基于供需邏輯的旅游地產發展趨勢分析

鄭 玉 梁

(成都市規劃設計研究院，四川 成都 610041)

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·房地產開發·

基于供需邏輯的旅游地產發展趨勢分析

鄭 玉 梁

(成都市規劃設計研究院，四川 成都 610041)

基于旅游地產的概念、類型及特征，介紹了國內旅游地產的開發模式，并從旅游地產供給和需求關系的角度，分析了旅游地產的開發前景和市場空間，最后給出了旅游地產的發展建議。

旅游地產，供需關系，開發模式

1 研究背景

近年來，以抑制投資投機性需求為基調的房地產調控政策促使國內部分小型房地產企業相繼陷入資金困境，同時也促使一些具備雄厚資金實力的房企紛紛進軍旅游地產，將其作為未來投資的重點。與各家開發商、各地政府針對旅游地產所傾注的巨大資源和熱情形成鮮明對比的是，目前市場上叫好又叫座的旅游地產項目卻屈指可數。針對這種現象，國內政府、開發商、學界都開始對旅游地產這一熟悉又陌生的產業產生了懷疑情緒。辨別旅游地產到底是一塊不夠分的蛋糕還是看上去很美的泡沫，最基本的供需關系分析是一個有效的切入角度。

2 旅游地產的概念內涵與特征

2.1 旅游地產的概念

旅游地產是房地產和旅游兩大產業相互交叉而衍生出的一種新興的地產類型，對于“旅游地產”這一稱謂并未見國外各類著作如此表述，與其相近的表述有包括度假房地產(resort real estate)、度假地不動產(resort property)等[1]。

在國內，針對旅游地產的概念界定也沒有達成一致。其中狹義的概念界定認為旅游地產是“以旅游度假為目的的房地產開發”；而廣義的界定認為，只要房地產與旅游區的空間上或是產業上與存在密切聯系即是旅游地產。

2.2 旅游地產的分類

目前，旅游地產可分為以下四大類型：一是為游客服務的非住宿性質的旅游景點地產；二是主要提供商業功能的旅游商務地產；三是為直接用于旅游休閑度假的旅游度假地產；四是與旅游區連接的旅游住宅地產[4]。

目前國內各大企業競相開發的旅游地產基本覆蓋了以上4個領域，目前的開發重點基本集中在第三、第四類旅游地產，即旅游度假地產和旅游住宅地產，同時也有華僑城等企業將一部分旅游地產的重心放在旅游商務地產中。

2.3 旅游地產的特征

旅游地產的特征可以從3個角度來進行概括:

1)從旅游地產的旅游資源來講，無論是先天稟賦或是后天打造整合，均應具有良好的自然生態環境、優美的景觀資源、獨特的文化資源以及其他個性化旅游資源；

2)從消費者的角度來講，旅游地產具有產權的分散性和公共產品特征，投資和消費的雙重性，消費檔次較高而且消費有可存儲性和期權消費；

3)從企業的投資及管理來看，旅游地產的前期投入巨大，投資回報期長，各種來自政策或市場的風險都有可能對開發造成影響；另外由于旅游地產的特殊性質要求長期的專業物業管理和景區運營能力。

3 國內旅游地產的開發模式

3.1 低廉的拿地成本

旅游地產之所以吸引了大量房企進入，一個很重要的原因便是房企往往能夠以較低的價格拿到住宅開發地塊。由于在地方政府看來，發展旅游地產符合其長期利益，由于旅游地產前期投資大、品牌效應比較強，所以將旅游地產作為啟動地方經濟和旅游業發展動力之一的地方政府頻頻出臺優惠政策，其中很重要的便是優惠的土地出讓政策。

以華僑城為例，借助深圳模式的成功，華僑城在內地城市拿地也可謂順風順水。由于內地城市地方官員在任期內存在引入先進經驗建立政績工程的迫切需要，而華僑城的國企背景也讓政府更加垂青，使得華僑城能夠在成都、武漢等內地城市以十分低廉的價格拿到土地使用權。

3.2 開發旅游項目提升地價

開發商拿地之后首先通過對生態環境的改造，景觀效果的提升來使項目地達到開發旅游項目的標準。隨后通過開發旅游項目帶來的人氣提升，使得后期的房地產項目從中收益，實現溢價。最后，由于這類大型的旅游項目普遍屬于政府重點扶持發展項目，于是房產項目會借著政府信用及輿論熱度再次實現溢價。

