“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及風險管控的研究

□于春燕　杜麗婭　劉琴

（衡水職業(yè)技術(shù)學院河北衡水053000）

“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及風險管控的研究

□于春燕杜麗婭劉琴

（衡水職業(yè)技術(shù)學院河北衡水053000）

2016年5月1日起，我國實施全面營改增。本次改革對房地產(chǎn)企業(yè)的影響深遠，主稅種從原來價內(nèi)征收的營業(yè)稅改為價外征收的增值稅，企業(yè)的會計核算與管理都發(fā)生了巨大的變化，如何優(yōu)化企業(yè)的風險管控機制，減輕企業(yè)的納稅成本與納稅風險，成為業(yè)界研究的重點。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；風險管控

1　增值稅稅的原理

增值稅是對流轉(zhuǎn)過程中的增值稅額征收的稅款，上一環(huán)節(jié)繳納多少，下一環(huán)節(jié)就扣除多少，上一環(huán)節(jié)沒有征收或免稅，下一環(huán)節(jié)需要承擔這部分稅款，這樣的一種“鏈條稅”。在我國實行“以票管稅”，納稅人相互牽制、相互監(jiān)督。

2　“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

2.1對開發(fā)成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中建安成本和土地成本占有很大的比例，土地成本依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)無法進行進項稅抵扣；建安成本中人工費占到30%以上，而零散的農(nóng)民工提供的勞務(wù)費用沒有增值稅專用發(fā)票，施工企業(yè)可以抵扣的進項稅變少，勢必將這筆負擔轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，導致投標價格偏高，從而影響房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

2.2對土地增值稅清算中成本的影響

“營改增”后，土地增值稅并沒有退出歷史舞臺，但是土地增值稅在計算增值額時，需要將成本換算成不含稅成本，這樣對增值額的計算有很大影響，直接影響到土地增值稅的適用稅率，進而影響稅負、企業(yè)利潤。

2.3對財務(wù)管理與會計處理的影響

這次的稅制改革對房產(chǎn)企業(yè)的影響是顯而易見的，包括企業(yè)宏觀財務(wù)管理和具體會計核算。一方面，企業(yè)為了降低稅負和經(jīng)營成本，要求財會人員更加重視宏觀財務(wù)管理，參與到內(nèi)部采購、銷售等決策的制定，與其他涉稅事項的相關(guān)部門進行聯(lián)動溝通，達到合理降低稅負與經(jīng)營成本的目的。另一方面，改革直接影響到對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具體的賬務(wù)處理以及發(fā)票管理。

3　“營改增”后房產(chǎn)企業(yè)的風險管控措施

3.1優(yōu)化合同條款

增值稅是價外稅，合同的簽訂時間、價格的約定等直接影響企業(yè)稅務(wù)的大小，在稅負的源頭開始控制，避免形成不必要的稅收風險。在簽訂合同時要注意供貨方的身份，是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，以便明確能否取得專用發(fā)票，以及取得多少稅點的專票，并在合同中明確開具發(fā)票的類型、開具的時間等內(nèi)容，并約定好違約金、損失賠償?shù)仁马棥?/p>

3.2提高財務(wù)人員專業(yè)水平，做好涉稅人員的培訓

財務(wù)人員是財務(wù)管理工作的核心人物，企業(yè)必須重視對財務(wù)人員的定期培訓，提高財務(wù)人員的專業(yè)水平及風險防范能力。并能讓財務(wù)人員參與到更多的管理中來，比如合同的修訂、項目的規(guī)劃，根據(jù)新的稅收政策提前做好企業(yè)的謀劃，減輕稅負。

3.3改善企業(yè)賬務(wù)處理流程

營改增給房產(chǎn)企業(yè)帶來的不僅是增加了十多個會計科目那樣簡單，增值稅的計稅方法與營業(yè)稅不同，它將影響財務(wù)核算、稅務(wù)合規(guī)等一系列的問題。增值稅的管理要求合同流、發(fā)票流、資金流“三流統(tǒng)一”，企業(yè)必須做到合同、票、款抬頭一致，誰的錢進誰的戶。

3.4加強企業(yè)內(nèi)部控制，制定發(fā)票管理辦法

“營改增”后，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重新規(guī)劃企業(yè)內(nèi)部控制制度，加強監(jiān)督和管理，特別是對票據(jù)的管理。增值稅發(fā)票是財務(wù)核算的原始依據(jù)，也是稅務(wù)、審計機關(guān)檢查的重要依據(jù)，更是增值稅抵扣的唯一依據(jù)。企業(yè)應(yīng)該制定嚴格的規(guī)章制度，規(guī)范日常經(jīng)濟業(yè)務(wù)中獲取增值稅專用發(fā)票的行為，對取得的發(fā)票進行嚴格的核查；發(fā)票的開具專人負責，規(guī)范操作。企業(yè)應(yīng)參照相關(guān)法律法規(guī)，制定符合企業(yè)自身業(yè)務(wù)特點的管理辦法，對發(fā)票取得、認知、開具、保管等做出明確且詳細的規(guī)定，降低企業(yè)稅收風險，加強會計核算能力，規(guī)范票據(jù)開具和保管行為。

[1]彭曉潔，肖強.“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅負的影響預測[J].財務(wù)與會計導刊，2015（3）.

[2]陳玉嬌.試論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響[J].財經(jīng)縱橫，2015（03）.

1004-7026（2016）11-0085-01中國圖書分類號：F127

A

本文10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.11.056

本文用于河北省會計學會2016年度會計科研立項課題“‘營改增’對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及風險管控的研究”。

于春燕，女，衡水職業(yè)技術(shù)學院，副教授，主要研究會計、納稅。杜麗婭，女，衡水職業(yè)技術(shù)學院，助教，主要研究會計電算化。劉琴，女，衡水職業(yè)技術(shù)學院，助教，主要研究企業(yè)管理。