項目管理在地鐵沿線土地儲備業務中的應用

■馬茜

（西安市地下鐵道有限責任公司陜西西安710000）

項目管理在地鐵沿線土地儲備業務中的應用

■馬茜

（西安市地下鐵道有限責任公司陜西西安710000）

為了進一步滿足城市發展以及軌道交通基礎設施建設資金的需求，保證土地儲備、增值收益以及軌道建設等方面的良性循環，國內較為發達的城市都對地鐵沿線的土地儲備進行了深入探討。文章對地鐵沿線土地儲備中項目管理的有效應用進行分析，進一步明確項目管理過程中各相關部門需要完成的任務，進而有效推動土地儲備業務的發展。

地鐵 土地儲備 項目管理 實際應用

隨著城市發展建設水平的提升，使得地上交通壓力在逐漸增大，地鐵項目的建設則能夠有效緩解這一現象。然而地鐵建設需要大量的資金作為支撐，因此地鐵項目的建設不能單靠政府撥款、銀行貸款等方式來提供建設資金，而是要尋求更加有效的資金籌措方式。其中對地鐵沿線土地進行儲備這一方式逐漸受到了社會各界人士的重視，文章對項目管理在這一模式中的應用進行探究，希望能夠給其他地鐵建設企業提供些許參考。

1　地鐵沿線土地儲備的項目管理方式

1.1分中心模式

這種模式是以城市土地開發中心作為主導而設立的項目，是以地鐵沿線的土地儲備作為主體而開展進行的，相關工作人員要從開發中心以及相關建設企業中選取，負責沿線拆遷、完善配套設施、有效融資等多個方面的工作。同時，該種模式在一定程度有效解決了地鐵規劃設計以及土地儲備主體等實際問題，然而雖然對諸多問題進行了解決，但是卻不能有效保證地鐵企業自身的平衡性，對其融資平臺也會造成一定的影響[1]。

1.2土儲中心模式

土儲中心模式是一種委托授權的方式，它能夠有效解決土地儲備部門一定要擁有土地儲備資格的實際問題，并且在有效執行過程中，還能推動土地儲備和地鐵規劃設計等方面的匹配度。同時能夠保證土地儲備項目融資、投資以及收益等方面進行良好運行，確保實際收益能夠和地鐵運營虧損相平衡，以免出現政府投資和收益被轉變成房地產企業的高額利潤，進而使地鐵企業自身收支平衡，為其融資平臺奠定良好的基礎。雖然這種模式具有良好的優勢，但是也不能忽略其自身的不足，例如，不能保證政府部門土地儲備工作的有效進行，以及妨礙土儲工作聯動機制的建設和形成。

2　地鐵沿線土儲工作中項目管理的實際應用途徑

2.1建立起良好且高效率的工作組織

現階段，對地鐵沿線的土地進行儲備，是由土地儲備部門、地鐵企業以及相關政府部門三方面聯合開展的[2]。這三方面都具備各自的特點和優勢，如，地鐵企業具有良好規劃、建設、管理地鐵軌道交通的優勢，而土地儲備部門在土地儲備方面的優勢是其他兩方面不能比較的，政府部門則提供相應的政策扶持等。這三者之間的良好組合，不僅能夠滿足現階段土地儲備的要求和政策，還能充分發揮不同主體各自的管理優勢，進而保證城市建設規劃的收益以及土地效益的最大化，并且在一定程度上還能推動地鐵站點規劃以及土地儲備開發等方面的水平，進而達到土地儲備的預期目標。

2.2對土儲工作的重要節點進行規劃

想要確保土儲工作能夠有效發展，就要制定完善、健全、規范、準確的項目管理流程，保證項目能夠在可控狀態下順利的進行，進而保證土儲工作能夠按照相應的計劃有效實施。土儲項目開展的重要節點：

首先，在項目確立以后，由土發中心委托相應的地鐵企業進行規劃、選址、項目確定、設計、籌集資金、資金劃撥等工作，然后有效落實居民拆遷、安置等工作，保證地鐵建設順暢。

其次，地鐵企業要按照城市建設規劃以及土地使用規劃等多個方面，結合線路功能布局等對其沿線周圍進行開發和使用，并且還要有效出具各功能區域開發、策劃方案。

再次，在土儲工作進行準備時，就要求地鐵公司辦理相應地塊儲備項目，同時還要向有關規劃部門申請土儲位置。

第四，地鐵企業要根據自身實際情況編制相應的資金使用技術，經由市土發中心進一步確認以后，再向發改委申請相應的資金。

第五，各相關單位一定要做好征地、拆遷、補償等工作，然后按照三方協談方案來完成相應的審批、安置、交付土地等，此外還需注意的就是市土發中心要對補償方案進行審核，然后再著手辦理資金的撥付。

最后，在土儲工作完成以后就要由各地區內的相關企業向市土發中心申請進行土地轉讓，并將獲得的收益全額繳入市財政局。

2.3做好相應的獎罰工作

想要使管理土地儲備項目的所有行為得到相應規范，便需要應用項目考核機制來開展獎罰工作，首先，應該明確管理土地儲備項目的有關成果，然后全面地評價項目管理；其次，應用考核機制落實獎罰制度，這樣可以促進土地儲備管理的水平大大提高。而地鐵公司屬于企業單位，并不是政府機構，所以，需要爭取得到政府的支持來完成相應的考核任務。

第一，要由地鐵公司組織制定相應的項目任務書，各相關部分按照任務書進行工作，并且還要有效明確各相關領導的自身職能，有效落實拆遷安置工作。

第二，在進行土儲工作時，地鐵企業要對工作進展進行監督，保證土儲工作效率得以提升[3]。

第三，根據征地拆遷工作進度以及實際情況制定考核指標，對于沒有完成指標的進行相應處罰，在規定時間內完成的給予一定的物質獎勵，進而保證土儲工作順利進行。

3　結論

總而言之，針對交通沿線開展土地儲備項目同時，可以把建設站點以及周圍土地開發和儲備有機結合到一起。與此同時，還能使土地收益資金返回到地鐵的運營補貼之中，進而促使地鐵融資和土地儲備快速融合。所以，當地政府以及土地儲備機構與建設地鐵的單位必須一同進行土地儲備工作，以使業務效率得到有效提升，這在一定程度上也促進了城市化建設以及地鐵投融資機制的順利建成。

[1]余華輝.項目管理在地鐵沿線土地儲備業務中的應用 [J].現代城市軌道交通,2014 (3):80～84.

[2]劉強,施建平.淺談青島地鐵項目管理風險評估與工程保險 [J].項目管理技術, 2014,12(5):68～71.

[3]梁肖玲.淺談武漢地鐵項目管理中的合同管理 [J].中國科技信息,2013(11):184～184.

F407.1[文獻碼]B

1000～405X（2016）～4～438～1