中國互聯網租房新模式——青年公寓年終觀察

文/童浩

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中國互聯網租房新模式——青年公寓年終觀察

文/童浩

隨著新的商業模式的涌現以及資本的進入，中國住宅租賃市場正在從傳統的交易模式過渡到產品改造、注重居住服務和O2O的新模式。

住宅租賃市場現狀

1.市場的供求兩端是高度分散的主體

參考發達國家例如美國的實際情況，其公寓大體可分為產權公寓（Condo）、出租公寓（Apartment）和合作公寓（Co-op）三個類別。產權公寓和出租公寓的主要差別在于開發商在建造物業之初的預期盈利模式和產權歸屬關系，意在分單位出售以獲得銷售收入，獨立分戶產權，即為產權公寓；意在長期持有并通過運營獲得租金收益，整棟物業通常歸一個產權單位，則為出租公寓。換而言之，產權公寓為分散的個體業主所有，大多為自住，也可對外出租或轉售；出租公寓大多為單個企業所有，專門用于出租。合作公寓較前兩者有著很大的不同，其產權由一個股份公司所持有，業主購買到的非某個單位Unit的物業所有權而是該股份公司的股份，并同時擁有該公司所賦予的長期租賃使用權的公寓形態，因其特殊的國情和時代背景且在國內缺乏對應的比較標的暫先不納入討論范圍。所以就產權公寓和出租公寓的情況而言，美國公寓租賃市場的供求關系類似于一個C2C+B2C的組合，其市場上高達70%的可供租賃房源來自于排名前十的公寓REITs。

中國商品住宅的開發和銷售模式多為從香港引進，在經歷了近二十年的高速發展之后，開發商在開發、銷售和招商環節已經積累了一定的經驗和優勢，但在物業的持有和運營方面相比發達國家仍處在較為初級的階段。國內住宅租賃市場供求兩端的關系更接近于一個C2C的狀態，供給端是高度分散的私人業主所提供的待出租房源，需求端是同樣分散在城市各個角落的廣大青年租客人群。西南財經大學2014年發布的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢報告》指出，目前我國存量房市場規模約為2億套，城鎮住宅市場的整體空置率高達22.4%，此外每年新增房屋供應量為2504萬套，而其對應的新增購房需求僅為995萬套。在商品住宅市場由增量市場向存量市場轉變的過程中，待出租的物業散落在不同的家庭手中，除了少數特別優質的物業會被開發商所保留由自己運營。

2. 經紀職能的錯位

面對高度分散的待租房源和找房人群，促進信息的流通、弱化信息的不對稱以期提升供需雙方的匹配效率的重要職能，在互聯網技術尚未被廣泛應用的時期，是由房地產經紀公司來承擔的。也就是說，房地產經紀行業的出現是為了在一定程度上聚集分散的供需主體，發現價格，從而加快市場上有效供給和有效需求的轉化率，并最終完成租賃交易的撮合。但實際的情況是，房地產經紀商為了獲取更多的商業利潤，沒有很好地串聯起供需雙方并履行其行業責任，反而依托自身所搜集到的大量房源和租客信息，進一步割裂了供給和需求，加深了住宅租賃市場信息不對稱的情況。

3. 虛假的房源信息阻礙了行業效率的提升

互聯網技術的普及，大幅加快了信息流通的速度，擴展了信息傳遞的渠道，信息的透明化也使得各個行業信息不對稱的困境得以緩解。但對于住宅租賃市場，用戶的實際體驗并沒有得到較大改善。各種互聯網工具被經紀公司熟練地應用于發布虛假房源及圖片以獲取客戶點擊訪問和電話問詢，最終達成搜集更多有效租房需求的目的，大量無效、重復的房源充斥著各類房地產分類信息平臺。這是一個劣幣驅逐良幣的過程，配以好看照片、較低價格的假房源總能夠獲得租客更多的關注、訪問和電話，上傳了真實照片，市場價格的真房源反而無人問津。供需雙方自行匹配的成本越高，市場對于經紀公司的依賴程度也就越大，經紀公司對于供需雙方信息調配的價值得以凸顯。從根本上看，經紀公司明顯缺乏促使住宅租賃市場供需信息透明化的內在動力。當租客通過互聯網找房時所檢索到的信息絕大部分都是虛假無效的時候，他們會重新造訪門店，而這個過程所體現出來的效率甚至可能低于互聯網沒有被廣泛應用之前。

住宅租賃市場發展趨勢

1.一二線城市租售比與國際平均水平的差值逐步縮小

根據國家統計局公布的數據，全國28個一二線城市的常住人口共28965萬人，凈流入人口為5985萬人（常住人口數減去戶籍人口數），但考慮到仍有部分外來務工人員因各種原因未被納入統計范圍，所以一二線城市實際容納接收的外來人口數量很可能已遠超出以上數值。如果其他地區戶籍人口向一二線城市匯集的流動趨勢未發生根本性改變，這些城市的住宅租賃需求將不斷增加，除非存量房市場被快速盤活，以及居民家庭所持有空置房源的出租轉化率得到有效提升，那么租金的上漲在未來相當長的一段時期內仍將保持穩定態勢。

