海南省三亞小產權

吳淑科 陳圓圓

（三亞理工職業學院 海南省 三亞）

海南省三亞小產權

吳淑科 陳圓圓

（三亞理工職業學院 海南省 三亞）

海南建設國際旅游島上升為國家戰略后，“搶建”與“強拆”一時間成為島上的熱詞。近幾年來，小產權房問題開始浮出水面，進入輿論和公眾視野，國家有關部門和部分專家學者對小產權房的合法性及預期前景進行表態或表達不同的意見，使小產權房的未來走向更加撲朔迷離，如何妥善對待和處理三亞小產權房問題，成為各級政府亟待解決的一個難題。

海南省三亞；小產權；強拆

一、小產權房的內涵和特點

（一）概念和內涵

小產權房指在農民集體所有建設用地，集體經濟組織之外銷售住宅，其內容一般包括四個方面：首先，城市國有土地房屋產權是農村集體建設用地的供地，而不是通過招標，拍賣，掛牌或其他方法。二是小產權管沒有土地，規劃，施工許可，也不是通過農村土地征收為國有土地和國有土地“招拍掛”等法定過程，不符合國家有關建設進程。三小產權房未繳納土地出讓金和相關稅費，不能得到國家的土地，國有土地使用權證和房屋所有權證。第四“小產權”是屬性，只有經過合法注冊的“大產權”，“三證”完成房子是完全產權房，它不是真正的的所有權在法律意義上。

（二）主要特點

與國有土地上具有國家有關部門相繼出臺的“五證”大產權房的建筑相比，小產權房主要有四個特點：

1、不合法性

附著于土地，“小產權房”連接到農民集體所有的土地上，以確定是否違章。按照“土地管理法”規定，鄉鎮企業，鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，農村村民和其他類型的住宅鄉（鎮）村集體建設用地可以使用，其他任何單位和個人非農業建設，需要使用土地的，必須申請使用國有合法土地。對農村集體建設用地的小產權房不屬于三類鄉（鎮）村建設活動。總之，農村集體土地使用權是給專用權組織的集體成員的，是不能出售，轉讓的。

2、成本和價格較為低廉

小產權房建設在集體土地上，這些位置偏遠的集體土地，土地的價值相對較低。另外，小產權房直接在集體建設用地上發展，未經集體土地征收為國有土地和國有土地“招拍掛”等環節的施工過程，不必繳納國有土地出讓金及相關稅費成本，土地成本，因此小產權接近零的建設成本，發展和建設成本主要用于建筑安裝的直接成本。與地理條件相當的大產權房比小產權房的成本一般只有約其的1/3或更少。相比來說，小產權房的銷售價格一般只有后者的約1/5或1/2。

3、產權不完整

“物權法”第9條，第184條規定：“設立，變更，轉讓和消滅不動產，已注冊按照法律規定，生效;未經登記，有效性不會發生，但是，除另有規定外根據法律規定，“耕地，宅基地，自留地，自留集體，如土地的使用權不得抵押。”小產權只有使用普通商品房的性質，沒有自己的法律性質，它的流通受到很多限制。按照有關政策，法規，屬于無效買賣合同小產權房，農民出售城鎮居民的房屋買賣行為不能獲得法律的認可和保護，沒有土地使用權證，房屋產權證，許可證等程序合法行為。

4、風險隱患較大

在房地產開發建設使用國有土地的，持有“五證”。小產權房的開發城市住房和建設不是那么嚴格，許多村民個人，鄉（鎮）村集體，或一些房地產開發資質并不完全具備公司的建設投資，也無法通過行政規劃，以及建設等審批，有可能在房屋質量，物業管理，設施，公用事業等方面存在問題。更重要的是，由于缺乏房屋產權證和土地使用權證，小產權房的購房者利益無法得到有效的法律保護，雖然購房者可以降低購房的價位，但潛在風險是比較大的。

二、三亞小產權房的現狀和問題

（一）現狀

小產權房是中國經濟和房地產業發展的產物。有數據近6十億平方米的國內小產權房面積，全國城市的“小產權房”平均占到30%左右，在一些地方，“小產權”甚至接近40%。在高房價，低收入群體的“家”的夢想小產權房圓的時代。我預測，治理小產權房，可在不脫離這一問題的法律制度，做好“人”的前提出發。就全國來看，小產權房的價格大約是當地同檔次商品房價格的 70%，本次購買的小產權房是周邊同檔次商品房價格的 30%，隨著治理小產權房政策的出臺，房價有可能攀升。

