淺析營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策

王玥菡

摘要：2015年，政府正式將房地產企業作為“營改增”的試點工程。根據調查，“營改增”的實行對于房地產企業的自身完善和調整起到了很大的作用，當然了，凡事有利必有弊，“營改增”在房地產企業試行的過程中也產生了一些沒辦法避免的問題，這些問題肯定也會對房地產行業的進一步發展帶來很大的挑戰。所以，房地產企業在執行“營改增”時，要正確的對待“營改增”，要及時發現“營改增”產生的問題。因此，本文從“營改增”對房地產企業成本的影響入手并對稅收的影響作了詳細的分析，根據現階段“營改增”在房地產試行階段的狀況提出了相應的對策。

關鍵詞：營改增 房地產企業 影響對策

隨著我國經濟的發展，對“營改增”的重視程度越來越高，房地產企業對“營改增”的實行好像成了必然要面臨的改革。自房地產實行“營改增”改革后，根據我國的相關規定，在實行“營改增”之前的一年銷售額達到500萬人民幣以上的企業，必須要像國家稅務單位申請為一般納稅人，除此之外，都是小規模納稅人。在沒有實行“營改增”之前，房地產企業是根據包含營業稅的銷售總收入來計算稅；“營改增”以后，計算依據要把增值稅從銷售收入中扣除。有關“營改增”的相關規定，在真正實行的過程中，對房地產企業產生了很大的影響。所以，本文開始是對“營改增”在房地產企業的影響進行了闡述，之后又針對“營改增”在房地產企業實行中所帶來的稅收影響籌劃了相應的對策，希望對今后我國房地產企業的發展有所幫助。

一、“營改增”對房地產企業的影響

（一）“營改增”對房地產企業開發成本的影響

對于任何一個企業來說成本都決定著企業的利潤，然而“營改增”的實行對房地產企業的成本有著不可忽視的影響。因為在房地產企業中，建筑在施工過程需要很多材料，而這些材料往往都不可能從一個企業購買，都需要從各個不同的企業購買，但是，其中有好多材料都是從個體的小商戶手中購買的，然而這些小商戶不可能出示增值稅專用發票，所以企業也就沒辦法在納稅時把這些增值稅扣除，這也就增加了房地產企業的成本。而且，在房地產企業建筑施工中的工作人員都是來自全國各地的農村，他們沒有專門的勞務公司，所以房地產企業也不能開出增值稅的發票，沒辦法進行相應的扣除。但是如果房地產企業可以尋求較大規模的企業合作就可以進行增值稅的扣除，也就大大降低了企業稅負。“營改增”的實行不僅對房地產企業的成本有影響，而且對房地產稅負也有很大的影響。

（二）“營改增”對房地產企業的稅負影響

隨著我國經濟的不斷發展，政府正在進行各方面的管理體制的完善，為了加快經濟進步的腳步，政府提出“營改增”并在房地產企業試行，目的就是希望“營改增”可以較少企業對稅收的壓力。可是，“營改增”是否真正對房地產企業的賦稅程度起到了作用呢？

當“營改增”剛剛在房地產企業實行的時候，得到了各個行業的企業的關注，它的影響也在試行的過程中慢慢體現出來。在實行“營改增”之前，房地產企業的營業稅稅率為5%，之后，房地產企業的增值稅銷項稅率哲定為11%。下面對“營改增”對房地產稅負的影響進行舉例說明。假設A公司銷售收入為800萬，相關成本為300萬，增值稅銷項稅率按11%計算，進項統一按17%計算，不考慮其他的變動因素。

則：“營改增”之前應交稅費=800*5%=40

“營改增”之后應交稅費=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4

對于小規模的納稅人而言，實行“營改增”對他們一定是利大于弊的，他們的稅收壓力一定隨著“營改增”的實行而減少。然而，對于一般納稅人來說，即年銷售額超過500萬元的企業或者是企業經過會計的核算能提供準確的納稅資料的企業，只有當進項可扣金額大于營業收入相對較大的比例時，才能使“營改增”的實行達到降低房地產賦稅程度的目的。所以，“營改增”對房地產企業的稅收帶來的影響還是很大的，實際上，并沒有完全達到預期降低房地產企業稅負的愿望。但是，由于房地產企業的特殊性，以前經常會出現一些稅上加稅的情況，這種情況會導致房地產的稅收大大增加，而“營改增”的推行，大大避免了房地產企業的重復納稅的現象，也就在某種程度上減輕了稅收負擔，增加了企業效益。

“營改增”在房地產企業的試行，對房地產各個方面的要求越來越高。“營改增”之后，首先最大的影響就是由于部分企業沒辦法開正規的增值稅的發票，這就使房地產企業對可扣除增值稅的發票的獲取有很大的難度。如果房地產企業調整好自身的結構，完善企業內部的各種機制，一定會在“營改增”工作的開展中受益。

二、對房地產企業稅收的籌劃對策

（一）開發成本的稅收籌劃對策

房地產在開發的過程中需要的時間很長，由于他的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過程中如果對各個環節提前做好精密的籌劃，把成本做好預算，那么一定就會降低房地產企業的成本。同時，由于“營改增”是要對增值稅進行扣除，所以如果房地產企業在工程建設的期間可以將這些成本最大化的平均攤開，便可對增值稅進行平均抵消，從而也就降低了稅負。房地產企業的稅收對房地產效益有很大的影響，稅負的增加會造成房地產企業沒必要的成本增加，所以對房地產企業的開發成本一定要做好籌劃。

（二）重視對“營改增”制度的學習，完善對進項的管理

“營改增”制度在房地產行業的試行，目的是在其他各個領域都能夠起到減少企業賦稅的作用，所以房地產企業一定要高度重視“營改增”制度，對企業的工作人員要有專業的培訓，使大家對“營改增”有簡單的認識和了解，讓每個員工都認真學習“營改增”的規則，讓大家都參與到“營改增”的推行中去。

“營改增”這一新的政策是要企業在納稅是對增值稅進行扣除，所以房地產企業要對增值稅進行嚴格的掌控和管理。增值稅的發票一般都是由供貨商提供的，所以在采購之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認供貨商是一般納稅人之后再進行合作，這樣才能最大限度的抵扣進項，也就減少了房地產企業的稅收。在“營改增”的制度推行之后，房地產企業一定要重視增值稅發票，有些商戶會利用價格優勢拒絕開增值稅專用的發票，房地產企業一定要把目光放長遠，不能只看眼前的一點利益而接受商戶不合理的建議。管理好進項，在實行“營改增”過程中，可以在很大程度上降低房地產企業的稅負。

三、結束語

據現實情況，“營改增”對于房地產企業來說既有利又有弊，雖然會在某種程度上給企業帶來一定的風險，但是也為企業帶來了降低稅負的可能性。所以說，“營改增”的方案在房地產企業稅收的方面產生了巨大的影響，所以房地產企業要做好自身的完善工作，進行自我調整，做好籌劃，充分了解“營改增”，利用好“營改增”，減少企業稅收，降低成本，更好的避免“營改增”帶來的風險。因此，希望通過本文的分析，可以給房地產企業一些啟發，促進房地產企業的健康、持續發展。

參考文獻：

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