最火學區房還數海淀

曾慧娟

西城區文昌胡同一學區房以46萬元/平米的單價成交，創造了北京最貴學區房的紀錄。這是關于學區房最新令人咋舌的數據。雖然最貴學區房在西城，但殊不知最火的學區房要數海淀。

在北京所有區縣中，最火學區還數海淀區，海淀區有中關村一小、二小、三小，海淀實驗小學，以及很多高校的附屬學校。“一套名校周邊的房源往往非常搶手，每年房價漲幅也非常大。”區域內中介人員表示。去年底，海淀區教改發布17個新學區，學區改革甚囂塵上。

學區房價差較大

由于海淀的面積非常大，全區面積430.8平方千米，大約有9個西城的大小，因此教育資源分配非常不均衡。教育資源稍微差一些的學區無人問津，對于那些名校學區，大家趨之若鶩。據區域內地產中介介紹，學區房與非學區房成交價差為5000元/平米左右。

在海淀區的萬柳、中關村等優質教育資源集中的片區，二手房成交均價已突破7萬元/平方米，乃至10萬元/平方米以上。

“以中關村一小附近學區房為例，目前房屋售價已經在8.5萬到9萬元每平方米，較去年普遍上漲，一套三居室的房子身價在一年內漲了100多萬元。”該地區某房地產中介工作人員趙先生向記者介紹說，目前中關村的房源十分緊張，業主只要誠心出售，出售信息一經掛出就會被搶購。

“優質小學是帶動房價迅速上漲的原因，以萬柳地區為例，早前的房屋售價大約在7萬到8萬元每平方米，但因為中關村三小萬柳校區招生，目前房價已經漲到11萬元每平方米。”“除了小戶型房源外，去年100平方米以上的三居室人氣也很足，一些優質房源每天都有帶看。由于二套房首付比例降低，使得不少二次置業的購房者在選擇學區房時更傾向于能夠自住的房源。”趙先生介紹。

上述經紀人介紹，中關村三小萬柳校區沒有落戶滿三年的硬性要求，所以受到不少“高齡孩子”的家長關注。不過，一個房子在6年內只有一個入學名額，因此家長在購房時要考慮好這一點。

萬柳區域房價較高，且以大戶型改善房源居多。上述中介人員介紹，如果是只考慮能獲得上學名額的話，建議考慮像碧水云天、蜂鳥家園這樣的小戶型，總成本低，易租易售。買后可以租出去，在周邊租個兩居或者三居用于自住。

在去年北京二手房成交均價漲幅TOP10中，北無宿舍成為區域內唯一入榜的小區。記者了解到，北無宿舍位于北京理工大學附屬小學學區，可直升海淀區重點中學北京理工大學附屬中學，因此受到家長們的關注。

“去年12月，北無宿舍成交明顯上升，價格上漲也很明顯。”北無宿舍小區附近一中介門店經紀人介紹，去年11月，北無宿舍成交過一套61平方米的兩居室，成交均價為6.1萬元/平方米。而到了12月底時，與該戶型相似的另一套61平方米的兩居室，成交均價跳至7.1萬元/平方米。

另外，萬泉小學學區里的小南莊社區，2015年1月成交價5萬元/平米，2016年1月成交價超過7萬元/平米，單價漲幅超過40%，一年成交了至少200套。

偉業我愛我家市場研究院和鏈家網的數據顯示，2015年海淀區的二手房成交均價漲幅達到5%，位于北京各行政區漲幅前列。去年12月，海淀區二手房成交均價為53033元/平米，環比11月上漲1.83%，同比2014年上漲16.53%。

新房學區房供應稀缺

在業內看來，除了配套成熟和學區房對區域成交的影響外，新房供應稀缺也成為海淀區二手房升溫的推力之一。

目前區域內一手學區房主要以高端改善盤為主。隨著地價的逐步稀缺，區域房價逐步提升，部分學區房價奔10萬而去，如京投銀泰·琨御府，目前房價已達105000元/平米，但區域也有部分相對親民的學區房，如位于北清路的冠城大通百旺府均價43000元/平米，雖位置不比京投銀泰·琨御府優越，但其劃片清華附中的學區房優勢也是其他區域同價格樓盤所不能比的。

中原地產的數據顯示，截至去年11月底，海淀區五環內的新增商品房供應僅有255套，市場存量僅為854套，跌至近5年來最低點。事實上，除了存量供應緊張之外，海淀的土地供應也很稀缺，2015年僅有永豐鎮一宗住宅用地成交。

在業內看來，持續的供應緊張和規劃的利好刺激之下，未來海淀樓市整體將會長期處于“奇貨可居”的狀態。

17個學區新規今年實行

海淀在去年4月啟動新一輪教改，將在全區所有中小學全面推進學區制改革，并在羊坊店、溫泉地區與蘇家坨地區開始。到去年11月，海淀區將以前的12個小學學區為基礎，依據街鎮行政區劃界限，將122所小學、77所中學劃分為17個學區，對應29個街鎮（有的學區對應2-3個街鎮）。將來各學區優質中小學覆蓋比例將超過70%。未來，每個學區內將包括13至14所中小學，小學畢業生約1400至1800人，中學數量將與小學數量均衡。原則上學區間的優質教育資源數量大致相當。

去年11月19日，海淀區教委召開新聞發布會，海淀教委有關負責人透露，隨著17個新學區亮相，依據就近入學的原則，幼升小基本上都將在學區內“就近”完成，同時各校劃片范圍也會相對保持穩定。同時，為使學區內小學入學機會更加公平，海淀幼升小可能會采取“單校劃片”和“多校劃片”相結合，即具有入學資格的孩子既可選擇就讀對應的劃片小學，還可選擇在學區內小學進行幼升小電腦派位。

有關負責人表示，今年海淀學區數量變為17個，但該區小升初派位區域基本保持穩定，個別學校依據布局變化和生源變化會有微調。

各學區之間不“上鎖”

“將來小升初，海淀各學區之間不會實行‘鎖區！”海淀教委有關負責人坦言，海淀教育生態豐富，學區間事實上也無法做到所謂的“鎖區”。由于不同學區優質中學教育資源分布并不均衡，因此將來優質中學的部分比例將分配到相鄰的學區進行招生。

據介紹，盡管海淀學區數量將從原來的12個調整為17個，但今后幾年內，該區各中學的小升初派位區域仍將保持基本穩定，即主要仍依據現有小升初派位片區進行派位。因此將來幾年小升初跨學區大派位仍是常態，各中學大派位片區短期內可能略有微調，但不會有特別大的變化。比如，按照新劃定的學區，理工附中屬于紫竹院學區，按照原來的小升初派位劃片，理工附中可面向羊坊店學區進行招生。