（二）問題

通過調查分析小產權房的市場現狀和整治現狀，發現以下幾個特別值得關注的問題：

第一，現行的小產權房相關政策大多未充分重視相關民眾的利益。在一方面，當地政府正在維持其在土地一級市場的壟斷，追求對土地財政的過度依賴，忽視了保護土地的農民的權利，造成利益失衡;在另一方面，政府的保護功能和股權住房政策問題引起重視，以滿足居民的合理住房需求，解決住房問題和其他準備不足。小產權房是中低收入群體在房價居高不下、保障房供給不足的情形下的無奈選擇，而政府的單邊管制政策在一定程度上損害了這部分民眾的利益，及他們的正常生活。

其次，缺乏相關地方政府和民間利益之間的有效溝通。可憐的溝通渠道基本無主動溝通，以及缺乏有效的磋商。由于缺乏與民間利益相關方的相關政策之前進行溝通和協商，公眾的利益訴求導致忽視，容易激化社會矛盾。

最后，村民和購房者和其他利益相關者處于被動，弱勢地位，參與意識淡薄，以及參與程度低。弱小分散的普通村民和購房者，缺乏參與治理所要的信息、資金和能力，即便有機會參與治理，也會受到少數利益集團的控制。

三、解決三亞小產權房問題的建議

（一）違法小產權房建筑不能一拆了之

大量社會資金和物資已投入的小產權房的建設，不要強行拆遷。我國當前的住房市場整體需求居高不下，相當比例的城鎮人口中，“望房興嘆”的背景下，小產權房的安全特性更加突出，如果僅采取強制拆除的措施將有許多不良后果：首先，很多建筑已經完成，住房建設資金和物資浪費;二是會使一些購房者落得“房財兩空”，很容易激化矛盾，嚴重影響社會穩定;三是可能導致房價暴增。

（二）將小產權房作為城市住房供給體系的重要組成部分

目前，我國已初步建立了廉租住房，公共租賃住房，經濟適用住房，限價商品房，礦業城市和棚戶區五個層次城鎮保障性住房供應體系的變革。部分城鎮居民，“望房興嘆”的客觀事實，要加強小產權住房供應的作用，從而逐步引導對法律和規范的軌道發展。要淡化，容忍，默許甚至允許集體土地上的小產權房建設長期存在的客觀性和必然性的問題。

（三）要著力防止地方政府與農民爭土地

在小產權房建設的斗爭，如拆除小產權房的措施特別是執行，盡管許多人背著強化農村土地管理，依法保護合法外衣耕地，而且還在一定程度上維護了土地市場上的水平高額壟斷利潤。畢竟，同一塊農村土地，如果用于小產權房的建設，導致地方政府和他們的權力幾乎為零，如果它首先征地的國企通過“拍賣”的方式來出售給開發商建房，其收益將大大超過土地補償費。

（四）把小產權房建設與保障性住房建設有機結合起來

當前，高檔商品房供應相對豐富，中小型，低價普通商品住房供應相對不足并存，特別是對一些農民工而言大學剛畢業，買不起房，很多人在地下室、村莊和里面的小產權房“蝸居”。從房屋使用的角度來看，有小產權和經濟適用住房，這是不同的用地性質主要是占用購房者的身份沒有本質的區別。

結論

總之，小產權房的完全自由化和合法化，將會收到現有的土地制度的影響，農村土地問題更加嚴重，政府失去權利的喪失控制開發用地，租賃收入損失，造成財政緊張的情況下，同時也將打擊房地產開發行業，對經濟造成混亂。由于小產權房點面廣，存量龐大，已形成尾大不掉的局面，鐵碗治理違法，執法成本過高，還將面臨巨大的政治風險，執法者也已經陷入兩難境地。

[1] 陳小瑛.深圳小產權房拆遷僵局：開發商失聯[N]. 華夏時報. 2015-10-29 (016)

[2] 華生.小產權房合法化,會不會天下大亂？[N]. 經濟觀察報. 2014-06-30 (042)

[3] 申延同,黃菲,龐超.出售小產權房買賣合同無效[N]. 河北日報. 2014-07-12 (002)

[4] 王麗清. 河北前 8月查處 85個小產權房項目[N]. 中國國土資源報. 2014-09-27 (001)

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1007-6344（2016）03-0306-01

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