房地產市場與股票市場的因果關系分析

中央民族大學經濟學院金融系 奚云霄

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房地產市場與股票市場的因果關系分析

中央民族大學經濟學院金融系 奚云霄

摘 要：房地產市場和股票市場在我國的經濟和金融發展中都具有關鍵性的作用，都是重要的投資市場，二者在一定程度上具有某種關聯性。本文通過運用ADF檢驗得出二者均為一階單整平穩序列的結論，在此基礎上對二者進行Engle—Granger協整檢驗，表明二者具有協整關系。然后通過Granger因果檢驗，得出國房景氣指數是上證綜指的格蘭杰原因，而上證綜指不是國房景氣指數的格蘭杰原因的結論，并結合實際經濟生活對此結論進行理論分析。

關鍵詞：房地產市場 股票市場 ADF平穩檢驗 協整關系 格蘭杰因果檢驗

1　引言

在我國，受傳統的文化觀念和市場發展程度的限制，房地產市場和股票市場一直以來都是廣大投資者的首選。經濟學家哈里·馬克維茨有言“最優的投資組合在很大程度上取決于投資范圍內多種資產的關聯性”，因此，研究我國房地產市場與股票市場的關聯性，不僅對于廣大投資者個人具有重要的意義，而且能夠為決策層及時做出準確的判斷和制定有效的政策提供理論依據。

2　房地產市場與股票市場相關性的實證分析

2.1指標選擇

本文選擇國房景氣指數(RECI)和上證綜合指數(Shanghai Composite Index，即SCI)分別作為衡量房地產市場和股票市場的指標。

RECI是綜合反映全國房地產業發展景氣狀況的總體指數，從土地、資金、開發量、市場需求等角度顯示全國房地產業基本運行狀況和波動幅度，能夠全面地、概括地反映房地產市場的基本情況，因此，選取其作為衡量房地產市場發展概況的量化指標。

SCI能夠概括地反映上海證券交易所上市股票價格的變動情況，具有一定的代表性。與深證成指、滬深300指數相比，其影響力較大，更能反映我國A股市場的變動情況。基于此，本文選取其作為衡量股票市場發展的量化指標。

2.2數據分析

本文的實證樣本選取區間為2006年1月至2015年1月，共120組數據。數據來源于中國房地產信息網和網易財經數據庫，本文對數據的處理分析統一使用軟件Eviews7.2。

要研究房地產市場和股票市場的相關性分析，首先考慮到的是使用普通最小二乘法進行回歸分析。為了防止出現因數據序列不平穩而出現偽回歸的現象，首先要對所選的樣本數據進行序列平穩性檢驗如下。

2.2.1平穩性檢驗及一階差分回歸

對樣本數據進行處理后運用ADF檢驗發現，RECI和SCI都是一階單整的平穩序列，檢驗結果如表1所示。

表1　變量ADF平穩檢驗結果(一階差分條件下)

由表1可知，RECI與SCI均為一階單整的平穩序列，所以考慮對樣本數據進行一階差分的方法進行回歸，回歸結果如下所示。

由以上回歸結果可以看出，該差分回歸方程的回歸系數及整個方程均是不顯著的，R2的值不足0.01，這說明此回歸方程是一個模型設定有誤的方程，進而也說明房地產市場和股票市場兩個市場之間的關系并非存在準確的函數關系。因此，下文將采用Granger因果檢驗的方法來測度兩個市場之間具體的相關關系。

2.2.2Granger因果檢驗

通過協整檢驗，可以確認RECI與SCI兩組時間序列之間存在長期穩定的協整關系。因此，對RECI與SCI進行Granger因果檢驗，對二者的因果關系進行分析，得到的結果如表2所示。

其中，在進行Granger因果檢驗的過程中，其滯后項數的選擇以AIC(赤池信息準則)為篩選標準。由上述檢驗結果可以看出，SCI不是RECI的格蘭杰原因，但RECI是SCI的格蘭杰原因。這表明，房地產市場的變動會影響股票市場的變動,但股票市場的變動則對房地產市場的發展其影響不顯著。由此我們可以推斷，雖然房地產市場和股票市場具有一定的關聯且股票市場的變動規律難以把握，但是，這并不意味著房地產市場的變動也無規律可循，我們可以通過對房地產市場的深入研究來把握其發展變化規律。

