平羅縣三舊改造項目存在問題與解析

■賈翠萍

（北京世紀農豐土地科技有限公司新疆烏魯木齊830000）

平羅縣三舊改造項目存在問題與解析

■賈翠萍

（北京世紀農豐土地科技有限公司新疆烏魯木齊830000）

改革開放以來，我國經濟社會快速發展，綜合實力實現歷史性跨越，同時，也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴重制約著我國土地的可持續發展。大力推進節約集約用地，千方百計盤活存量土地，統籌保障發展和保護資源，是當前和今后一個時期我國深入貫徹落實科學發展觀，確保經濟社會又好又快發展必須著力解決的迫切而重大的課題。

目的意義項目問題可行性分析

1　三舊改造的目的及意義

“三舊”改造工作是在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設空間、保障發展用地的重要途徑；是有效改變城鄉面貌、促進產業結構調整和轉型升級的重要手段。開展“三舊”改造工作，對于開發存量建設用地，優化土地利用布局，拓展建設用地空間，緩解用地緊張矛盾，改善城鄉人居環境，保障經濟社會科學發展、跨越發展具有十分重要的意義。

2　平羅縣改造范圍背景

根據《寧夏回族自治區“三舊”改造工作方案（試行）》（寧國土資發〔2012〕215號）文件要求，符合以下條件的土地可列入平羅縣“三舊”改造項目：

（1）國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地；

（2）不符合安全生產和環保要求的廠礦（廠房、廠區）用地；

（3）“退二進三”產業用地；

（4）城鄉規劃確定不再作為工業用途的舊廠礦（廠房、廠區）用地；

（5）布局散亂、基礎設施落后，規劃確定改造的舊城區（鎮）、舊村莊（含城中村）等。

結合平羅縣的實際情況，應綜合考慮以下因素：

（1）“三舊”改造用地以2012年變更數據庫確定的存量建設用地為基礎。

（2）舊城區改造中，原則上以2002年以前建立的居住、商業及其他類型地塊為主要對象，由于2002年后已經開展城市規劃和舊城區改造工作，此后新建、改建的小區、街區一般暫不列入本次“三舊”改造范圍，但2002年以后的小區、街區現狀情況確需改造的也應列入規劃對象之中。

（3）舊村莊改造中，以納入城市規劃區的村莊為重點改造對象。不包括列入城鄉建設用地增減掛鉤項目、需要異地搬遷安置的村莊，僅將原地翻建、集中建設的村莊納入改造范圍。

（4）舊廠礦改造中，主要針對依據現行城市總體規劃和土地利用總體規劃，需進行調整的“退二進三”的工業用地；以及依據現行國家產業政策、環境保護政策，需要進行產業升級、更新的舊工業用地。

根據實際調查，全縣“三舊”改造主要為舊城區和舊村莊改造，不涉及舊廠礦改造。

3　改造項目區存在的問題

3.1建設用地布局散亂，利用粗放

近年來，平羅縣國民經濟和社會發展雖然取得了顯著成就，綜合實力有了很大的增強，但城區建設用地利用方式仍較為粗放，人均城市建設用地126.26平方米，高于國家規定的人均城市建設用地規模115平方米的上限。全縣中心城區和近郊存在大量棚戶區、城中村和空心村，房屋基本為居民自發建設，布局散亂，大多為低矮平房，建筑密度較低，平均容積率不足0.8，土地產出率低。經統計，平羅縣城及近郊低效利用土地約占中心城區總用地的30%。下圖為煤礦家屬院居民點現狀。

3.2交通系統有待提升

平羅縣縣城道路呈不規則方格網結構，以唐徠大街、民族大街、蕭公大街、翰林大街、鼓樓南北街、賀蘭山路、玉皇閣大道、團結東西路、鼓樓東西街等主干道構成城市道路的主框架。

近年來，平羅縣城市建設重點偏重于新區，由于歷史原因，老城區部分道路紅線寬度偏小，街巷狹窄，丁字路、斷頭路較多，部分道路交叉口視距不足，車輛通行交通效率低。老城區東部和南部因受唐徠渠的限制，城市道路系統尚未形成，已不能滿足本區域日益增長的交通需求和城市正常功能的要求，道路交通環境急待改善。

