房產(chǎn)稅改革試行效果分析及完善

申悅佳

摘 要：2011年，我國開展了上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。2013年，國家發(fā)改委和財(cái)政部的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在全國兩會(huì)上也提出了對試點(diǎn)地區(qū)的擴(kuò)容建議，房產(chǎn)稅的改革工作會(huì)在全國范圍內(nèi)相繼開展。本文通過闡述房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的背景和具體方案，分析試點(diǎn)工作取得的效果。針對房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革工作存在的不足之處，提出相應(yīng)的完善措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；改革；試點(diǎn)；效果

一、 房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革概述

基于國內(nèi)房價(jià)的不斷攀升，老百姓購房難等問題。2011年1月28日，我國開展了在上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。我國啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的主要目的是為遏制過快上漲的房價(jià)。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，貧富差距被逐漸拉大，富人開始投資房產(chǎn)，大量的投機(jī)性房產(chǎn)出現(xiàn)了。房產(chǎn)的投機(jī)性行為會(huì)使購房成本加大，房價(jià)快速增長。所以，需要政府出面，出臺(tái)相關(guān)政策來打擊投機(jī)行為。另外，房產(chǎn)稅改革也是在分稅制背景下提高財(cái)政收入的重要手段。在房產(chǎn)稅改革之前，我國的房產(chǎn)稅收入僅為地方稅收收入的不到十分之一。在我國，房產(chǎn)的使用價(jià)值沒有被合理的重視，而西方發(fā)達(dá)國家特別注重針對房產(chǎn)的稅收征收。所以，我國的房產(chǎn)稅改革，使個(gè)人住房納入房產(chǎn)稅的征收范圍，加大了地方政府的財(cái)政收入。房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革也為優(yōu)化地方政府在房產(chǎn)稅、土地使用稅方面的稅收結(jié)構(gòu)，改變以往對土地的過度依賴。房產(chǎn)稅改革也是希望在稅收的角度來優(yōu)化我國的住房結(jié)構(gòu)。一方面，從宏觀角度控制高端住房的供給。另一方面，將稅收收入投入到保障性住房上，讓更多的低收入者擁有住房的權(quán)利。試點(diǎn)改革后上海市房產(chǎn)稅的征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房，同時(shí)包括非本市居民新購房。針對以上兩種情況，房產(chǎn)稅征收稅率暫定0.6%；重慶市房產(chǎn)稅征收對象是獨(dú)棟別墅高檔公寓以及無工作戶口無投資人員所購二套房。針對以上情況房產(chǎn)稅稅率為0.5%-1.2%。上海和重慶兩市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作是全國開展房產(chǎn)稅改革的試水，我國將在未來時(shí)間里在全國范圍內(nèi)相繼開展改革工作。

二、 試點(diǎn)改革效果分析

（一）遏制房價(jià)增長方面

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在上海、重慶兩地開展的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革工作隊(duì)遏制房價(jià)增長的成效并沒有達(dá)到預(yù)期的效果。在新建商品房方面，上海市在2011年新建的商品房比同期增加了1.8%。雖然上升的趨勢得到了削弱，但開發(fā)商建房的熱情并未減少。重慶市的新建商品房較往期有了0.6%的下降。在房價(jià)方面，重慶市2013年的住宅價(jià)格比2012年增長了月14%，上海的房價(jià)增加了24%。房價(jià)的增長依然是不能控制的，房產(chǎn)稅改革的效果非常低微。房價(jià)的不斷提升更加給了開發(fā)商建房、買房的信心，對房產(chǎn)稅改革帶來的影響不夠重視。房產(chǎn)稅改革在整個(gè)房產(chǎn)交易過程中不能構(gòu)成主要因素，即使在短期內(nèi)獲得成效，但在長遠(yuǎn)來看，想借助改革而遏制房價(jià)比較不可行。

（二）加強(qiáng)地方財(cái)政收入方面

房產(chǎn)稅改革的一個(gè)重要目的是調(diào)節(jié)地方的財(cái)政收入，但通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，改革的效果也不明顯。2011年改革以來，上海市的房產(chǎn)稅收入為73.6億元，占上海市本級財(cái)政收入總額的萬分之三。重慶市的個(gè)人房產(chǎn)稅收入為1億元，占本級收入的萬分之三。房產(chǎn)稅依然不是地方財(cái)政收入的主要版塊，對地方財(cái)政收入的影響很小。房產(chǎn)稅的收入不能構(gòu)成地方稅收中的重點(diǎn)稅源項(xiàng)目，且收入數(shù)額不穩(wěn)定。大部分居民對試點(diǎn)改革的政策沒有清楚的認(rèn)識(shí)，在房產(chǎn)稅進(jìn)行征收時(shí)會(huì)面臨稅法普及的困難。可以說，即使房產(chǎn)稅的收入實(shí)現(xiàn)成倍的增加，對地方財(cái)政收入來說也只是冰山一角。但針對上海、重慶兩地經(jīng)濟(jì)形勢較好，營業(yè)稅等主要稅種的稅收收入較高等現(xiàn)實(shí)情況，其他稅種在一定程度上會(huì)沖淡房產(chǎn)稅所占有的比重。

