談房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理

張　江

(太原煤氣化(集團)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原　030001)

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·房地產(chǎn)開發(fā)·

談房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理

張江

(太原煤氣化(集團)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原030001)

基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的特點，介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的內(nèi)容，從管理制度、使用新材料新設(shè)備、人才培訓等方面，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理的工作方法，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量。

房地產(chǎn)，技術(shù)管理，規(guī)章制度，計算機技術(shù)

我國從2000年正式宣布全面停止住房實物分配，中國的房地產(chǎn)業(yè)正式進入市場化發(fā)展階段。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平得到不斷提高，生活需求也隨之逐步變高，人們對住房的功能性、舒適性等要求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)迅速發(fā)展起來。商品房開發(fā)質(zhì)量也越來越受到人們的關(guān)注，而房地產(chǎn)本身在進行開發(fā)建設(shè)的過程中，其技術(shù)管理工作為整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的工程質(zhì)量提供了有力的保障，是房地產(chǎn)開發(fā)日常管理工作的重要組成部分。因此必須在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理水平，逐步完善相關(guān)管理制度，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理工作，提升房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量，積極預防任何不可控因素的意外出現(xiàn)，及時高效的完成開發(fā)任務(wù)，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向更好的方向發(fā)展。

1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的特點

1.1全面性

面對一個工程項目，勘查、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位，各有其階段性工作內(nèi)容，各單位都在各自業(yè)務(wù)范圍內(nèi)針對項目實施不同階段、不同專業(yè)、不同要求進行工作。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻不同于上述單位，從前期市場調(diào)研、策劃、可行性研究，到規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計，到項目施工，到竣工，直至后續(xù)物業(yè)管理、項目后評價，是對開發(fā)項目的全過程進行全方面管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術(shù)的管理，是從項目策劃方案、可研，到概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計，到施工、竣工、交付使用，甚至后續(xù)對建筑及設(shè)備系統(tǒng)等的日常維護管理，都應(yīng)該全程參與，并銜接協(xié)調(diào)各專業(yè)、各階段、各單位之間的工作。對所有與技術(shù)有關(guān)的物質(zhì)產(chǎn)品和精神產(chǎn)品，都要合理地聯(lián)系在一起，并組合成一個完整的整體工程。

1.2綜合性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術(shù)的管理，不僅要從工程技術(shù)角度出發(fā)，協(xié)調(diào)考慮建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強弱電、燃氣、通信、網(wǎng)絡(luò)、規(guī)劃、市政、交通、消防、人防、景觀、安防、物業(yè)等專業(yè)技術(shù)要求，還要認真研究市場需求，了解不同人群的生活習慣、生活標準，分析其對房地產(chǎn)產(chǎn)品用途、功能等方面的要求，努力完善產(chǎn)品以滿足市場需求，使產(chǎn)品能盡快售罄、資金盡快回籠。更要充分考慮項目經(jīng)濟效益最大化，在符合國家有關(guān)政策法規(guī)、滿足市場需求的基礎(chǔ)下，優(yōu)化設(shè)計方案、比選所用技術(shù)、工藝、方法、設(shè)備、材料等，努力降低開發(fā)成本，確保產(chǎn)品品質(zhì)。

1.3前瞻性

房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長的特性，一個項目從醞釀準備到完成，快則兩三年，慢則五六年，甚至十幾年。而房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品，不論是住宅、公寓，還是商場、寫字樓，使用都在數(shù)十年。如何確保開發(fā)產(chǎn)品能如期售出、售完，如何滿足人民日益提高的居住要求，唯有提高房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理工作的前瞻性，確保開發(fā)產(chǎn)品的靈活性和適應(yīng)性，充分考慮發(fā)展的需求變化，努力尋求企業(yè)經(jīng)濟效益與產(chǎn)品社會效益的平衡點。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的內(nèi)容