值得指出的是，實現地產的溢價絕不僅僅是簡單的營造生態環境，基礎設施環境、配套的服務產業環境也尤其重要。打造出具有核心吸引力的旅游項目，則是將三大環境整合起來的根本方法。從這個意義上說，旅游項目是否能夠成功開發直接決定著旅游地產項目的成敗。

3.3 盈利核心與價值核心

目前在國內成熟的旅游地產開發模式中，地產業務往往為開發商貢獻了絕大多數的利潤；而其整個旅游地產的最大價值創造者仍然是旅游業務。

旅游業務作為旅游地產的價值核心，其資金投入大、成本回收慢，但其后期收入相對穩定，更重要的是它為地產業務提供了其必備的良好生態、基礎和配套設施的環境，并通過持續的旅游經營管理使得這種良好的環境能夠實現可持續發展。地產業務作為旅游地產的盈利核心，其受政策、市場的影響較大，具有成本回收風險較大，成本回收周期短的特點。它能夠為實現旅游業務的持續滾動開發和經營管理提供資金保障。因此，在一個良好的旅游地產開發模式中，旅游與地產具有較強的互補性，能夠實現協同發展，幫助開發商實現更大的價值。

4 國內旅游地產的供需分析

4.1 “假旅游地產”泡沫破滅——理性消費時代下的欠理性供給

在國內旅游地產發展的初期，出現了大量行旅游地產之名的“假旅游地產”項目。這些地產項目的開發商仍然停留在“建樓賣樓”的住宅地產開發模式中，對旅游地產理解淺薄、旅游項目開發經驗不足、投資決策盲目冒進，以至于市面上出現了大片資本套牢、項目騎虎難下、旅游規劃流產、景區開園門口羅雀的蕭條景象。

在開發商普遍忽視旅游地產開發基本規律和邏輯、把握消費者價值需求失準、判斷政策及市場發展趨勢失誤的大背景下，國內的旅游地產市場呈現哀鴻遍野、碩果僅存的景象也就不足為怪。在“假旅游地產”泡沫逐漸破滅的同時，隨著如深圳東部華僑城、良渚文化村、惠安聚龍小鎮、杭州宋城等一系列成功案例相繼問世，正反面的示范作用有助于更多開發商看清旅游地產的本質、機遇與風險。可以看出，開發旅游地產所需要的并不僅僅是大量的資金，長遠的戰略眼光、強大的資源整合、更高的規劃及運營能力都是一個成功的旅游地產項目的必備條件。

隨著地方政府、開發商、消費者關于旅游地產的認識逐步深化，也使得跨入旅游地產的資金、意識和能力門檻愈發提高，從另一個側面保證了旅游地產項目的品質。

4.2 旅游地產供需總體分析

旅游地產的開發投資市場可謂一片火熱。房企在樓市宏觀調控常態化，開始將更多的注意力轉向旅游地產；由于旅游地產項目可能存在經濟拉動力和產業集聚力，地方政府出于政績工程的需要也往往一路大開綠燈；投資者在樓市投資性需求被抑制的背景下，大量資金亟需找到新的突破口。這三者之間的一拍即合，也許正是現階段旅游地產市場熱鬧景象的背后原因。然而，旅游地產到底存在多大的理性需求空間始終沒有引起業界、學界足夠多的重視。最為本質的供需關系一再被忽視，這實為旅游地產盛景背后的大隱患。

10年之后旅游地產的理性需求總量有2 500億元、1.7萬億元和6.5萬億元等多種說法。盡管需求總量眾說紛紜，但對現有旅游地產需求的本質進行分析會有助于理解目前的供需關系。目前，現有的旅游地產需求中投資性需求所占比例較大，而自用性需求則不甚清晰，面臨著一定的政策風險。另外，雖然我國經濟發展持續，但目前我國休假制度、國民度假意識等軟件仍然處于較低的發展階段，旅游地產的需求理性尚不成熟，在這種背景下大量的旅游地產項目盲目跟進，可能導致旅游地產項目難以為繼。

4.3 旅游地產供需關系的結構性

4.3.1 不同地區旅游地產的需求分異

諸多大型房企在北京、上海、深圳一線城市相繼拿下旅游地產地塊之后，逐漸將更多的目光放在了二、三線城市上。如2012年華僑城先后投資了云南華僑城、武漢華僑城及天津東麗湖等大型旅游地產項目。