（三）改善住房結(jié)構(gòu)方面

上海的房產(chǎn)稅改革方案主要強(qiáng)調(diào)控制新增房，重慶的改革方案更側(cè)重于抑制高檔住房的供給。重慶市在2011年的高檔商品房成交量較去年同期下降了百分之四，中小戶型的上市量較去年同期增加了百分之十八。表明重慶市的房產(chǎn)稅改革在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)方面取得了良好的成效，住房類型分布更加平均。房產(chǎn)稅改革抑制了重慶市的高端消費(fèi)，對消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也起到了非常大的作用。但兩地的改革方案對低收入人群的影響并不明顯，上海市征收的房產(chǎn)稅主要投入了保障房的建設(shè)，在2011年共新建了1500萬平的保障住房。重慶市的房產(chǎn)稅收入主要用于公租房的建設(shè)，2011年共新建公租房1425萬平。但兩市的保障房和公租房建設(shè)對兩市的保障性住房需求來說都是杯水車薪，不能滿足低收入人群的住房需求。

（四）調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配方面

房產(chǎn)稅改革的目的也包括調(diào)節(jié)居民的收入分配，讓人們分好社會(huì)財(cái)富的“蛋糕”。 在居民的眾多財(cái)產(chǎn)中，房產(chǎn)是相對透明公開、容易核算的，利用房產(chǎn)來調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配更容易把握、容易實(shí)行。但調(diào)節(jié)社會(huì)收入是一個(gè)長期見效的課題，要在漫長的實(shí)踐中得到證明。利用房產(chǎn)稅改革來達(dá)到調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配的目的在短期內(nèi)收效甚微。

三、 試點(diǎn)改革的不足之處

（一）稅基窄

上海的改革工作主要控制新增房，重慶的改革工作側(cè)重控制高檔房。兩地房產(chǎn)稅改革工作并未將原有住房全部納入征收范圍，單純對新增房和高端存量征稅，房產(chǎn)稅的稅基較窄。現(xiàn)行試點(diǎn)工作在打擊投機(jī)行為的同時(shí)，在一定程度上限制了普通老百姓的購房需求。房產(chǎn)稅的改革要從擴(kuò)大稅基開始，將更多的房屋交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)納入到征稅范圍，而目前的改革方案并沒有考慮到這個(gè)問題。

（二）稅率低

上海的試點(diǎn)工作把房產(chǎn)稅的稅率定在了百分之零點(diǎn)六，重慶的基礎(chǔ)稅率定在了百分之零點(diǎn)五。相對于其他稅種，房產(chǎn)稅的征收稅率偏低。對于有購房需求的消費(fèi)者，一百萬元以內(nèi)的房產(chǎn)只需繳納五千元左右的房產(chǎn)稅，金額大小不足以影響消費(fèi)者的購房決定。單純從征收房產(chǎn)稅角度上控制高端消費(fèi)不能起到購買門檻的作用，因?yàn)橹灰M(fèi)者全額繳納房產(chǎn)稅就可以購買房屋。

（三）執(zhí)行差

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效果不明顯的主要原因是相關(guān)人員的執(zhí)行力不強(qiáng)。在房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收政策頒布后，相關(guān)部門并沒有及時(shí)的完善落地工作。在對房產(chǎn)信息的登記、評估工作的開展等都采取觀望的態(tài)度，對政策的執(zhí)行得過且過。各地缺乏對房產(chǎn)稅稅收政策能夠完全掌握的人才，在政策的執(zhí)行上不能做到準(zhǔn)確高效。另外，各地沒有做好對納稅人的政策普及工作，當(dāng)?shù)鼐用駴]有形成對個(gè)人住房繳稅的意識(shí)。在信息系統(tǒng)建設(shè)上的不完整也阻礙了政策的有序進(jìn)行，不能杜絕人為因素對征稅的影響。

四、 房產(chǎn)稅改革的完善措施

（一）完善房產(chǎn)信息系統(tǒng)