表2　Granger因果檢驗結果

3　結論闡釋

房地產市場和股票市場都是我國經濟運行中具有重要的代表性意義的市場。根據上文結論，房地產市場的變動對股票市場的發展存在著較大的影響。因此，下文將就其中的原因進行經濟學分析。

3.1資金流動的影響

隨著房地產市場的發展，流入房地產行業的資金不斷變動，暫時地，就可能會使反映資金流量的上證指數出現一定的上漲，這與我們在樣本期內觀測到的數據也是基本一致的，反映了房地產市場和股票市場在樣本期的大致發展趨勢。由此可以證明，房地產市場的變動，會對股票市場的資金流動量產生一定的影響進而影響股票市場指數的變動，但此種影響具有暫時性。

3.2宏觀經濟發展的影響

3.2.1房地產市場影響股票市場的變動

房地產業作為前些年來我國大力鼓勵發展的產業以及近年來拉動國民經濟增長的重要產業，其景氣程度具有重要的信號作用，在一定程度上反映了我國經濟發展的情況。而股票市場作為宏觀經濟運行的“晴雨表”，對經濟發展的反映作用更是顯而易見。因此，作為近年來拉動我國經濟增長的重要行業，房地產行業的快速發展一定會反映在股市上，尤其以擁有較多房地產上市企業的A股，即上證綜合指數更為顯著。

3.2.2股票市場的變動對房地產市場的發展影響不顯著

首先，由于我國金融市場的機制不健全，股票市場有待于進一步發展。當前，我國的股票市場仍然處于不穩定的波動發展階段，但這些波動在宏觀經濟發展的過程中屬于正常現象，對宏觀經濟的穩定發展沒有大的影響，因此，對房地產市場的影響也就較弱。

其次，房地產行業作為國民經濟的重要支柱性產業，它的發展主要受國家政策調控和房地產市場需求的影響，尤其是受國家宏觀調控的影響顯著。為了宏觀經濟的平穩運行，房地產市場不會也不可能受經常波動的股票市場的影響。

3.3理性地處理市場信息

從理性處理信息角度，房地產市場對股票市場的影響是建立在信息共享機制之上的。房地產市場因信息溢出效應對股票市場產生的影響最為顯著，包括以下兩個方面：一是房地產市場的波動因為信息溢出效應直接導致股票市場出現板塊聯動效應；二是房地產行業的興衰通過信息溢出效應直接影響房地產企業以及相關上市公司的經營業績，導致上市公司的股票價格發生變化。

3.4消費觀念的影響

由于受我國傳統文化觀念的影響，房子成為人們普遍必須購買的生活必需品。相對應地，股票則成為投資者收入水平達到一定高度之后用于投資的“奢侈品”。而我國股票市場上的絕大多數交易主體都是散戶投資者，因此，散戶投資者個人的資金去向就會影響股票市場的穩定。

4　政策建議

鑒于房地產市場對股票市場具有顯著性的影響，特提出以下建議。

第一，發揮市場配置資源的決定性作用，制定適當的宏觀調控政策，促進實體持續發展，保持宏觀經濟的穩定發展，這是穩定和促進房地產市場和股票市場發展的最根本的措施。

第二，對于房地產市場要慎重調控，引導房地產市場健康發展，采取適當的措施逐步降低房地產市場的泡沫程度，從而帶動股票市場積極向上發展。

第三，制定積極穩妥的房地產調控政策，對調控房地產市場的激烈程度要慎重把握，不能操之過急，以免造成股票市場大幅的劇烈波動。

5　結語

房地產市場與股票市場作為國民經濟中重要的組成部分，相互影響，相互作用。一方面，樣本選取時段的不同，測度二者之間關系的計量方法選取的不同以及計量方法中滯后階數選取的不同等原因都可能導致對二者關系所得結論的不同；另一方面，宏觀經濟運行狀況以及政府的經濟政策等宏觀原因也會影響不同時期二者之間的關系。因此，對于房地產市場和股票市場二者之間關系更準確的衡量，需要擴大樣本容量、綜合使用多種計量方法來對其進行更加全面、更加深入的研究。

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中圖分類號：F224

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2016)01(b)-164-03