房屋買賣中賣方主動違約時買方的救濟方法

周洪波

王先生的妻子懷上了二胎，在與妻子等家人協商后決定將家中現有的住房出售，換購一套大房型的房屋。于是在中介的撮合下，王先生一家看中了李女士的房屋，最終買方王先生與賣方李女士簽訂了《房屋買賣居間協議》（下稱《居間協議》）。《居間協議》的主要內容有：（1）房屋總價為人民幣400萬元，房屋買賣所產生的所有稅費、中介費等其他費用均由買方承擔；（2）雙方最終簽訂正式購房合同的截止日期；（3） 約定定金為人民幣20萬元，同時還約定了任何一方未按照本協議履行合同義務逾期15日的，守約方有權要求違約方繼續(xù)履行，或者書面通知違約方解除合同。守約方解除合同的，違約方應按照房款總價的20%支付違約金。買方在簽訂《居間協議》的當天將人民幣20萬元定金轉賬至賣方指定的銀行賬戶。

賣方李女士在簽訂《房屋買賣居間協議》后不久便通過中介明確表示房屋不賣了，雖然中介公司與王先生一再告知李女士如違約需承擔《居間協議》約定的違約責任，但是，李女士執(zhí)意表示不再繼續(xù)履行《居間協議》，只愿意雙倍返還定金，但不同意按照房款總價的20%支付違約金，理由是雙方未簽訂正式的房屋買賣合同。鑒于當初的情形：一是王先生自家的房屋已經簽訂了買賣合同，二是春節(jié)過后房價突然暴漲，王先生之前看中的另一套與李女士家類似的房屋價格已經從人民幣400萬元漲到人民幣520萬元，上漲了120萬，想想現在自己既買不到李女士的房屋，又無法以當初的價格買到相類似的房屋，買方王先生一家頓時傻眼了，雙方協商不成，王先生一紙訴狀將李女士告上了法院，要求李女士承擔違約責任并賠償損失。

本案中，雙方簽訂的《居間協議》，未違反法律強制性規(guī)定，雙方應當遵照履行。按照約定，買方王先生已經按照約定交付20萬元定金，而賣方李女士未依約定履行義務，只表示愿意支付雙倍定金，但是事實并不非那么簡單。

首先，當事人在合同既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用，即違約金和定金只能二選一，故買方王先生可以選擇適用違約金或者定金條款來維權。

其次，若約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。即違約金可以根據實際損失請求依法調整。再次，適用定金條款的條件有：第一，定金應當書面約定，第二，定金應當實際交付，第三，定金金額不能超過主合同標的額的20%，超過部分無效。

本案中，賣方李女士只是單方面愿意雙倍返還定金給王先生，若王先生不同意，則可以選擇要求賣方李女士履行《居間協議》約定的按照房款總價20%的金額支付違約金。

同時，因李女士的違約行為，致使王先生需要重新再去購房，在房價節(jié)節(jié)攀升的當下，王先生需要額外承擔房價上漲的不利因素，即無法再以之前訂立合同時的價格買到與系爭房屋相同或者相似的房屋，本案約定的違約金為人民幣80萬元，但王先生實際損失達人民幣120萬元，顯然僅僅支付違約金并不足以彌補王先生的全部損失，故王先生可以在李女士承擔違約金責任的同時，依法提出損害賠償，要求李女士賠償因其違約行為給自己造成的超過違約金金額部分的損失，即人民幣40萬元。依據司法實際，確定房屋漲跌的損失，具體可以參照以下方式：

1、若雙方有約定的，從其約定；

2、若雙方無法協商約定的：（1）原則上可以比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（2）若無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

最終，法院判決解除雙方簽訂的《居間協議》，賣方李女士除了承擔違約金外之外，還要賠償買方王先生的損失差額合計人民幣120萬元。

（作者系上海恒建律師事務所律師）