試析不動產統一登記的“四大要素”

■王嘉敏

（南京農業大學公共管理學院江蘇南京210000）

試析不動產統一登記的“四大要素”

■王嘉敏

（南京農業大學公共管理學院江蘇南京210000）

《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）已于2015年正式施行。該《條例》是國務院落實機構改革和職能轉變，建立不動產統一登記制度的一個綱領性法規，表明我國正式開展了對當前不動產分散登記體制的徹底革命，其對建立健全現代產權制度具有重要意義。為具體落實《條例》的內容，各地區正在緊鑼密鼓地開展不動產統一登記的相關工作。本文結合具體工作實際，提出并分析了不動產統一登記的“四大要素”，以期對推動不動產統一登記作出些微啟示。

不動產 統一登記 要素

“不動產統一登記”并非新提法。早在2007年出臺的《物權法》第十條中就明確提出，“國家對不動產實行統一登記制度?！比欢捎诜N種原因，這項制度未能及時落地生根。2013年，黨的十八屆二中全會和十二屆全國人大一次會議審議通過了《國務院機構改革和職能轉變方案》，正式提出要整合目前的不動產登記職責，建立不動產統一登記制度。同年12月，中央編辦下發了《關于整合不動產登記職責的通知》，就整合不動產登記職責作出了詳細部署。自此，不動產統一登記工作序幕正式拉開。

1　不動產統一登記簡要概述

據《條例》規定，“不動產”是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。顧名思義，不動產統一登記是指由不動產登記機構，依法將土地、海域、房屋、林木等不動產的權屬以及其他法定事項，統一登記于不動產登記薄的行為。實行不動產統一登記，其意義在于：

（1）厘清權利界線，更好地保護公民不動產權益。實行不動產統一登記是使“部門權力”變為“公民權利”的一大步，通過建立全國統一的不動產登記技術標準、登記規程，使每一個不動產都有權利歸屬，從而能夠最大限度地保護公民財產權益。

（2）進一步提升政府治理能力。通過不動產登記機構的整合，能夠在很大程度上降低行政成本，提高政府治理效率，提升治理水平。

（3）充分體現“便民原則”、“服務原則”。實行不動產統一登記之后，無論是企業還是個人，只需在同一個登記機構申請相應權利登記，減少了登記環節，降低了登記成本，提高了登記效率。

2　不動產統一登記的“四大要素”

2.1要素1～～～～統一的登記機構和人員

《條例》僅對國家層面的不動產統一登記機構作出了明確的規定，即由國務院國土資源管理部門負責指導、監督全國不動產登記工作。而縣級以上人民政府的不動產登記機構由各地區政府自行確定。不動產統一登記要做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”，統一的登記機構是實現其他“三個統一”的前提和基礎。

目前，為確保與國家層面不動產登記機構的對口銜接，全國范圍內的省級不動產統一登記機構的組成大部分是在省國土資源管理部門地籍管理處加掛不動產登記局牌子，也有少部分省份是單獨設立了不動產登記局。但是，市縣層面的整合進度不容樂觀，要實現“年內整合到位”的要求，有一定的難度。

筆者認為，市縣層面不動產統一登記機構之所以整合進度較慢，主要還是因為涉及到部門之間的利益分配、人員安置、機構瓦解和重置等復雜情況。這就需要各市縣人民政府摸清本地區現有各類不動產登記機構、人員、業務開展等的真實情況，厘清登記、交易、審批管理的權力和職責邊界，結合實際情況，充分聽取各部門意見，在省級不動產統一登記機構和省級編辦的指導下，當機立斷，盡快完成不動產登記機構的整合歸并。

此外，不動產統一登記機構的人員配備也是相對重要的環節。不動產統一登記人員應熟悉相關法律法規，同時還應具備不動產、產權登記等專業知識。據了解，土地登記代理人職業資格考試是目前與不動產登記密切相關的水平評價類考試，建議即將從事不動產統一登記的工作人員，學習土地登記代理人資格考試用書，掌握必備的專業知識，更加勝任不動產統一登記工作。

2.2要素2～～～～健全的規章制度

不動產統一登記，畢竟是一項全新的工作，為確保此工作能夠順利開展，需要有一整套法律制度相配套。目前，我國與不動產統一登記工作直接相關的法規，只有《不動產登記條例》一部，而且該《條例》僅就一些原則性的問題作出了粗淺的規定，未對具體操作環節作出詳細說明。

為確保不動產統一登記工作順利開展，國土資源部制訂了《不動產登記暫行條例實施細則》，共計八章一百三十七條。《實施細則》對各類權利的登記程序、應提交的材料、登記人員的職責、登記簿冊的保存等方面做出了具體的規定和說明。此外，與不動產統一登記密切相關的《不動產登記人員管理辦法》、《不動產登記技術規程》等一系列配套政策也將逐步出臺。

2.3要素3～～～～基于統一技術規程的權籍狀況

不動產的權籍狀況包括土地、海域以及房屋、林木等定著物的面積大小及權屬狀況，它是不動產統一登記的基礎，是《條例》實施、簿冊統一和信息平臺建設的重要支撐。不久前，國土資源部出臺了《關于做好不動產權籍調查工作的通知》，同時一并出臺了《不動產權籍調查技術方案》，對在不動產權籍調查過程中的方法、技術路線及單位作出了詳細、明確的規定，避免出現標準不統一、單位不統一、精度不統一等情況。通過統一技術規程的權籍狀況的摸底和調查，能夠為不動產統一登記提供有效的調查成果，更好地維護和保障權利人的合法權益。

2.4要素4～～～～全國統一的信息管理平臺

《條例》第九條規定，不動產登記薄一般采用電子介質。第二十三條又規定，國土資源部應會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，且要實現國家、省、市、縣四級實時共享。由此可見，建立不動產統一登記制度，要有一個高效、即時、便于審批、查詢的信息管理平臺。此外，還應特別注意到，有權力對不動產統一登記信息進行共享的政府部門相當多，例如國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等，這種制度安排能夠進一步提升我國市場經濟體制的完善水平，也能夠給予政府部門之間更多的協作機會，從而客觀上進一步加強了政府的治理水平。

3　總結

實施不動產統一登記制度，是推進政府職能轉變、提升政府綜合治理水平、提高行政效率的一項重要措施，是維護人民群眾切身權益、減少權屬糾紛的便民之舉。落實好這項制度，也是我國完善社會主義市場經濟體制、完善現代產權制度的必然要求。只有認識到不動產統一登記的“四大要素”的重要性，并盡快采取相關措施，將這些要素落實到位，才能切實推動這項制度的順利開展，最終做好不動產的統一登記工作。

F301.0[文獻碼]B

1000～405X（2016）～4～360～1