樓市去庫存，靠農民兄弟？

李葉　王瑩瑩

優惠政策固然會吸引一些農民進城，但財政補貼畢竟只是眼前的小錢，農民的可支配收入并不高，在城市有沒有前景關鍵看經濟。

2015年12月21日，一年一度的中央經濟工作會議敲定2016年經濟工作的5項主要任務。在連續兩年未提有關房地產調控的內容后，“穩定房市”重新成為中央經濟工作的關鍵字眼。去庫存更是成為五大任務之一，單獨成段論述，而農民工進城買房，再一次被提到化解房地產庫存的政治高度。農民兄弟真能成為去庫存的“解藥”嗎？

1.28億的濮陽實驗

國家統計局數據顯示，2015年1月至10月全國商品房待售面積接近6.9億平方米，同比增長了17.8%。其中，絕大部分庫存集中在三四線城市。北師大教授、經濟學家鐘偉給出的數據更大——全國商品房庫存量已達到85-90億平方米。

與不斷增加的庫存面積相對應的則是中國房地產市場投資增速急劇下滑。中國社科院《中國住房報告（2015-2016）》顯示，2016年1月-11月住房投資增速跌至0.7%，“投資增速呈俯沖式下降，對經濟增長直接貢獻幾乎為零”。

對于這些數字，最心焦的要數三四線城市的地方政府。“因為房地產太重要了，能占到市縣一級地方稅收的50%左右，財政收入也在50%以上。”河南省濮陽市房管中心主任宋洪斌在接受采訪時表示，“從稅收，到財政收入，再到拉動整個產業鏈都舉足輕重。”

事實上，早在中央經濟工作會議的專項任務出臺之前，就已經有不少出臺購房補貼政策的“先行者”。人口大省河南的動作最密集，濮陽、駐馬店、安陽、洛陽、漯河等18個省轄市相繼出臺購房補貼政策。

在全國范圍內，自2014年年中以來，安徽、浙江、四川等多地出臺了購房補貼政策，形式以契稅補貼和現金補貼為主，補貼幅度一般在房價的1%-3%之間。

濮陽市政府為了房市可謂是操碎了心。2015年4月13日，濮陽市召開政府常務會，專題討論房地產市場，并推出減免稅、降低項目資本金等房地產利好政策。5月26日，濮陽市發布《關于組織住房困難群體實施團購的意見》和《關于支持改善性住房需求參與團購的意見》，鼓勵廣大城鄉居民團購房屋。

光出臺各種“意見”還遠遠不夠。當地政府還身體力行，牽頭在濮陽城區內組織了兩次房展會，在40個樓盤推出一萬余套團購房，每平米財政補貼150元。同時，要求開發商降價主動讓利。團購活動非常火爆，6月20日至8月18日就成交3822套房產，成交金額超20億元。“應群眾的要求”，不得不將團購又延長兩個月。濮陽搞了團購活動后，河南焦作、濟源和安陽等地也開始跟進。

在河南省推出補貼農民進城買房的18個省轄市之中，漯河市的補貼標準最高。凡在漯河市區購買面積144平方米以下新建普通商品住房的購買人，至2016年2月29日（含）止購房，可申請獲得財政補貼200元/平方米。

政府雖然掏重金補貼，但絕非只有購房的農民受益，政府的收益其實更大。據《南方周末》報道，按成交面積85萬平米算，政府約補貼了1.28億元。濮陽房地產協會副會長何小平算了一筆賬：房地產銷售的營業稅、城建稅、土地增值稅等加起來約12%，按成交金額40億元算，光稅收收入即增加了近5億元，而濮陽每年的財政收入也就70多億元。“一個團購就貢獻了全年7%的財政收入”。

在團購活動期間，何小平發現農民消費者能占到購房者人數的將近一半。他隨后寫了一份“支持農民購房”的調研報告，并通過自己的途徑呈到市委書記的案頭。

在何小平看來，城市中的“剛需”已經消化得差不多了，房產商的主攻方向應該在農民市民化人群。這類人群又分為幾類，一類是已經在城市長期租住，但還沒有房子的“精英農民”，大約占20%；第二類是還游離在城市和農村之間創業的農民；第三類是希望孩子在城市上學的買房者；第四類是孩子結婚需要在城市買房的農民。“每增加10%農民進城買房，可以帶動7720億元的投資。”

天量購房需求如何落地？

繼剛需購房者、改善性需求購房者之后，農民成為中央決策層眼中“能夠支持住房消費”的龐大購房群體。這種思路早已有跡可循。2015年11月，國家總理李克強就提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”。

“根據目前全國樓市的情況，去庫存政策手段將主要在二三線城市實施，因此，為避免調控政策再次演變為對樓市的大規模刺激，未來的樓市政策將側重于針對性較強的政策手段。從這一角度來說，城鎮化進程中的‘新市民將成為最佳群體。”住建部一位官員指出。

而“新市民”的主體則是城鎮化過程中的農民兄弟。根據中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的計算，按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房（人均33.3平方米），每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。

這無疑是一個“天量”的購房需求。

不過，不是所有農民都會對補貼表現出極大熱情。2015年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出臺政策，農村居民進城購房可獲得200-300元/平米的購房補貼。從這兩地的樓市成交情況來看，這一政策收效并不明顯。雖然濮陽6月-10月團購消化了一大塊庫存，但此后再推出的團購活動，吸引力就大大打折。

據《證券日報》報道，卸任一年左右的前華遠地產董事長任志強在2015年12月26日與媒體人午餐時直言，要農民工成為進城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉讓。這一點太難了。”另外，從以往看，在城市買房人群比重中，農民進城買房的比例非常低，不具備規模意義。

國家統計局對農民工調查報告的公開數據論證了這一論斷：2014年外出農民工購房人口占總體人口的1%。而且農民工即便在城里買了房，也是迫于某種“原因”，并非內心的意愿和剛性需求。

由此可見，讓農民兄弟馳援樓市并非地方政府發放現金補貼就能促成。農民工兄弟都有自己的小算盤。現在雖然有一些財政補貼，但畢竟只是眼前的小錢，農民的可支配收入并不高，在城市有沒有前景關鍵看經濟。此外，大部分農民工在城市里工作，就業流動性很大，被房子拴住后并不利于其流動，很有可能會出現農民在城市里買了房找不到工作的現象。所以，有很多農民工，寧可在一線城市吸霾、住工棚，也不愿意去三四線小城買房。

（李響薦自《看天下》）