房地產項目施工階段質量控制研究

楊 正 清

(山西四建集團有限公司，山西 太原 030012)

?

房地產項目施工階段質量控制研究

楊 正 清

(山西四建集團有限公司，山西 太原 030012)

從主體工程、砌筑工程、裝飾工程等方面，論述了房地產項目施工階段的質量控制措施，并介紹了隱蔽工程、分部分項工程及竣工階段的驗收事項，旨在確保房地產項目的建設質量。

房地產，質量控制，裝飾工程，竣工驗收

質量是房地產工程項目最重要的實現目標，建筑企業如果不能很好的控制質量，最終將被市場所淘汰。盡管就目前而言，較多的施工企業已經意識到質量控制的重要性及必要性，但是在控制方法上存在較大的差異，導致工程質量參差不齊，所以我們需要總結經驗教訓，只有這樣才能更好地控制工程質量。文章對于質量控制的研究主要從以下幾方面著手。

1 工程項目主體施工質量控制

一方面需要把軸線和標高控制好，必須保證不同種類的模板和支撐體系都滿足強度剛度標準，并且穩定性也需要達到要求。在混凝土澆筑之前，首先，要仔細檢查鋼筋和安裝預埋鐵件的數量是否充足、位置是否正確、規格是否達標，同時，澆筑前必須通過現場監理、質監站的檢驗，在他們同意澆筑后方可進行施工。其次，在混凝土澆筑前必須提前確定澆筑的范圍以及澆筑的走向，注意做好班組的交接工作，以防產生冷縫，同時，為了保證結構的整體性，還必須按相關的規范和要求留設與處理施工縫；不僅如此，在混凝土澆筑時，為了防止混凝土出現爛根或蜂窩、麻面的情況，必須對混凝土進行二次振搗，梁、柱、板、墻的截面相連處也要確保外光內實。對于預留的孔洞，要檢查認真，各作業工序間必須緊密配合，預留出空洞，避免因為遺漏而事后補打。再者需注意主體混凝上的配合比，采用何種外加劑及外加劑的摻量要由試驗室根據結構的特點以及設計的要求試配來決定。最后應該注意的是，在施工中如果發生嚴重事故或者質量缺陷，不得私自處理，應及時向上級上報。

2 砌筑工程施工質量控制

2.1 加強材料質量控制

1)砌塊需要有出廠合格證，對于砌塊品種和強度等級要嚴格把控，使用的砌塊規格要和設計要求相符。2)砌塊在使用之前要按規定要求進行測試，在測試合格之后出具合格報告方可使用。3)砌塊在施工現場要平整堆放，且砌塊堆高度盡量低，如果砌塊要求防雨，那么要做好防雨工作，同時需要安排好排水工作，讓砌塊保持干凈。4)在砌筑前應該按設計要求做好砌筑砂漿配合比，在施工中嚴格按照配合比通知單進行材料配比，并將材料充分攪拌。

2.2 加強施工技術質量控制

1)以1 cm作為砌筑砂漿攪拌之后的稠度。2)盛入貯灰器中進行砂漿拌和并在拌成后也需要放入其中，如果砂漿產生泌水，那么在砌筑前需要再次拌合。3)為保證砌筑砂漿的質量，需按要求對其隨機取樣，并選取試塊到實驗室進行試驗。砌筑砂漿在拌好后應該立即使用，且水泥砂漿與水泥混合砂漿在拌成后必須盡快使用，如果施工時溫度過高，則在拌成后1 h內必須將其用完。4)在使用輕骨料硅小型空心砌塊或者蒸壓加氣混凝土砌塊來砌筑墻體的時候，應將墻底部砌燒結普通磚，或多孔磚或硅小型空心砌塊，其高度不宜過小。5)提前1 d澆水濕潤混凝土小型空心砌塊和填充墻砌筑用的空心磚，在加氣硅砌塊砌筑時提前向砌筑面澆水。6)砌筑時提前布置立于房屋建筑四角和內外墻連接處的皮數桿，皮數桿之間的距離控制在10 m～15 m之間，按皮數桿來拉線砌筑砌塊。7)在墻體砌筑前需要在現場試排塊，排塊規則需要做到上下錯縫，同時砌塊的搭接長度不小于砌塊長度1/3為宜。如果砌塊長度不大于300 mm，那么搭接的長度應小于塊長的1/2，如果搭接長度不足，則在灰縫里放拉結鋼筋。8)砌塊的排列需要盡量使用主規格，除了必要的部位，值得注意的是少鑲嵌實心的磚砌體，如果局部要鑲磚，那么需要分散對稱的鑲嵌，保持砌體能夠均勻受力。9)砌塊的垂直灰縫的厚度最好保持在15 mm，但是不能超過20 mm，水平灰縫的厚度可以由墻體和砌塊的高度來決定，需要控制在10 mm～15 mm之間，灰縫的要求是做到橫平豎直，讓砂漿均勻飽滿。10)縱橫墻整體之間要咬槎砌筑，如遇上臨時間斷，可以拖斜槎，在接槎時，首先清理基面，然后澆水濕潤，最后鋪漿接砌，保證灰縫飽滿即可。

2.3 加強砌筑質量控制

1)在選擇墻體砌筑材料時必須嚴格按照國家質量標準和要求來進行。2)在砌筑的時候，需要保證砌塊排列的合理，做到橫平豎直，且灰漿飽滿。留槎需符合規定，做到接槎牢固平整，灰縫的厚度要符合相關要求。3)預留的孔洞以及預埋件的位置和尺寸需要保證準確。砌體和鋼筋混凝土柱用砂漿嵌固塞實、同時墻間縫隙也需要用砂漿嵌固塞實，這是為了防止墻體開裂或者滲漏的現象發生。4)對于不同的砌筑材料要按不同的施工規范和施工標準進行施工。

