在英國，所得稅按利潤總額的30%征收，在REITs層面免征所得稅。轉讓稅按交易價格的1%-4%征收，所得稅本來以出售利得的30%征收，但在REITs上全部免征。

在德國，房地產稅仍以物業價值的1%-1.5%，貿易稅按利潤的9.1% -19.7%，所得稅按利潤總額的37%征收，租金收入用于分紅的部分免征。轉讓環節主要涉及的稅種有轉讓稅、貿易稅和所得稅。轉讓稅按交易價格的5.09%征收，貿易稅按出售利得的9.1%-19.7%，所得稅本來以出售利得的37%征收，但針對REITs則全部免征。

在新加坡，針對REITs收益中作為股息派發給投資者的那部分不征收所得稅。在我國香港地區，則必須繳納房地產稅，在REITs上沒有實施稅收優惠政策。從REITs的投資區域來看，美國成為了全球第一大REITs投資市場，占比43%，歐洲占比27%。新加坡成為僅次于日本的第二大REITs市場，而香港REITs的發展速度因沒有稅收優惠而在一定程度上受到限制。

我國在房地產企業（委托人）向房地產投資信托基金管理公司（受托人）提出委托時，房地產企業按照信托合同將相關資產轉移給房地產投資信托基金管理公司等受托人，雖然受托人并未取得資產的所有權，但這一過程仍視同銷售處理，委托人除了繳納印花稅以外，還要按照不動產的市場價值或評估價值就不動產的轉讓繳納營業稅、增值稅、企業所得稅、預提稅等；受托人需繳納契稅、印花稅。

在REITs發行過程中，擔保機構、資金托管機構、證券交易所、證券登記結算機構以及其他為資產證券化交易提供服務的機構簽訂的服務合同及服務收入，均需繳納營業稅、企業所得稅、印花稅等。在 REITs 的證券上市流程中證券出售時，投資者和受托人需繳納證券交易稅和證券印花稅（稅率為0.1%）。

房地產投資信托基金管理公司對獲得的信托凈收益，繳納企業所得稅；對獲得的報酬繳納營業稅和企業所得稅；涉及的房地產交易還需繳納房產稅和契稅。REITs匯集運營過程中的租金收入或者出售利得等收益分配給投資者，投資者對所獲股息或紅利需按20%繳納個人所得稅。此時雙重征稅，使得實際投資者到手的收益大幅減少。

在信托合同終止環節，受托人根據約定將剩余的信托資產轉移給委托人或受益人，視同有償轉讓，受托人需繳納相應的營業稅，在辦理不動產產權轉讓手續時繳納印花稅；委托人收回信托資產或受益人接受信托資產時，房地產企業（委托人）或投資者（受益人）需繳納契稅、印花稅、房產稅。

可見，我國稅種多、稅負重、納稅主體不明確、在稅法上無優惠政策，REITs融資模式存在高融資成本。REITs要發展，完善REITs的稅收制度刻不容緩。

三、解決我國REITs交易環節中稅收問題的建議

（一）建立完善信托資產稅收法規體系，制定專門法規，妥善解決所得稅的重復征收問題

鄧子基和唐文倩（2011）認為，我國REITs雖有自己集中的經營管理組織，但它不具有自我積累的能力，按企業的標準納稅，有不合理之處。如前所述，大多數REITs發展較好的歐美及亞洲較發達國家和地區，可以在REITs層面免征所得稅，但法律對REITs的結構、資產運用和收入來源有嚴格的要求。美國和德國稅法對于REITs享受優惠政策的資格做了嚴格限制；加拿大《所得稅法案》規定，信托被視為處于公司和合伙關系的中間狀態的納稅主體，所產生的收益免征公司所得稅，其收益分配給合伙人時，合伙人根據各自所得進行納稅。受益人間接享受極大的稅負優惠，也避免了對信托的重復征稅。各國政府在扶持REITs發展時為規范其市場的運作，設置了關于限制其壟斷市場，防止其濫用經營收益，干涉其他實體經營的條款，進而為形成外部效益創造條件。我國處于信托業發展初期，應循序漸進地建立完整的信托資產稅收法律規則制度體系。鄧子基和唐文倩（2011）認為，《信托法》從總體上規范著信托行業，財政部和國家稅務總局應對出現的信托新業務、新產品及時出臺相應的稅收規定來加以規范。通過制定房地產信托投資基金的專門稅收法規，明確稅收優惠政策，解決REITs的雙重征稅問題，促進其健康發展。

（二）明確納稅主體，結合REITs交易環節制定稅收優惠政策

房地產企業在把資產打包成REITs產品轉移給受托人時，應相應調減稅費，免征其營業稅。在REITs發行過程中，擔保機構、資金托管機構、證券交易所、證券登記結算機構以及其他為資產證券化交易提供服務的機構應按其服務收入的一定比例繳納營業稅。基金管理公司等受托人對房地產資產進行投資管理不屬于營業稅的征稅范圍，這樣的機構僅是代人理財，履行的是代繳義務。受托人應針對提取管理費用的一定比例的業務收入繳納營業稅，關于REITs收益的營業稅、所得稅應由受益人最終承擔。這樣讓受托人享有稅收優惠，對我國的REITs發展有一定的促進作用。因此，我國在控制REITs產品風險的基礎上，可以對基金管理公司不征企業所得稅，避免公司制交易環節中企業所得稅和個人所得稅的雙重稅負，進而提升REITs的發展速度。在我國可以對REITs獲利的租金收益及物業增值收益在為投資者分配時免繳個人所得稅。或者對個人投資者分紅時需要繳納個人所得稅的應該實行代扣代繳，統一納稅，但應當降低稅率，這樣在滿足收益分配要求的條件下，有助于鼓勵社會儲蓄資金向證券市場流動，培養投資者對投資基金的積極性。如果信托資產轉移到受益人，那么在辦理不動產產權登記等產權轉移行為發生后，該項所有權轉移才告成立，應由委托人和受益人分別承擔轉讓方和受讓方相應的納稅義務。

總之，要想通過REITs解決房地產的融資問題，吸引投資者積極投資，我們則需要充分借鑒境外經驗，結合實際，建立有特色的REITs稅收制度，使之成為我國房地產金融市場上一種行之有效的金融工具。

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