財務管理視角下的房地產企業納稅籌劃研究

朱育清

摘要：稅收成本是房地產企業成本的一個重要部分。合理的納稅籌劃可以有效降低企業的成本，提高企業的整體競爭力。本文以房地產企業的一個財務活動周期為主線，運用財務管理理論，分別從籌資活動、投資活動、經營活動以及利潤分配活動出發，探討不同環節下的納稅籌劃方案。

關鍵詞：房地產企業 納稅籌劃 財務管理

納稅籌劃是指納稅人在遵守稅收法律法規前提下，運用財務管理理論，對企業的一系列財務活動進行籌劃及安排，適時并在適當的地點繳納稅款，從而實現企業價值最大化的行為。

一、籌資活動的納稅籌劃

房地產企業建設期長、投資數額巨大的特點使得其對資金有著極大的需求量。因而籌資在房地產企業的經營過程中占據重要的地位，是其一切經營活動的先決條件。

（一）籌資方式的納稅籌劃

由于債務融資形成的借款利息、債券利息等可以計入當期費用在稅前列支，故能減少房地產企業的應納稅所得額，從而減少企業所得稅，達到節稅的效果；而權益融資形成的應付股息和紅利是在稅后利潤中列支的，所以沒有稅收擋板作用。因而，與債務融資方式相比，權益融資方式會多繳納企業所得稅。

但是，有時候稅負的減少不一定會帶來企業凈資產的增加。比如當負債利率高于每股盈余時，權益資本報酬會隨著債務比例的增加而下降，若此時再提高負債比例，企業的獲利能力反將降低。因此，企業在納稅籌劃時還應考慮資本結構對所期望收益和稅負的影響。

（二）籌資結構的納稅籌劃

資本結構是指企業各種資本的構成及其比例關系。資本范疇涵蓋權益資本和債務資本。債務融資具有節稅、資本成本低的優點，還有提高凈資產收益率的杠桿作用，但債務融資使房地產企業負擔了較大的償債風險。因此房地產企業應該將負債比例控制在合理范圍之內，使債務融資帶來的收益能夠抵消因負債比重過大而可能導致的風險和籌資成本增加。

二、投資活動的稅收籌劃

投資是指企業為了在將來獲取利益而向一定對象投放資金的行為。合適的戰略投資計劃和投資活動是企業價值增長的動力。

（一）企業組織形式的納稅籌劃

企業組織形式的選擇包括兩個層次。第一層次是指企業首創時在個人獨資企業、合伙企業以及公司制企業中三種形式中的選擇；第二層次是指企業擴建時對成立分公司還是子公司的選擇。

個人獨資企業、合伙企業和公司制企業是現代企業的三種組織形式。在納稅決策方面，主要有以下幾點考慮：

（1）個人獨資企業和合伙企業不征收企業所得稅，征收個人所得稅；公司制企業則既要征個人所得稅，也要征企業所得稅；

（2）合伙企業不具備法人資格，對于國家的一些稅收優惠則不能享受。

考慮到房地產企業通常情況下投資額和規模都比較大，所以大多數都選擇了公司制的組織形式。

隨著市場競爭的加劇，許多大中型企業成立子公司或者分公司以維持其經營活動。子公司和分公司主要有以下差別：

（1）子公司具有獨立法人資格，而分公司則不具有；

（2）子公司可以享受所在地政府提供的稅收優惠，而分公司可以享受和總公司同等的稅收優惠政策；

（3）設立子公司有利于整個集團公司將成本費用控制在規定的可扣除范圍內。

綜上，房地產企業應該結合新成立公司及原公司預期盈利情況、日常費用特性、所在地政府態度等來選擇方案。

（二）投資方式的納稅籌劃

《企業所得稅法》規定，直接投資可以考慮享受免稅收入、授權減免、減免所得等多種類型的稅收優惠；而間接投資一般只涉及印花稅和股息利息所得方面，和直接投資方式相比，籌劃空間較小。房地產企業在選擇投資方式時，還應該兼顧投資風險與收益、投入資產的變現能力等。

三、經營活動的納稅籌劃

（一）開發建設階段的稅收籌劃

1、成本分攤的納稅籌劃

對于房地產企業而言，大部分成本是沒有明確成本對象的。不同的成本分攤方法，會給每一對象的成本高低、所得稅支出額產生很大影響。固定有效的分攤方法并不存在，房地產企業應根據實際情況，選擇適當的分攤方法。