3 裝飾工程施工質量控制

3.1 抹灰施工質量控制

1)在抹灰進行前，必須保證基層處理干凈，在抹灰之前需澆透水，砂漿配合比也是十分重要的參數，它決定著底層砂漿與基層能否牢固粘結。2)在抹灰前，需要用拖線板和靠尺預測摸底抹灰墻面的相關尺寸，保證墻面垂直、平順、陰陽角要處理得方正。3)在抹灰時候分層進行多遍壓實，在施工完成之后，要及時對其澆水，防止其出現空鼓和開裂的現象。4)施工過程必須采用同品種和同強度的水泥進行，不能混用，因為混用很可能導致顏色不均，在施工過程中要防止接槎不平。

3.2 門窗施工質量控制

1)門窗洞口的尺寸要提前準確預留，通常情況下門窗框的上皮比門窗過梁低一些，窗框下皮通常情況下比窗臺上皮高。2)所用門窗品種、規格、外形和平整度需要符合要求、同時需要注意出場質量證明，確保在使用中有足夠的抽查率。3)門窗的安裝要做到橫平豎直和高低一致，這樣就能夠保證其具有的穩定性，同時框與填體的嵌填要縫隙密實，做到表面光滑無裂縫。

4 強化隱蔽工程驗收

在遇到隱蔽工程時，隱蔽之前要檢查驗收，驗收后需要形成驗收文件。如果是一般的部位那就由主管工長進行驗收，如果是重要部位則需由項目經理進行驗收，在驗收合格之后需登記歸檔，把檔案納入竣工資料之中。檢查需出具明確具體的意見，并且及時辦理檢查手續，檢查手續不能后補，如果是需復驗的需辦理復驗手續，并且填入復驗日期，復驗人根據復驗做出相關結論。

5 強化分部分項工程的驗收

檢查驗收時候，分項的工程項目施工已經大體完成，部分規模大或施工時間跨度長的工程，可以按施工階段進行分段驗收，驗收要求在施工的整個過程中進行。檢查驗收時候需要按照要求填寫驗收表。分部、分項的進行工程質量檢查，在經過了施工班組組織的自檢的之后，還需要經過項目經理和技術負責人組織班組的檢查。在驗收時候要提交的竣工圖、測量記錄、實驗報告、變更記錄、中間驗收記錄等。然后根據工程的質量指標，分部、分項工程的質量指標，觀察其優良品率、合格率的分布情況。如果是需要返工的工程或者不合格的工程，相關的項目負責人要組織人員調查發生的原因，并制定相關的處置辦法。如有必要則將可以預防的措施提交給相關部門，做出修改建議。

6 注重竣工驗收

工程項目竣工驗收是施工全程的最后程序，同時是項目質量控制最后的工作。在具備以下條件時才能驗收：第一,施工單位已經完成合同規定的所有施工內容，且已按要求整理好竣工資料，且資料基本齊全。同時施工單位要按法律和合同的要求、相關標準等已進行自檢，且工程的質量已達到合格。第二，施工單位有完整的施工管理資料、技術檔案。如果是委托監理工程，則需要具備完整的監理資料方可，監理單位出具的質量報告，需總監理工程師審核通過并簽字。第三，施工單位有主要的建筑材料和建筑構配件的試驗報告和其使用合格的證書。同時地基基礎和主體結構這類工程的重要部位進行檢查，由勘察、設計、施工、監理、建設五個單位分別簽署驗收合格的文件和檢測通過的報告。第四，具有規劃、消防和環保等部門的驗收通過文件，同時建筑工程施工和合同的各項約定已完成。第五，需要工程保修書和按規定提供的其他相關文件。工程的質量驗收標準是我國強制性標準，當今的質量檢驗評定標準有施工驗收規范和經審查批準的設計文件以及相關法律、法規和規范性文件做出的規定等。

7 結語

在房地產工程項目中，為了更好地夯實工程質量，我們必須重視主體工程、砌筑工程和裝飾工程質量的控制，并切實做好各項驗收工作，盡可能地確保工程質量得到有效的控制，才能更好地促進工程項目順利的實施。

[1] 武 兵.房地產建設項目施工質量控制問題探析[J].科技視界,2012(28):313,315.

[2] 謝應欽.房地產項目施工階段工程質量控制分析[J].企業科技與發展,2011(16):75-77.

[3] 馮少卿,喬石磊,楊力陽,等.房地產企業施工階段質量控制研究[J].價值工程,2016(7):81-83.

[4] 趙寶金.房地產建設項目施工階段的質量控制方法研究[J].山東工業技術,2013(8):95-96.

[5] 楊泉福.關于房地產建筑框架結構施工質量的控制分析[J].甘肅科技,2015(1):121-122.

[6] 謝 巍,孫銀龍.房地產開發項目施工階段的質量控制[J].科技視界,2015(21):96.

[7] 馬玉寶.房地產項目施工現場質量控制與管理探究[J].城市建筑,2014(4):118.

On quality control in construction phase of real-estate programs

Yang Zhengqing

(ShanxiSijianGroupCo.,Ltd,Taiyuan030012,China)

From the main project, masonry project, and decoration project, the paper indicates the quality control measures in the construction phase of the real-estate programs, and introduces the acceptance precautions for the hidden projects, partial project, and complete phase, so as to ensure the construction quality of the real-estate programs.

real-estate, quality control, decoration project, complete acceptance

1009-6825(2016)28-0202-03

2016-07-24

楊正清(1979- )男，工程師

TU712.3

A