各地應(yīng)建立健全房產(chǎn)登記制度，完善房產(chǎn)信息的電子化管理。在購房、征地等環(huán)節(jié)完善房產(chǎn)相關(guān)信息的錄入內(nèi)容。對個(gè)人所有房產(chǎn)的登記要基于全國房產(chǎn)登記信息共享的前提下，多地聯(lián)動(dòng)來控制房產(chǎn)信息。所以，要加強(qiáng)全國范圍內(nèi)房產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立，實(shí)現(xiàn)多地的互聯(lián)、信息共享。各地對房產(chǎn)信息的登記要使用相同的標(biāo)準(zhǔn)，便于信息的比對。政府應(yīng)成立相關(guān)的工作小組，負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)所有房產(chǎn)信息進(jìn)行全面的測量登記，完善信息系統(tǒng)基礎(chǔ)內(nèi)容。加強(qiáng)對信息系統(tǒng)的日常維護(hù)，根據(jù)國家對房產(chǎn)稅的相關(guān)稅收政策而進(jìn)行系統(tǒng)數(shù)據(jù)的維護(hù)更改。房產(chǎn)信息系統(tǒng)應(yīng)該以自然人為單位，建立檔案，完善個(gè)人的家庭信息等相關(guān)信息錄入。與公安系統(tǒng)建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，保證在信息采集上的準(zhǔn)確。在信息完善、技術(shù)過硬的前提下，為房產(chǎn)稅改革做好基礎(chǔ)。

（二）完善房價(jià)評估系統(tǒng)

在制度層面，國家的相關(guān)部門要建立完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評估制度。組織具有專業(yè)評估資格的人員組成工作組，與稅務(wù)部門和具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)部門聯(lián)合，制定房價(jià)評估方法細(xì)則。

在對房產(chǎn)稅基本稅法完全參照的前提下，細(xì)化納稅人的分類，精準(zhǔn)界定不同的購房、用房類型以及相應(yīng)的政策。房價(jià)的評價(jià)系統(tǒng)要充分的考率到房屋的開發(fā)成本和物價(jià)的變化，應(yīng)建立一個(gè)隨市場變化而調(diào)整的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，方便征管部門及時(shí)調(diào)整評估方法和參數(shù)。位置、配套設(shè)施等是評估房產(chǎn)價(jià)格的重要參照。另外，對相同面積、相同位置的住房，也要將房屋所處的樓層、朝向等納入評估標(biāo)準(zhǔn)。房價(jià)評估系統(tǒng)的建立方便稅收部門及時(shí)抽調(diào)房產(chǎn)價(jià)格信息，確定房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，為改革提供配套。

（三）解決住房空置問題

目前，我國房地產(chǎn)市場上存在著大量的空置房，由非自然原因而出現(xiàn)的住房空置率問題沒有得到很好的解決。居民對房地產(chǎn)的需求是剛性需求，很多居民受高房價(jià)的約束而不能購買到心儀的房子，但大量的閑置住房也沒有人購買，這就造成了供求關(guān)系上的失衡。所以，房產(chǎn)稅改革方案也應(yīng)將建立在解決住房空置問題的基礎(chǔ)上。加強(qiáng)對房屋建設(shè)的監(jiān)管，保證建設(shè)房屋的總包商、分包商都擁有相關(guān)的建房資格。要保證住房質(zhì)量，嚴(yán)格打擊濫竽充數(shù)的豆腐渣工程涌入房地產(chǎn)市場，打擊房地產(chǎn)違建現(xiàn)象。對于出現(xiàn)大量空置房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相關(guān)部門要對其處以一定的經(jīng)濟(jì)處罰。鼓勵(lì)居民參與到房地產(chǎn)質(zhì)量的監(jiān)督工作中，對存在質(zhì)量問題的房屋及時(shí)舉報(bào)。在保證市場上房源都是正常房源的基礎(chǔ)上，開展房產(chǎn)稅的改革工作，保證改革的順利進(jìn)行。

（四）完善房產(chǎn)稅稅收體制

為有助于房產(chǎn)稅的改革，需要對房產(chǎn)稅的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)行整合。目前房產(chǎn)稅稅目較多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，改革時(shí)會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅現(xiàn)象，不利于居民財(cái)產(chǎn)完整性的保護(hù)。未來，房產(chǎn)稅的征收應(yīng)該以擴(kuò)大征稅對象為主，而不是提高征收率。在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)增加相關(guān)費(fèi)用，例如對增量房和存量房征收的物業(yè)稅。改革要注重在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，對保有環(huán)節(jié)設(shè)置較輕稅負(fù)，利用流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來打擊利用房產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)交易的行為。房產(chǎn)稅的征收也不能單純側(cè)重對增量房的征收，要兼顧存量房的征收，以削弱貧富差距為最終的目標(biāo)。另外，房產(chǎn)稅的改革要在全國統(tǒng)籌兼顧。上海、重慶兩地的房產(chǎn)特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)并不能“一鍋端”的運(yùn)用到全國，各地的房產(chǎn)稅改革方案要充分結(jié)合本地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。（作者單位：中國經(jīng)濟(jì)信息社）

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