1)參與開發(fā)項目的策劃。從工程技術(shù)角度提出專業(yè)建議，提高策劃方案的可行性。2)參與可研的編制。針對所開發(fā)項目，以技術(shù)角度分析其可行性,從技術(shù)上提供決策的依據(jù)。3)設(shè)計管理。按開發(fā)要求，編制勘察、設(shè)計任務(wù)書(含面積標準、技術(shù)經(jīng)濟指標、功能要求、裝飾標準等)，跟蹤戶型設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，審查設(shè)計成果，組織企業(yè)內(nèi)部各部門進行研究商討，并督促設(shè)計單位修改完善。協(xié)調(diào)建立交流平臺，組織圖紙會審和設(shè)計交底,加強與各方聯(lián)系，及時溝通情況,研究解決出現(xiàn)的各種技術(shù)問題。認真審核方案調(diào)整、設(shè)計變更、技術(shù)核定，確保其必要性、可行性和經(jīng)濟性。4)參與項目質(zhì)量管控。參與項目材料、設(shè)備的技術(shù)考察、選型、招標、核驗工作，參加項目各階段驗收工作。5)建立企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)管理制度體系。制定內(nèi)部技術(shù)管理制度，編制和實施企業(yè)內(nèi)部的科技發(fā)展規(guī)劃，及時掌握國內(nèi)外行業(yè)的科技動態(tài)，認真做好技術(shù)總結(jié)后評價。

3　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的方法

3.1建立健全技術(shù)管理的規(guī)章制度

根據(jù)工作內(nèi)容，結(jié)合開發(fā)企業(yè)的特色，制訂并完善設(shè)計審核程序及審批制度，技術(shù)管理責任制、工程技術(shù)質(zhì)量管理辦法、工程技術(shù)合理化建議獎勵辦法等規(guī)章制度，使得對技術(shù)的管理目標明確、責任分明、合理有序、公平公正。避免決策的隨意性，并充分調(diào)動技術(shù)人員的積極性。

3.2深入了解新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用與使用風險

改革開放以來，隨著我國加工業(yè)、制造業(yè)生產(chǎn)力水平的逐步提高，建筑材料及生活設(shè)備得到迅速發(fā)展，除了名目繁多的進口產(chǎn)品和合資產(chǎn)品外，許許多多國內(nèi)生產(chǎn)、加工、制造的新材料、新設(shè)備、新技術(shù)也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。其中不乏假冒偽劣產(chǎn)品，貌似相同或相似，但實際卻存在各種問題。另外還有大量不實的廣告宣傳，加上競爭、銷售過程中使用各種不正當?shù)氖侄危蟠蠹哟罅苏_選擇的難度，在項目運作過程中，很容易作出不恰當?shù)摹⑸踔铃e誤的決定，造成開發(fā)周期延長、開發(fā)成本增加、開發(fā)利潤降低、開發(fā)質(zhì)量下降、企業(yè)信用下降、產(chǎn)品銷售不佳等情況出現(xiàn)。因此在選擇使用新產(chǎn)品、新技術(shù)時必須慎重對待，必須“貨比三家”，綜合比較考量，多做調(diào)查研究。提前做樣板或局部試用，以測試實際效果。必要時可以直接訪問使用過的用戶，或向?qū)＜液陀袑嵙Φ目蒲袡C構(gòu)咨詢，做到心中有數(shù)。正式采購時，同提供新技術(shù)的單位及供貨廠家要簽訂風險擔保合同，明確技術(shù)標準違約條款。總之，一定要以積極慎重的態(tài)度和措施來努力降低應(yīng)用和使用風險。

3.3加強專業(yè)技術(shù)力量的選拔、培訓

面向社會各行業(yè)選聘優(yōu)秀專業(yè)技術(shù)人才，采取科學合理、公平公正的日常評價機制，加強日常專業(yè)業(yè)務(wù)培訓，聘請專家講課，以確保專業(yè)技術(shù)力量穩(wěn)步提升。

