4　車位“誰擁有誰定價(jià)”要先弄清“誰擁有”

文/江鵬程

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4車位“誰擁有誰定價(jià)”要先弄清“誰擁有”

文/江鵬程

據(jù)媒體報(bào)道，2016年元旦起，除綠色占道和P+R（換乘停車場(chǎng)）以外，北京市其余停車位的定價(jià)將在政府的引導(dǎo)下，完全按照“誰擁有誰定價(jià)”原則來決定。根據(jù)該報(bào)道，從明年開始，全市小區(qū)地面停車費(fèi)不再實(shí)行政府定價(jià)，停車費(fèi)價(jià)格也不是物業(yè)公司說了算，而是由業(yè)主共同決定。

不少人認(rèn)為，此舉對(duì)于盤活停車資源，緩解“停車難”問題具有重要意義。不少臨近事業(yè)機(jī)關(guān)的無車位居戶更是拍手稱快，似乎看到了自己夢(mèng)寐以求的車位就在眼前。當(dāng)然，也有不少人憂心忡忡：如果停車位都由車位主自己定價(jià)，有可能導(dǎo)致同一停車地區(qū)出現(xiàn)不同停車價(jià)，甚至可能出現(xiàn)“天價(jià)時(shí)段”停車價(jià)等問題，加劇停車亂象。在筆者看來，贊成也好，憂慮也罷，要想解決這類問題，首先還是應(yīng)從相關(guān)法律出發(fā)溯本求源。

對(duì)于停車位、車庫的歸屬問題由于涉及多方利益，且法律關(guān)系復(fù)雜，一直爭(zhēng)論不斷。司法實(shí)踐中，基本以《物權(quán)法》在內(nèi)的相關(guān)規(guī)定為主要判斷依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)規(guī)定，要區(qū)分車位所有權(quán)歸屬首先應(yīng)確定車位是否可以成為獨(dú)立的專有部分，而為小區(qū)個(gè)人所專有。例如，小區(qū)樓房的墻面既是為全體業(yè)主所共有，為所有業(yè)主共享和共同管理，所以不可能專屬于某一業(yè)主個(gè)人。而我們一般意義上的車位由狹義的“劃線”車位和車庫組成。其中，車庫具有明顯獨(dú)立的封閉空間，較容易理解。而“劃線式”車位由于沒有密封性甚至明顯的區(qū)分性往往不易理解。其實(shí)，“劃線”車位也是通過劃線形成了一個(gè)可以獨(dú)享的不封閉立體空間，這種立體空間在視角上、空間上都具有獨(dú)立性。據(jù)此，法律認(rèn)可車位原則上屬于權(quán)屬專有部分。

關(guān)于車位的歸屬問題，《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”據(jù)此可知，在建筑區(qū)域內(nèi)，經(jīng)過規(guī)劃的車位都可以在當(dāng)事人之間通過出售、附贈(zèng)或者出租等形式予以約定。那么在購(gòu)買出租之前，這些車位只能由開發(fā)商所有，司法實(shí)踐中也基本以此為判斷標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，根據(jù)該條規(guī)定，對(duì)于規(guī)劃之外新增的車位或者開發(fā)商超規(guī)劃多建的車位，由于開發(fā)商沒有原始占用的合理依據(jù)，這些車位就應(yīng)該為所有業(yè)主所共有。這也是《物權(quán)法》第74條第3款“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”的應(yīng)有之意。

由此，在車位未經(jīng)過買賣、出租等方式轉(zhuǎn)化占有之前，開發(fā)商擁有相應(yīng)所有權(quán)。根據(jù)報(bào)道中的“誰擁有誰定價(jià)”原則，此時(shí)停車位價(jià)格應(yīng)該由開發(fā)商在政府指導(dǎo)下進(jìn)行定價(jià)。而一旦車位經(jīng)過出售、附贈(zèng)或者出租由業(yè)主進(jìn)行掌控，那么此時(shí)定價(jià)應(yīng)該由業(yè)主進(jìn)行主導(dǎo)。當(dāng)然，為了防止業(yè)主個(gè)人定價(jià)的非理性與無序，筆者傾向認(rèn)為，應(yīng)該通過業(yè)主大會(huì)等形式由業(yè)主共同決定。新增車位由于屬于業(yè)主共有，其定價(jià)權(quán)當(dāng)然屬于全體業(yè)主。

還需要注意的是，《物權(quán)法》關(guān)于車位、車庫“應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要”屬于法律強(qiáng)制性規(guī)定，不能約定排除或者變更。《物權(quán)法》屬于上位法，具有更強(qiáng)的約束力和強(qiáng)制性。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，無論是“誰擁有誰定價(jià)”還是其它改革措施，無論是開發(fā)商單方?jīng)Q策還是業(yè)主大會(huì)的共同決定，都不應(yīng)該剝奪業(yè)主優(yōu)先享用本小區(qū)車位等法定權(quán)利。

無論制度的設(shè)計(jì)還是措施的出臺(tái)，都是現(xiàn)實(shí)生活需要的體現(xiàn)。在北上廣等一線城市，停車問題已經(jīng)成了事關(guān)民生的大事。不少藝術(shù)作品也以此為素材進(jìn)行調(diào)侃，媒體與公眾也多有呼吁。本次“誰擁有誰定價(jià)”和“停車位錯(cuò)時(shí)開放”等制度的落地，是有關(guān)部門破題“停車難”的一次有益探索。當(dāng)然，成果的取得和鞏固需要有關(guān)部門廣言納諫、進(jìn)行制度細(xì)化和修正，而這一切都應(yīng)在法律這一最高的規(guī)則和程序約束下進(jìn)行。

責(zé)任編輯/史智軍