英國房地產投資白皮書（連載）系列一：住宅市場

?

英國房地產投資白皮書（連載）系列一：住宅市場

第一章英國經濟

2.1 英國基本情況

英國，位于歐洲大陸西北面，全稱大不列顛及北愛爾蘭聯合王國，是由英格蘭、蘇格蘭、威爾士和北愛爾蘭組成的聯合王國（圖2.1）。英國總人口數6445萬，面積24.41萬平方公里。英國是通往歐洲乃至世界的重要門戶,交通設施完善且為歐盟成員,與歐盟其他成員國家交通往來相當便利。

圖2.1　英國地圖

英國是世界上第一個工業化國家，具有多元文化和開放思想。英國是世界第五大經濟體, 經濟強國和政治大國。英國是高福利國家，提供公費醫療保障,小學、初中和高中實行義務教育。英國擁有世界一流的名校，綜合的高等教育體系，是在美國，澳大利亞之后最受中國留學生歡迎的國家。英國有華人60萬左右，主要分布在倫敦、曼徹斯特、伯明翰，中國留學生人數超過13.5萬，以教育為海外房地產投資最重要的動機的中國，英國房地產投資更是首選。

簽證方面，現在手續簡單，并且可以同時辦理申根國簽證。據統計，96%的中國旅客可以獲得英國簽證。英國向中國游客發放的簽證數量持續增長。截至2014年6月，向中國旅客發放的簽證數量達390,380同比增長22%。其中，308,000以上的簽證為旅游簽證，同比增長26%，也是實際數量增長最高的國家。近日，英國更是放開旅游簽證的限制，實行兩年內多次往返的簽證。

2.2 英國經濟現狀及趨勢

2015年英國經濟全面復蘇，保持平穩發展的態勢。世界經合組織（OCED）的報告《2015年英國經濟回顧》中介紹 2014年英國經濟整體回升，已連續八個季度保持增長，GDP增長速度2014年2.6%，創2006年以來最大增幅，預計2015年也將保持2.6%增長水平，2016年維持在2.5%左右（表2.1），這在世界七大發達國家中排名第一。 經濟恢復很大程度上得益于高度寬松的貨幣政策和對房地產市場支持的強有力的放貸政策。英國經濟具有很強的內在穩定性，就業率已經完全恢復到金融危機以前的水平，員工收入也在逐年增加，而勞工的生產力水平有待進一步提高。英國的失業率也已顯著下降。預計英國的工資水平會在2016年得到全面的提升。此外,油價處于低位而居民收入不斷回升,共同助力英國消費市場。根據英國財政部的最新預測，通貨膨脹在2016年將達到1.7%。

表2.1:宏觀經濟指標及預測

英國的金融體系非常穩健，金融危機后專門成立了金融政策委員會（Financial Policy Committee），其目的是保證國家金融行業的穩定性，幫助英格蘭銀行實現其政策和目標，保護英國的金融體系。根據英格蘭銀行的‘系統性風險調查’（Systemic Risk Survey），高影響風險的突發性已經降到最低，同時尾部風險（Tail Risks）也已經降低。英格蘭銀行的基本利率將繼續保持在0.5%，但英國皇家特許測量師學會（RICS）預測，2016年第一季度將有可能上升至1%。英國央行承諾將會緩慢的上調基準利率，并且據其官方預計，在2018年以前，基準利率仍會保持并遠遠低于5%的水平。隨著美元的強勢回升，英鎊匯率下跌，英鎊兌美元跌至一年內最低點。英國央行明年初有加息的預期，英鎊未來還會有上漲的空間，加息將助推英鎊的持續走高，未來一段時間英鎊兌人民幣將會升值。

