迎風奔跑吧！綠地

龔小鋒

“昨天（2月17日）我在蘇州，今天下午去成都，開年我們就大規模地求發展。”猴年春節剛過，綠地控股董事長、總裁張玉良就開始了2016年的匆忙行程。他的任務是和各個城市的地方官員洽談綠地在當地金融和基建領域的投資計劃。

在2015年房地產主業未達標之際，綠地提出了從產品到運營層面的“三大改變”戰略，試圖對房地產主業進行更大動作的變革。另一種層面上，年初張玉良的行動也在昭示著綠地新興的增長極不可忽視，因為在大基建和大金融等板塊，一個新的綠地帝國已經崛起。

“老大”的落空

時間回溯到2015年的第一天，綠地集團以獨家快報形式披露了2014年的地產銷售業績——2408億元銷售總額將萬科從榜首拉下。其中住宅銷售1112億元，商辦貢獻1296億元。主動地將銷售曝光對當時未上市的綠地實屬罕見。

彼時的張玉良展望2015年時說，“綠地今年的目標是做到2800億元，這個數字不要太刻意寫，去年我講了2400億元，人家說張玉良從一開始就想當老大，其實我根本沒想當老大。競爭力強了，數據就出來了，競爭力不強，數據就沒有。”

但由于銷售業績被2014年過度沖刺透支，加上A股借殼的資本運作過分透支，2015年地產主業增長疲態更為明顯。最終，去年綠地房地產的合同銷售金額2301億元，不但距離綠地年初所設定2800億元目標甚遠，也較萬科的銷售額少了313億元。

實際上，到了去年第三季度時，對綠地能否完成年度目標已經充滿質疑之聲。去年前三季度綠地才實現1409.70億元的銷售。商辦業務增長難以為繼，也是重要原因之一。

綠地去年的三季報顯示，其住宅、商辦合同銷售金額占比分別為59%和41%。反觀綠地2014年銷售額2408億元時，商辦部分貢獻了1296億元，占比達54%。商辦物業的銷售頹勢，直接導致綠地在面對2800億元銷售目標時顯得有些力不從心。

綠地的一部分區域業績也表現不佳，除了廣受關注的綠地東北區域以外，西南成都等地也在下滑。綠地成都的銷售排名已經從第四滑落到第七，昔日“追趕者”的恒大、龍湖、華潤已經完成超車。

這某種程度上和綠地近年的沖刺業績也有關系，一名成都業內人士就對媒體指出，“綠地銷售不太好的原因主要在于產品結構，去年成都改善型產品熱銷，市場份額達到了40%，但綠地改善型產品已經基本清空。”

綠地北京正面臨結構轉型。綠地京津事業部掌門人歐陽兵上任伊始，曾對外表示，2015年綠地集團對北京區域下達的指標是，銷售額從2014年的180億元做到251億元，漲幅為全集團第一，并且要在三到五年內達到與大本營上海相當的銷售規模。

盡管綠地去年京津業績尚未可知，但以商辦項目聞名的綠地集團近年在北京住宅市場上表現失色。據亞豪機構市場總監郭毅此前透露，2015年，綠地北京10余個項目共實現近60億元銷售額，其中住宅銷售額只有區區4.3億元，大部分是由昌平未來科技城的綠地中央云谷一個項目貢獻。

如今，綠地回歸北京住宅市場、打造豪宅標桿的心情十分迫切。歐陽兵此前還透露，綠地北京超過80%是商辦物業，豐富京津地區的產品線，是其要努力的方向。

為此，綠地在土地市場的動作也更急切。2月23日下午，綠地集團以總價52億元包攬大興黃村兩宗地，樓面價高達4.7萬元/平方米，按照樓面價預期售價高達10萬元/平米。

主業的新路徑

盡管綠地已經形成了“以房地產開發為主業，大基建、大金融、大消費等新興產業并舉發展”的多元格局，但作為全國房企里第二大“地主”，綠地的發展在中長期的時間內都將與地產業務休戚相關。

據克而瑞統計，綠地的土地儲備達1.3億平方米，比恒大1.5億平方米的儲備量少了0.2億平方米，位居全國第二。在綠地的土地儲備分布中，一線城市占12.2%，二線城市占53.6%，三四線城市占34.1%。

綠地的房地產主業面臨著增長率天花板、利潤攤薄等一系列難題。中原地產分析師盧文曦指出，在營利能力上，綠地能否有所突破也有待進一步觀察，因為上市前綠地一直在沖規模，闖名氣。在他看來，上市后，綠地的思路需要轉變，“應以利潤為核心，而不僅僅擁有規模的優勢”。