3.3供排水系統不完善

平羅縣現有供水設施陳舊、供水管網主管徑偏小，供水干管呈樹枝狀，供水可靠性和安全性較差，且對水源地缺乏有效的管理，供水安全問題突出?？h城目前排水體制為雨污合流制，排水管道大部分管徑偏小，年久失修，堵塞嚴重，部分區域排水設施不夠完善，存在污水斷流和隨意排放，直接排入附近排水溝中，污染自然水體，影響城市景觀。

3.4人居環境亟待改善

平羅縣近年城市發展迅速，建設成績喜人，現有廣場4處，包括玉皇閣南側廣場、原縣政府西側廣場、團結東路東端廣場和新區行政文化廣場，但老城區整體環境品質不高，廣場、街頭綠地等市民公共活動空間缺乏，部分區域內無統一的垃圾存放點，居民生活環境臟亂差，且存在大量危房，嚴重影響居民生活和城市景觀風貌。

4　項目實施的必要性與可行性分析

4.1項目實施的必要性

隨著平羅縣工業化、城鎮化和新農村建設的快速發展，建設用地矛盾日益突出。同時，城鄉建設用地利用不合理、低效率的問題也十分突出，在不同程度上加大了經濟社會發展對土地資源的消耗，制約了土地利用方式和經濟發展方式的優化升級。

平羅縣“三舊”改造通過提出一些有利于城市改造的政策，借助政策支持，改變城市格局，優化城市環境，走節約集約的發展道路，其必要性包括：1、近年來，平羅縣經濟發展迅速，城鎮建設用地需求量大，供給不足，進行“三舊”改造可充分開發存量用地，緩解用地緊張；2、平羅縣城靠近大武口，受煤炭開采影響，縣城環境較差，生態承載能力脆弱，需綜合改造城市面貌，擴大綠地面積；3、城區現狀布局混亂，城中有村，碎片化景觀嚴重，城市功能有待完善，“三舊”改造鼓勵土地歸宗集中改造，可申請收購相鄰多宗地塊，集中改造，有利于改善城市面貌，提升城市功能。

4.2項目實施的可行性分析

4.2.1符合相關規劃要求

（1）平羅縣土地利用總體規劃。本次“三舊”改造專項規劃涉及的項目均在土地利用總體規劃的允許建設區范圍內，符合土地利用總體規劃的用地方向。“三舊”改造專項規劃的編制和實施，有利于盤活存量建設用地，提高土地利用集約度，緩解土地供需矛盾，與土地利用總體規劃的目標一致。

（2）平羅縣城總體規劃。本次“三舊”改造專項規劃在改造功能分區、用地方向、用地強度、基礎設施配套建設、城市特色與景觀風貌等方面均與平羅縣城總體規劃進行了充分的銜接，確保專項規劃符合縣城總體規劃的相關要求。

（3）其他規劃。本次“三舊”改造專項規劃在用地方向上與石嘴山生態經濟區總體規劃、平羅縣村莊布局規劃進行了銜接，在社會經濟發展方向上與平羅縣國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要及其他相關規劃進行了銜接，確保專項規劃符合平羅縣實際發展情況。

4.2.2符合城市發展的客觀需要

近年來，平羅縣經濟發展迅速，縣城原有的基礎設施和公共設施已無法滿足社會經濟發展的需求。“三舊”改造項目的實施，一方面可有效盤活存量建設用地，節約集約用地，促進城市高效發展；另一方面可完善原有基礎設施和公共設施，改善居民生活環境和城市面貌，促進城市形象提升。

4.2.3符合公眾的意愿

由于歷史原因，平羅縣城區存在大量城中村和棚戶區，此區域基礎設施和衛生環境差，而有些城郊舊村莊，宅基地閑置，存在大量空心村。實施“三舊”改造項目，一方面可盤活存量用地，為政府帶來一定的財政收入以支撐基礎設施和公共設施建設；另一方面隨著經濟社會的快速發展，人民生活水平的不斷提高，居民對居住環境和居住條件有了新的要求，根據前期調研，項目區內95%以上住戶都有改造的意愿。

5　結束語

堅持以科學發展觀為指導，以“全面探索、穩步推進、封閉運行、結果可控”為原則，落實最嚴格的節約用地制度，充分開發利用存量建設用地，在符合土地利用總體規劃和城市規劃，不突破建設用地總規模的前提下，積極探索“三舊”改造政策體系，因地制宜推進“三舊”改造工作，切實提高土地利用效益，統籌規劃、全面推進，實現保障科學發展、優化用地結構、改善城鄉環境的協調統一。

F407.1［文獻碼］ B

1000-405X（2016）-8-424-2