長期來看，中國一二線城市的租售比均值預計將隨著居民收入的增加由現階段的1/400向發達國家平均的1/200靠攏，在新房和二手房銷售成交價格沒有出現大幅下跌的情況下，住宅租賃月租金的增長空間高達100%。即使一二線城市的住宅交易價格在近兩三年內或因系統性的經濟風險發生一定幅度的回調，但數量龐大的住房需求依然真實存在，中國主要城市租售比的合理化趨勢恐難有方向性的轉變。

2.合租品牌公寓的天花板

一二線城市住宅租賃需求主體的年齡結構正在發生變化，伴隨城市人口的流動和收入的增加，越來越多的90后進入租房市場，其對于居住品質的要求也在不斷提升。中國社會科學院發布的《社會藍皮書》顯示，畢業一年后約有三成90后大學畢業生的居住面積不足20平方米，他們更希望提高自己的生活質量，更看重個人的發展，而不會輕易選擇購買房產。事實上，品質好，裝修、家電等方面能夠基本達到居家條件的房源在市場中的占比較低，其相對較高的價格也導致整個中低端的住宅租賃需求一直處于被抑制而得不到有效滿足的狀態。在近幾年例如You+國際公寓、自如有家、蘑菇公寓等長租公寓運營商紛紛推出適合年輕租客的高性價比產品并獲得了良好的市場反饋之后，中低端的消費升級以及由需求所推動的行業發展趨勢已清晰可見。嚴格意義上來說，以合租產品為主的長租公寓市場理應劃歸到住宅托管租賃市場中來。根據58同城《2013年租房行業報告》，現階段合租人數約占租房人數的25%，合租人數與租房套數的比值約為3.5：1，那么用于合租的住宅約占房源總數的7.14%，整租房源占92.86%。由于部分整租房源實際也是用于合租，所以“N+1”模式的長租公寓占比城市出租公寓的比率將低于7%。

3.托管房在租賃市場上的占比存在較大的上升空間

以托管房業務開展得相對較好的杭州市場為例，杭州市區年住宅總量116萬套，以出租率20%計算，租賃成交量約24萬套，目前托管房源（含合租和整租）占比約為15%，即3萬多套。如果能夠解決業主端租金年付、租后維修以及租客、房源信息告知等方面的問題，整租托管房的市場占比理論上可升至整租公寓的50%，即在杭州市場形成1.68萬套合租托管房，11.16萬套整租托管房，11.16萬套整租普租房。并且，以上數據是在總體市場的租賃成交量沒有計算任何增長的情況下得出的。

按上述比例，僅北上廣深四個一線城市未來合租托管房源將達到20萬套，整租托管房源將超過150萬套。

4.讓經紀人的價值回歸服務本身

租賃經紀一直以來所遵循的行業收費標準和服務模式已經開始改變，隨著視頻看房、全景圖片等技術的日趨成熟，租賃經紀服務中的核心之一，供求雙方的匹配，或終將為系統和規則所取代，用戶通過線上尋找符合自身篩選條件的房源，挑選出需要進行帶看的物業，線下由經紀人完成一對一的帶看服務。此時經紀人所需要傳遞給用戶的將是系統和工具所暫時無法提供的服務，其價值將回歸服務本身。在這個階段內，服務品質卓越的租賃經紀人會獲得更多用戶的關注和青睞。當能夠提供類似高標準服務的經紀人數量超過某個臨界值時，經紀服務的賣方市場將被瓦解，取而代之的是一個活躍的B2C+C2C市場。

此后一個階段內，帶看環節所必需的經紀人的介入程度會逐漸降低，或者鑒于帶看行為本身并無過高的專業性要求，也存在由他人代為完成的可能。普通租賃經紀服務的價值較托管租賃將大幅下降，因為短期內租后服務如維修保潔、與客戶及時互動等智能依然需要專人來提供，而托管租賃的核心價值將借由專業的管家服務得以體現。

5.相關政策和細則的出臺

針對近幾年頻頻出現的城市群租房亂象，各地政府積極制定了一系列的法律法規和解決辦法，2013年7月1日北京頒布了《關于公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，2014年5月10日上海市對《上海市居住房屋租賃管理辦法》中人均居住面積等具體指標也做出了明確規定。但僅靠堵往往是不夠的，群租現象的背后是尖銳的一二線城市住宅租賃市場的中低端供需矛盾。面對需求推動的租賃行業改革，2015年1月14日住房城鄉建設部印發了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，以鼓勵成立經營住房租賃的機構通過長期租賃或購買社會房源，直接向社會出租。當越來越多的長租公寓運營商以及各類租賃經紀公司真正地從租客的實際需求出發，在商業運營和市場競爭的同時肩負起其相應的社會責任，更多的有利于住宅租賃行業健康發展的細則、條例甚至稅收優惠政策的出臺是值得期待的。