2、設備采購方式的納稅籌劃

房地產企業往往不是自行施工建筑房產，而是通過和施工單位簽訂建造合同，委托施工單位進行建造。我國稅法規定：如果建筑公司僅僅提供建筑業勞務，而不提供裝修勞務，則建筑公司的營業額不包括房地產企業自行購買的設備價款。就建筑工程而言，建筑房屋所必需的一些設備如冷卻塔、供暖設施等價值往往很大。房地產公司如果自行采購這部分設備，施工單位只需要就合同收入繳納營業稅，不用就外購設備的價款納稅，從而不用將外購設備產生的稅負通過建筑合同總金額轉嫁給房地產企業。

（二）銷售階段的納稅籌劃

銷售環節是房地產企業涉稅最多的環節，也是稅收籌劃的重要環節。銷售可分為兩個階段：預售未完工產品和銷售已完工產品。其中，預售期房地產企業會產生預收賬款，主要包括商品房的首付款、房款、保證金、保證金、押金和誠意金等。根據稅法規定，應及時繳納相關稅費。

1、銷售方式的籌劃

房地產企業的經營方式有銷售和自營兩種。一般而言，預期利潤高則選擇自營，以避免繳納大量的土地增值稅。相反，則選擇銷售方式較好。

2、銷售定價的籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定：納稅人出售其建造的普通住宅增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，房地產企業在確定銷售價格時，應綜合考慮收益和稅負的關系，不可一味追求高的售價。

（三）保有階段的納稅籌劃

隨著經濟的進一步發展，房地產公司的業務范圍漸漸由銷售房產延伸到商品賣場、寫字樓、餐飲會所等的經營上來，長期持有物業成為房地產公司的長期戰略目標。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》，房產稅采用比例稅率，自用的房產適用1.2%的稅率，稅基為房產原值減除10%到30%后的余額，亦即房產余值；納稅人出租的房產適用12%的稅率，稅基為租金收入。對于投資聯營的房產，房地產公司應選擇恰當的投資方式來擴大籌劃空間。有以下兩種方案：

（1）以房產投資聯營、投資者共享風險及利潤的，被投資方以房產余值作為計價基礎；

（2）以房產投資、收取固定收入、不承擔聯營風險的，投資方以租金收入作為稅基計征。

鑒此，房地產企業可以減少出租方式，調整業態結構比重，采用承包聯營方式等。

四、利潤分配活動的利潤籌劃

（一）利潤總額的納稅籌劃

利潤總額扣除所得稅后的利潤構成了企業利潤分配的基數，房地產企業可以通過增加應納稅所得額的抵減額來減少企業的所得稅支出；另外，根據《中華人民共和國企業所得稅法》第18條規定，企業在納稅年度發生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但是結轉年限最長不得超過5年。所以企業應盡早彌補虧損。

（二）股利分配的納稅籌劃

由于我國稅法對股權投資收益的不同形式：資本利得和股票股利的納稅義務做了不同的規定，所以房地產企業在利潤分配時應考慮投資者的稅負問題。

1、對于個人投資者

個人投資者從房地產企業獲得的資本利得，即現金股利需要按個人所得稅稅法規定繳納20%的所得稅，符合條件的按10%繳納個稅。但是根據財政部規定，對個人不征收資本利得稅。所以企業可以考慮在合理的前提下，發放股票股利代替資本利得以實現稅負減輕；

2、對于企業投資者

企業投資者不需要就其股票股利納稅，但是需要就股權轉讓收益繳納稅款。根據稅法規定，投資企業在轉讓被投資企業股權之前收獲的股利免繳企稅，只需就股權轉讓收益承擔納稅義務。所以投資企業在轉讓被投資企業股權之前，可以先要求得到其應收的股票股利以實現節稅目的。

但是，房地產企業在使用股票股利分配政策時，還應該考慮固定股利問題。如果采取了固定股利政策，在應付固定股利超過其創造的稅后利潤總額時，超出部分可能會被稅務機關認定為濫用股票股利免稅政策以達到避稅目的而涉險。

五、結束語

本文以房地產企業的一個財務活動周期為主線，探討不同環節下的納稅籌劃方案。由于缺乏足夠的統計數據，本文對房地產企業納稅籌劃主要進行了定性分析，定量分析還不夠，也是本文的局限所在。

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