從平安集團看險企不動產投資模式

□張劉佳

（江西財經大學會計學院　江西　南昌　330013）

從平安集團看險企不動產投資模式

□張劉佳

（江西財經大學會計學院江西南昌330013）

截至2015年，我國保險行業總資產突破12萬億元，保險資金運用余額高達11萬億元，但是保險資金投資收益卻較低。加之今年利率持續走低，股市出現大幅震蕩，險資更加重視不動產投資對于提高資金使用效率的作用。本文以中國平安集團為例，解析目前險企不動產投資模式，幫助加快險資不動產投資的發展步伐。

不動產投資；平安集團；保險資金運用

本文DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.04.083

1　平安集團不動產投資總體情況

作為集保險、銀行、證券、信托等金融業務為一體的綜合性金融集團，中國平安一直致力于實現保險、銀行和投資三大主業均衡發展，希望打造“一個客戶、一個賬戶、多個產品、一站式服務”的綜合金融服務平臺。2015年平安集團總資產已達4.77萬億元，較年初增長19.0%；投資性房地產資產為275.09億元，同比增加58.4%；不動產投資相關業務收入占比1.58%，大概為98.04億元，為去年的兩倍。目前其不動產投資類型主要分為兩種，一種為經營型物業，主要包括辦公物業、商業大樓、多用途房產；一種為開發型物業，包括住宅和酒店公寓等。投資組織模式則主要以控股投資和集中投資為主，這也就決定了不動產投資的持有模式主要為物權、股權或者權益持有。

2　現有不動產投資模式

傳統自建：通過自有資金擴充土地儲備、自建、開發，竣工后出租出售是平安早期的房地產投資模式。平安國際金融中心就是由中國平安2007年購得的深圳福田中心地塊打造。

輕資產控股開發：迎合房企小股操盤的開發潮流，以債權、股權投資的方式增資入股或者聯合房企拿地。2015年平安不動產通過收購擁有了朗詩綠色地產有限公司9.9%的股權，合作更多涉及委托開發、合作開發，雙方管理團隊和高層形成強勢互補，朗詩主導操盤，平安財務投資，主共同追求輕資產戰略的實現。

直接購置：由于商業地產租金收入可觀、升值潛力大，符合保險資金追求長期穩定回報的要求，押寶一二線城市核心商業區辦公樓，通過物業獲取租金回報是平安不動產一直堅持的投資邏輯。所以平安不僅在國內購入成都“晶融匯”等多棟寫字樓，而且走在“險資出海”的前列，先后斥巨資購入倫敦地標建筑勞埃德大廈、Tower Place大廈等，掀起了中國海外房地產投資熱潮。

專業平臺模式平臺：中國平安打造的不動產投資平臺主要是兩個，一是平安信托，作為中國平安多年來的不動產投資主力，平安信托在房地產融資、基建投資等業務上都有重大貢獻。二是平安不動產有限公司，目前已經形成工業物流、商業地產、海外投資、養生度假等多領域的專業不動產資產管理，累計資產管理規模約1 500億元，日漸發展成為中國平安不動產投資的專業開發平臺。

3　新興不動產投資模式

工業物流倉儲地產投資：平安依托成都新地興華在空港和龍泉布局了工業物流地產，并開始著手在多個一級二級物流節點城市快速展開規模化布局。這一動作利用綜合金融平臺的優勢整合物流園區，是迎合業內輕資產化發展趨勢的表現。良好的物流倉儲不僅是平安對于多用途地產的投資，更將為之后社區服務，電子商城等衍生服務的帶入充當了重要角色。

房地產社交金融投資：受騰訊與阿里電商的啟發，平安正致力于從現實的生活金融開始逐步向社交金融靠近，以實現線下傳統金融服務與線上互聯網便捷服務的優勢互補。平安不動產投資相繼推出的互聯網金融產品涵蓋地產領域諸多方面，涉及到二手房買賣、房產眾籌、管家服務等，房地產社交金融效應初顯。其中平安好房2015年實現的新房房產成交規模超過1 500億元，平安產險“平安好車主”、平安銀行“行E通”、平安信托“平安財富寶”等APP相繼獲得用戶認可。平安在布局房產投資的同時，正在逐步構建房地產+金融+互聯網的“房地產金融”生態圈。

養老社區房產投資：我國養老險保費收入日漸增長，結合養老險與社區增值服務聯系緊密的特點，險企投資養老地產可以挖掘房企置業者的潛在養老需求。2015年平安正式推出“合悅”品牌新養老計劃涉足養老地產，在浙江桐鄉、云南西雙版納、浙江烏鎮開發首批養生養老、度假旅游綜合社區，并采取租售并舉的模式進行運營盈利。

綜合地產模式構建：2015年平安入股碧桂園成為第二大股東為平安提供了進入社區服務的切入點。傳統的物業管理、水電、煤氣和其他收費服務將通過碧桂園社區服務APP實現，而其中的支付方式則將會是中國平安任意門及平安付。除物業管理外，電商、金融、養老、醫療、物流等等一系列相關聯服務將實現線上線下資源共享，這種資源整合實現的跨界合作受到業內人士的看好。

2016年宏觀環境錯綜復雜，挑戰和機遇并存，國家“十三五”對“互聯網+”戰略將進一步深化，傳統行業“移動化、專業化、社交化、場景化”將成為市場競爭的關鍵，讓我們也共同期待類似中國平安集團的險企在不動產投資模式上進一步的發展。

1004-7026（2016）04-0107-01中國圖書分類號：F840.32

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