3.4建立科技專家支援平臺

盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在專業(yè)技術(shù)人才選拔上，會盡可能多地選聘優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員，但終究其技術(shù)力量及覆蓋面還是有限的。在日常總會遇到眾多學科、眾多工種的技術(shù)問題。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求其技術(shù)管理人員,要具備多學科、多工種的基本知識，才能協(xié)調(diào)解決各種技術(shù)問題,但也不可能樣樣精通。另外建筑工程技術(shù)也在不斷更新、發(fā)展,對于新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝不斷的大量涌現(xiàn),不可能也無法及時熟悉掌握。所以,在遇到一些較強技術(shù)性、較高專業(yè)性程度的技術(shù)問題時,還得依靠社會上的科技專家力量。因此，應(yīng)該盡早與有關(guān)各科研單位、專門機構(gòu)和專家建立日常溝通，聘請專業(yè)或高級管理者,咨詢有關(guān)專業(yè)機構(gòu)，建立科技專家支援平臺，以及時咨詢解決過程中出現(xiàn)的問題。

3.5加強對行業(yè)技術(shù)情報和信息搜集

應(yīng)該建立企業(yè)技術(shù)人員外出參觀學習機制。“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，只有了解當前工程技術(shù)狀況、掌握行業(yè)技術(shù)發(fā)展動態(tài)，才能做好技術(shù)管理工作。“前車之鑒，后事之師”，通過對所了解掌握的行業(yè)實例進行認真細致地分析，可以避免發(fā)生其他項目出現(xiàn)的問題。可以同相關(guān)行業(yè)協(xié)會及有關(guān)技術(shù)情報部門建立固定關(guān)系，經(jīng)常參加各種展覽會、學術(shù)報告會，與行業(yè)前列企業(yè)建立技術(shù)情報交換渠道。同時也要了解國外的行業(yè)技術(shù)情報和信息，以彌補我國作為發(fā)展中國家在發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些不足與滯后。

3.6充分利用計算機技術(shù)

建立建材設(shè)備的信息庫，建立咨詢、市場、造價、規(guī)劃、設(shè)計、施工等技術(shù)資料數(shù)據(jù)庫，將材料設(shè)備及技術(shù)資料信息化、數(shù)據(jù)化、電子化。還可以在有能力的情況下，利用、開發(fā)多媒體軟件，進行相關(guān)專業(yè)技術(shù)問題的研究。

4　結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術(shù)的管理水平，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量和使用年限長短，但目前房地產(chǎn)的技術(shù)管理仍存在很多的問題，而提高技術(shù)管理的水平，不是由某一方面說了算，而是由各階層的管理人員相互配合，共同協(xié)調(diào)來完成的。所以要保持積極的學習態(tài)度，不斷借鑒一些國內(nèi)、國際同行業(yè)企業(yè)先進的技術(shù)管理經(jīng)驗，降低成本，取人之長，補己之短。

[1]涂若宇.談如何做好房產(chǎn)開發(fā)工程項目管理[J].四川建材,2014(2):257-258.

[2]朱占魁.淺談建筑工程技術(shù)管理需注意的幾個問題[J].河南建材,2014(1):55-56.

[3]俞斌權(quán),應(yīng)委.淺談建筑工程技術(shù)管理需注意的幾個問題[J].江西建材,2014(4):277.

Discussion on real estate development technology management

Zhang Jiang

(TaiyuanCoalGasification(Group)RealEstateDevelopmentLimitedCompany,Taiyuan030001,China)

Based on the characteristics of real estate development enterprise technology management work, this paper introduced the content of real estate development enterprises technology management work, from the management system, new materials and new equipment use, personnel training and other aspects, elaborated the work methods of real estate development enterprise technology management, so as to ensure the quality of real estate development products.

real estate, technology management, rules and regulations, computer technology

1009-6825(2016)23-0220-02

2016-06-08

張江(1976- )，男，工程師

F293

A