個人消費和商業投資是英國經濟快速發展的兩大動力。隨著個人的消費能力逐漸增加，社會經濟信心提升。2015年第二季度中又增加了11 萬5千個工作崗位。 2015年5月，16-64歲的勞工就業率達到73.3%,失業率只有5.6%。英國是低通貨膨脹國家，由于國際石油價格和食品價格的下滑，英國的通貨膨脹率2015年只有1%，預計2016年達到1.7%。英國從2013年開始固定資產投資逐年增加。商業投資的提升表現再商業地產（尤其是辦公室場地）的需求上。英國商業地產的交易變得活躍起來，2014年的交易量明顯比2013年提升了40%，大部分的成交項目都在倫敦地區。英國的基礎設施投資也在進一步加強，倫敦市穿城火車，以及高鐵項目的批復都利于刺激經濟的進一步提升。大量的私人投資基礎設施依然需要。英國政府出版了《國家基礎設施建設規劃》保證更好地吸引海外投資和建設。從政治層面上看，2015年5月初英國政府換屆大選結果顯示保守黨在國會下議院獲得超過半數的議席，保守黨領袖大衛·卡梅倫獲得英國女王授權組建新一屆政府。英國保守黨單獨執政的局面將消除房地產界在大選之前擔心的工黨提出的豪宅稅、出租房租金封頂以及對海外購房者加收印花稅等政綱。然而財政壓力依然很大，政府財政赤字將進一步擴大。主要的經濟風險來自于國際市場，包括希臘經濟的崩潰，中國股市震蕩，以及俄羅斯，烏克蘭，和中東地區的政治不穩定因素等。

2.3 房地產刺激政策

進年來英國政府還發布了一系列的房市刺激方案，拉動市場需求，加大了購買者的借貸水平和金融機構的放貸能力，加大了對住房的需求量。其中重要的政策包括《地方基礎實施基金（Local Infrastructure Fund）》和《促進英國建造投資基金（Get Britain Building）》。另外英國政府還出臺了幫助首次買房者的《協助買房計劃 （Help to Buy）》和借貸基金（Funding for Lending）’有效刺激了住房市場，加大了購買者的借貸水平和金融機構的放貸能力，加強了對住房對需求量。協助購買計劃主要是通過為首次購房者提供政府擔保合無息的貸款幫助他們可以較低的價格購買住房，而借貸基金更多地是幫助為放貸金融機構提供資金支持，確保貸款申請可以順利完成。住房市場風險依然存在，政府要保證盡量減少高負債的家庭。

2.4 中英關系和中方投資

中英兩國經濟往來密切, 隨著兩國簽訂避免重復征稅的協定，倫敦作為最重要的全球人民幣交易中心，雙邊關系逐漸進入蜜月期。2014 年9月英國財政大臣喬治·奧斯本 (George Osborne) 和中國副總理馬凱共同主持第六次中英年度經濟財經對話時強調，將進一步加強中英兩國貿易和投資合作，同時加強發展可持續城市和智慧城市的建設。

從數字上來看，2013年，英國對華貨物出口額達124億英鎊，與2012年相比增長18%。2013年，中國成為英國第7大出口市場。2014年1月至6月，英國對華貨物出口額為66億英鎊，與2013年同期相比增長9%。進口貨物額增長18%，達到190億英鎊。英國獲得的中國投資高于歐洲任何其他國家，比第二大投資國：德國高出50%以上。另外，世界上最大的銀行，中國工商銀行經英國審慎監管局批準已獲得開設分行的執照。這是50多年來開設英國分行的首家中資銀行。中國建設銀行宣布將在倫敦發行債券，中國國家發展銀行在倫敦設立代表處，英國作為首個西方國家積極參與到亞投行的建設中去。這些對中國投資者而言意味著未來在英國投資和融資（貸款按揭）更加便捷。

2.5 小結

英國是世界前列的經濟大國，隨著經濟穩步回升，金融體系保障的進一步加強，英國國民對經濟的信心得以恢復，低利率和低通貨膨脹，刺激了消費和商業性投資，失業率也降到了金融危機前的水平，工資水平也在逐步上升。英國政府的一系列住房刺激政策，以及貨幣的量化寬松政策和傾向性的房貸鼓勵政策都拉高了房地產市場的需求。隨著中英兩國關系的緊密加固，越來越多的中資企業開始進入英國特別是倫敦的地產市場。（待續）