城市更新需要有獨具眼光的投資者參與——訪世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理 李凌

文‖《上海國資》記者 孫一元

城市更新需要有獨具眼光的投資者參與——訪世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理 李凌

文‖《上海國資》記者 孫一元

通過改變物業形態，順應產業發展，獲得合理的地段收益

近年來，城市更新市場中出現一類重要參與者——機構投資者。它們的出現，是經濟規模擴大后，社會資金增量快速上升后的結果。

機構投資者如何看待城市更新的機遇和挑戰？他們看待城市更新偏重于房地產物業本身的更新，根據不同階段，可將其分為1.0、2.0及3.0版本。“城市更新1.0版本是工業設施的城市更新；2.0版本是商業建筑的附加值提升；3.0版本是城市商業建筑用途的再探索。”世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示。

商業地產投資趨勢

《上海國資》:商業地產投資近年來趨勢如何？

李凌:一是上海持續吸引最多國內投資趨勢未變。上海占全國房地產大宗交易投資總額的比例自2012年以來一直攀升，2015年達到了60%，雖然2016上半年回落至48%，仍占市場半壁江山。上海的地產大宗交易來源于其市場化程度，供需兩方面的成熟，包括可供交易標的的豐富與租賃企業的活躍。所以，商業地產投資趨勢之一是上海市場持續活躍。

趨勢之二是，因為超六成投資流向運營難度較低的寫字樓板塊，于是，辦公樓作為交易標的漸成主角。

從物業類型來看，由于受電商份額擠占，零售物業的前景充滿挑戰，且要求的經營專業性較高；而工業物流設施雖為各方看好，但目前市場可供投資的標的有限，競爭也愈趨激烈。加上經濟預期不明朗，且相對二線城市未成熟區域供應，投資者可能更趨于核心城市優質項目，尤其是辦公物業。

《上海國資》:機構投資者如何看待城市更新的機遇？

李凌:城市進入新常態發展，經濟換擋、土地資源緊缺與集約式發展要求城市發展更加著眼于城市更新。上海2040年更明確提到優化存量土地規劃，加快存量辦公用房改造。

城市更新包括綜合整治、功能改變、拆除重建3種方式。

規劃意義上的城市更新分為：第一類是大規模舊改，大多不良居住區開始；第二類是工業化國家中的城市再生，大多牽涉土地轉性，如從工業區轉到商業區的轉化；第三類是重點需要提升功能的區域/樓宇，如中心區空心化、文化主導的復興、土地二次開發、用地性質和功能的轉換。

成功的城市更新都需要有獨具眼光，實力雄厚并有長遠愿景的投資方參與。作為熟悉機構投資者的代表，我們看待城市更新偏重于房地產物業本身的更新，根據不同階段，可將其分為1.0、2.0及3.0三種情況。

城市更新1.0是工業設施的城市更新；城市更新2.0是商業建筑的附加值提升；城市更新3.0則是城市商業建筑用途的再探索。

改變形態順應變化

《上海國資》:如何理解您所說的3個版本？作為城市更新1.0，工業設施的城市更新是否等同于“騰籠換鳥”？

李凌:城市更新1.0是工業設施的城市更新。經濟發展催生工業物業轉型升級，盤活存量工業用地以支持產業轉型和升級。

對于城市中普遍存在的原有工業園區、廠房“騰籠換鳥”的需求，大致會有幾個方向：

其一，將原有舊廠房進行升級改造以適應生產精密度更高的醫藥或是IT等高端制造產業。

比如深圳于2009年起推出城市更新辦法，推出以“工改工”為標志的鼓勵升級改造原工業設施的辦法，通過重建允許增加面積甚至其他物業類型的配套，以解決土地供應瓶頸。這可以說是一種工業升級，同時拓展第三產業的復合型更新辦法。