在不同地區，需求的不同集中在兩個方面：需求總量的不同，自住與投資需求的比例不同。

總的來說，一線城市對于旅游地產的需求總量更大，其中投資需求所占的比例也更大。而二三線城市目前的購房需求主要受當地換房需求驅動，本質上屬于自住性質，投資需求所占的比例較小。然而旅游地產其本身即帶有較強的投資屬性，因此房企在二、三線城市開發旅游地產時應當有更加清晰和精準的定位，否則其銷售壓力將會較大，比對在一線城市的盈利水平也有一定難度。

另外，對于那些背靠特別突出的自然環境、品質極高的旅游資源的旅游地產，其旅游地產的投資需求所占的比例就更加大，而自住需求的規模較小。

4.3.2 不同類型旅游地產的需求分異

從供給類型來看，目前國內的旅游地產項目仍然以傳統的旅游住宅地產為主體，同時旅游商務地產和旅游度假地產也正得到極大的發展。

對于旅游住宅地產，無論是第一居所性質還第二居所性質，其需求正在逐漸旺盛，但是其需求總量短期內仍然有限，不應太過樂觀。這首先是由于我國社會階層結構決定了國人的購買力有限；其次是由于我國國民的休閑度假意識正在逐漸提高，休假制度也在逐步完善，但是其水平仍然處于較為初級的階段；最后，由于目前我國旅游地產的投資氛圍太濃，理性的自用需求模糊，存在著一定的泡沫風險和政策風險。

對于旅游商務地產和旅游度假地產，其需求規模相對目前的供給現狀存在很大的上升空間。旅游商務地產則具有非常強的整合和帶動周邊基礎設施、配套設施不斷集聚和完善的能力。開發旅游商務地產首先需要解決好游與行、住、食、購、娛等5要素之間的關系，其中非常重要的一點就是分析游客的消費行為和心理。一個配套合理的旅游商務地產項目能夠創造持續且穩定的經濟收入。

對于旅游度假地產，無論是時權度假還是產權度假，消費者所需投入的時間和金錢成本都大大少于旅游住宅地產，人們有能力購買乃至多次購買度假產品。其次，隨著國民度假意識和經濟水平的提升，促使人們開始逐漸摒棄走馬觀花的旅游形式而更加追求體驗的質量，其中度假則是一個非常重要且主流的方向。最后，隨著現代社會生活工作節奏的日益加快，家庭成員間、同事之間的情感交流也日益成為一個重要的命題，這也為諸多度假產品提供了巨大的市場切入機會。

5 結語

現階段旅游地產投資開發熱潮風頭正勁，但縱觀現在的旅游地產項目，很多并不是真正的旅游地產；而目前的旅游地產的需求也并不是真正的理性需求。在中國，旅游地產的發展還處在青春期的階段，需要市場經濟和國家政府耐心引導和培養。只有探索其市場規律，發現其內在邏輯，認清其核心價值，才能使得旅游地產市場朝著正確的前進方向、正確的前進道路以正確的前進方式繼續發展。

[1] 周德力.我國旅游房地產的發展研究[D].上海:上海大學,2007.

[2] 孫紅亮,王 珊.處置積壓房產的有效方式[J].商業研究,2002(19)：77-78.

[3] 宋 丁.關于旅游住宅地產的十點提示[J].特區經濟,2003(3)：30-31.

[4] 鄭永梅.初探旅游地產[A].2006中國城市規劃年會，2006年中國城市規劃年會論文集[C].2006.

[5] 牛思遠,陳思勤.大房企轉戰旅游地產,高風險考驗長期實力[N].南方日報,2012-08-08.

On tourist real-estate development based on supply and demand logic

Zheng Yuliang

(ChengduPlanningDesignResearchInstitute,Chengdu610041,China)

Based on the concept, types and features of the tourist real-estate, the paper introduces its development mode in China, analyzes its prospect and market space from the supply and demand relationship in the tourist real-estate, and provides some suggestions for its further development.

tourist real-estate, supply and demand relationship, development mode

1009-6825(2016)28-0218-03

2016-07-27

鄭玉梁(1988- )，男，規劃師

TU984.181

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