4　車位“誰擁有誰定價”要先弄清“誰擁有”

文/江鵬程

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4車位“誰擁有誰定價”要先弄清“誰擁有”

文/江鵬程

據媒體報道，2016年元旦起，除綠色占道和P+R（換乘停車場）以外，北京市其余停車位的定價將在政府的引導下，完全按照“誰擁有誰定價”原則來決定。根據該報道，從明年開始，全市小區地面停車費不再實行政府定價，停車費價格也不是物業公司說了算，而是由業主共同決定。

不少人認為，此舉對于盤活停車資源，緩解“停車難”問題具有重要意義。不少臨近事業機關的無車位居戶更是拍手稱快，似乎看到了自己夢寐以求的車位就在眼前。當然，也有不少人憂心忡忡：如果停車位都由車位主自己定價，有可能導致同一停車地區出現不同停車價，甚至可能出現“天價時段”停車價等問題，加劇停車亂象。在筆者看來，贊成也好，憂慮也罷，要想解決這類問題，首先還是應從相關法律出發溯本求源。

對于停車位、車庫的歸屬問題由于涉及多方利益，且法律關系復雜，一直爭論不斷。司法實踐中，基本以《物權法》在內的相關規定為主要判斷依據。根據《物權法》及相關規定，要區分車位所有權歸屬首先應確定車位是否可以成為獨立的專有部分，而為小區個人所專有。例如，小區樓房的墻面既是為全體業主所共有，為所有業主共享和共同管理，所以不可能專屬于某一業主個人。而我們一般意義上的車位由狹義的“劃線”車位和車庫組成。其中，車庫具有明顯獨立的封閉空間，較容易理解。而“劃線式”車位由于沒有密封性甚至明顯的區分性往往不易理解。其實，“劃線”車位也是通過劃線形成了一個可以獨享的不封閉立體空間，這種立體空間在視角上、空間上都具有獨立性。據此，法律認可車位原則上屬于權屬專有部分。

關于車位的歸屬問題，《物權法》第74條第2款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！睋丝芍?，在建筑區域內，經過規劃的車位都可以在當事人之間通過出售、附贈或者出租等形式予以約定。那么在購買出租之前，這些車位只能由開發商所有，司法實踐中也基本以此為判斷標準。當然，根據該條規定，對于規劃之外新增的車位或者開發商超規劃多建的車位，由于開發商沒有原始占用的合理依據，這些車位就應該為所有業主所共有。這也是《物權法》第74條第3款“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”的應有之意。

由此，在車位未經過買賣、出租等方式轉化占有之前，開發商擁有相應所有權。根據報道中的“誰擁有誰定價”原則，此時停車位價格應該由開發商在政府指導下進行定價。而一旦車位經過出售、附贈或者出租由業主進行掌控，那么此時定價應該由業主進行主導。當然，為了防止業主個人定價的非理性與無序，筆者傾向認為，應該通過業主大會等形式由業主共同決定。新增車位由于屬于業主共有，其定價權當然屬于全體業主。

還需要注意的是，《物權法》關于車位、車庫“應首先滿足業主的需要”屬于法律強制性規定，不能約定排除或者變更?！段餀喾ā穼儆谏衔环?，具有更強的約束力和強制性。根據《物權法》的規定，無論是“誰擁有誰定價”還是其它改革措施，無論是開發商單方決策還是業主大會的共同決定，都不應該剝奪業主優先享用本小區車位等法定權利。

無論制度的設計還是措施的出臺，都是現實生活需要的體現。在北上廣等一線城市，停車問題已經成了事關民生的大事。不少藝術作品也以此為素材進行調侃，媒體與公眾也多有呼吁。本次“誰擁有誰定價”和“停車位錯時開放”等制度的落地，是有關部門破題“停車難”的一次有益探索。當然，成果的取得和鞏固需要有關部門廣言納諫、進行制度細化和修正，而這一切都應在法律這一最高的規則和程序約束下進行。

責任編輯/史智軍