其二，改變功能用途，變工業園區為商務園區。

2006年，上海出臺《關于促進節約集約利用工業用地、加快發展現代服務業的若干意見》，提出要積極利用老廠房促進現代服務業發展。商務園區因為用地性質的為工業用地，在建筑的設計上有更多地靈活性，可以適應不同類型的建筑需求。相比普通辦公建筑，商務園區在層高，承重，電力等方面都能達到更高的要求，一些無法在普通辦公樓內完成的設施，如數據中心，研發中心等，可以在商務園區內找到合適的建筑載體。

其三，是迎合消費升級，引入體驗業態等多種商業零售形式。

《上海國資》:上海的政策是否催生了大量商務園區？

李凌:上海的辦公廠房改為辦公設施的需求源于： 研發中心快速增加和中外企業搬遷整合推動。上海市對創新與研發相當重視，截止2015年三季度，共有391家跨國公司在上海設立了研發中心，比2005年翻番。

另外，近年來，制造業、高科技企業、電子信息等產業的搬遷和整合需求催生其在商務園區新設立辦公室。上海舊廠房改建為商務園區成功案例有尚街Loft、M50、紅坊、8號橋等。

《上海國資》:目前，商務園區的效益如何？

李凌:隨著上海研發中心數量增長，過去10年商務園區的租金漲幅近50%，高于同時期的寫字樓租金增速。細分市場中，商務園區的租金也保持穩定的增長，且全面超越同期甲、乙級寫字樓漲幅。過去10年，上海商務園區的平均租金增長超過40% 。即使在2008年和2009年全球金融危機期間，商務園區的平均租金跌幅緩慢。

所以，通過改變物業形態，順應產業發展，獲得合理的地段收益當是各方共同認可的。

《上海國資》:對于2.0版本來說，選擇改造而不是重建，這種增值投資策略為何符合城市更新方向？

李凌:選擇改造而不是重建，除了改造成本優勢遠超過重建，對其重新定位、投入改造成本并使之重新煥發青春，可為區域和城市帶來雙贏的局面。

我們看到在成熟商業市場如紐約，各類商業建筑改建型項目層出不窮，除寫字樓改建翻新外，工業廠房、倉儲設施甚至是音樂廳等公建改建寫字樓案例都有，位于改建面積前10位。目前城市更新改建仍面臨一些政策管理上的不確定性，以及待研究拓展的領域，期待相關政策更好引導市場的需求，以利于城市商業設施發揮更大的經濟效益。

《上海國資》:從投資者角度看，商業零售業建筑功能的轉換為何是城市更新3.0？

李凌:北京市場近年來有大量的零售商場改建為寫字樓案例出現，其背景是：北京寫字樓市場歷經2010-2012年的高速增長，租金達到高位，而同期由于開發商經驗缺乏等因素，購物中心等零售業多有經營不佳，且在電商沖擊背景下，運營者不得不接納承租能力僅有前者1/3的大量體驗業態。商鋪與寫字樓租金倒掛導致上述情況十分普遍。“商改寫”成為一種市場推動的自然選擇。

“營改增”的新政對“商改寫”亦有利好。開發商可以通過裝修或者“商改寫”裝修進行進項抵扣，開發商不僅改變或提升了自身資產價值，同時避免了因重復納稅帶來的多余支出。直觀來看，在租金收益及資產溢價方面，開發商也獲得明顯收益增長。

在北京房地產市場，商業零售業改變成寫字樓這一模式已被人接受，比如大鐘寺中坤廣場案例。地處西直門黃金商圈的大鐘寺中坤廣場將主要業態由商業調整為寫字樓。項目所處的西直門交通樞紐，大量金融、科技行業有寫字樓的需求，但周邊供應卻很少，業主方將現有自持的4棟樓，近40萬平方米的物業，從零售業態為主調整為以辦公樓業態為主。在中坤傳達出向寫字樓轉型的信號后，多家金融機構已積極接觸，預計將來租金將上升，而管理成本也隨之降低，項目調整后又可租可售。

另外，商業改居住，這在國內并不普遍——牽涉到用地屬性及市場接受度等問題，但亦有業主開始給予考慮。在市場歷經一定發展階段后，也不失為一種城市更新選項。

（本系列文章均根據2016年9月28日“第二屆城市更新沙龍”演講整理，未經本人審閱）