為此，綠地提出了“三大改變”，“綠地將從偏重規模向偏重盈利轉變，從偏重開發向開發運營并重轉變，從偏重國內開發向全球開發轉變”。這些改變，將在投資結構、產品迭代和運營優化等幾個環節尋求作為。

在宣布2016年的戰略規劃時，張玉良透露，首先是增加一線城市及中部地區核心城市的投資，將資源向這些區域傾斜。

自2015年末，綠地就開始有意識增加一二線城市的土地儲備。如2016年1月19日，綠地以總價18億元、樓面價14934元/平方米摘得上海青浦一住宅地塊，溢價率113%。

綠地在商辦領域也褒貶不一。由于購買商業地產的投資者，往往更看重項目的投資回報率。綠地略顯粗放的經營模式，也制約其商辦物業的增長。如去年底，綠地就開始調整商辦物業，并出讓了六個上海商辦項目的股權。

現在，綠地在商辦領域的思維也更加清晰，以“平臺+模式”做強商辦運營。按照張玉良的說法，要通過“自建團隊+外包合作”的路徑，進一步確立在商辦運營領域的優勢。綠地此前投入運營的企業服務平臺目前已經布局全國26個城市，企業用戶超過了30萬。

克而瑞分析師傅一辰認為，綠地的營銷能力還需要進一步提升。由于綠地在住宅產品線上一直沒有太多標準化的產品和體系，而由于其事業部制的原因，綠地的營銷沒有統一的規劃，這些因素都制約了綠地的營銷能力。”

行業加減法

主業之外，綠地在旗下業務中的加減法力度已經加速，逐漸剝離低附加值行業，如綠地集團能源業務就因拖累了公司業績而被剝離。去年10月27日，綠地集團的母公司綠地控股決定解除對上海云峰集團的委托管理協議。

根據綠地第三季度財報顯示，能源業務實現收入429億元，同比減少50%。此舉被看作是提升股價的一種方式，一旦解除協議意味著該板塊應收將不再被納入上市公司財報，但仍被納入集團收入。

如果說去年綠地的地產主業并不那么理想，那么，大基建、大金融和大消費，作為主業以外的三大戰略性板塊，發展得卻十分強勁。

在地產業務增速放緩的情況下，金融利潤的增長已經成為綠地半年業績集中最為搶眼的數據。綠地控股去年半年報顯示，2014年，綠地的金融產業規模為200億元，利潤約8億元；2015年上半年，綠地金融產業規模就增加至500億元左右，利潤約19億元。與金融亮眼表現形成對比的是，綠地上半年上千億規模的房地產業務卻僅貢獻利潤37.16億元。

去年綠地動作頻頻。上半年聯手螞蟻金服及平安陸金所推出“地產寶”，在黑龍江發起設立股權金融資產交易中心。10月27日發布互聯網金融平臺吉客網，張玉良稱希望3年內平臺內互聯網金融產品規模可達1000億元，吉客網也會擇機上市。

克而瑞的研究報告認為，綠地金融業務對主業的促進主要有兩方面，一是通過企業服務平臺，在各地設立小額貸款公司，以及對接銀行等金融機構，為入駐綠地商辦樓以及產業地產的中小企業提供授信服務；另外是為了企業自身的融資，成立了“房地產基金投資”平臺，主要業務是將一些優質資產打包出售。

在大基建上，近期張玉良匆忙的身影背后，正是綠地加速在這些領域的投資動作。近期，綠地正在蘇州、成都，洽談幾條高速公路工程項目。

2月18日，綠地集團與江蘇省建簽署股權轉讓及增資協議，綠地通過旗下公司共計投資9.625億元，以股權轉讓及增資方式，收購江蘇省建55%股權，實現控股。綠地與江蘇省建的并購洽談早在2015年4月就已展開。

“GDP保6.5的底線決定了“穩增長”主要將依靠基建投資，2016年有望成為基建大年。”傅一辰分析指出。按照張玉良自己的解釋，“大基建不斷提質增效，可以與房地產主業產生協同優勢，并為房地產主業保持并不斷擴大領先優勢保駕護航。”

按照內部規劃，2016年綠地大基建和大金融業務的規模、利潤指標力爭增長20%以上，有些指標甚至達到50%的增長。在這些動作之外，隱隱展現的是綠地在風口的一個巨大目標，“2020年營業額達到8000億元，入圍世界100強。”