房地產是實業還是金融業

秦朔

過去37年，中國經濟一直持續走向繁榮。但隨著房產、實業等的金融化，民間資本炒股炒樓，一場將帶來衰退的“資產性繁榮”正在逼近。

每一個經濟體都追求繁榮，但并非所有的繁榮都象征美好。

根據管理學家邁克爾·波特的理論，一個經濟體的發展會經歷四個階段：要素驅動、投資驅動、創新驅動和財富驅動。前三個階段是一個經濟體競爭優勢的主要來源，一般會伴隨著經濟的繁榮。第四個階段是轉折點，可能由此開始衰退。

因此，當一個經濟體處于資產性繁榮的階段，警鐘已經敲響。

一個國家，如果不想過早地進入“財富驅動”的宿命，它就必須克制資產性繁榮的誘惑，更長久地在創新驅動中，專注于生產性活動，對技術創新充滿熱忱，對工匠精神奉若神明，而絕不熱衷于炒股炒房、上家下家這樣的資產套利活動。

從改革開放起，中國一直依靠廉價的生產要素（土地、勞動力）和高儲蓄背景下的高投資，拉動經濟增長。這沒有錯，因為這是中國的比較優勢。把這種優勢和全球市場相對接，也展示出了中國制造的強大競爭力。應該說，在要素驅動和投資驅動后，中國完全有希望更早、更好地進入創新驅動階段。

然而，整整20年過去了，從總體上說，中國經濟發展模式從粗放型轉型為集約型了嗎？沒有。所以我們還要大力推進創新驅動。而在另一面，并沒有誰大力推動，但中國一線城市的房價已經笑傲天下。環顧周邊，有房的舊人笑、沒房的新人躁。我們說發展實體經濟，但當炒股炒房的收益大大高于好好做產品、做服務的收益時，誰會安心呢？

德國不追求高房價，杜絕炒房，安安靜靜守著自己的奔馳、寶馬、奧迪、拜耳、博世和大量的“隱形冠軍企業”，還要推動工業4.0。中國的房價比德國高到不知哪里去，我們心里是更自豪、更踏實，還是更不安？

資產性繁榮步步逼近

我們究竟如何定義房地產的屬性？更偏向社會福利、實體經濟，還是放任它成為完全的市場化產物，最后變成一種投資品、金融品？定位差之毫厘，現實謬以千里。

當房價已經遠遠脫離使用價值，越來越成為一種早買者可以自炫、多買者大獲其利、晚買者聊以自慰、未買者頓足捶胸的財富游戲；當房價和建筑成本已經無關，而被預期、交易、杠桿和流動性決定，被整個城市、社會的金融化程度決定，初始價值不斷被放大……這對中國究竟意味著什么？

我并不是金融業的對頭，但我反對金融崇拜，反對用金融化思維主導一切。只有建立在實體性繁榮基礎上的資產性繁榮、金融化繁榮，才是靠得住的。實體性繁榮的基礎，是你有生產好產品的核心競爭力。而資產性繁榮，往往參雜著預期的炒作、羊群效應和對未來的透支。

以過去37年來看，中國經濟總體上一直保持繁榮之勢，但繁榮的基礎和推動力正在悄然變化。例如，先從農村復蘇再到城市興盛，先從工業起步，從“三來一補”起步，從商品經濟、實體經濟的生產起步，再到金融領域。總的趨勢是市場化不斷升級—從商品市場到要素市場；金融化不斷加深——貨幣化、證券化、虛擬化、杠桿化和一定程度的泡沫化。

商品化時代和資本化時代的財富邏輯是不同的。前者的財富主要來自勞動生產率的提高與管理的改善，來自技術創新、商業模式創新和對新消費需求的滿足，這里財富的分布相對均勻，商品價格主要由成本加一定的利潤率決定；而在資本化時代，財富的分布相對離散，貧富差異急劇放大且往往無法收斂，資產價格主要由杠桿、流動性、交易時間早晚等決定。

我覺得不幸的是，今天的中國經濟，資產性繁榮已有壓倒通過勞動分工深化和勞動生產率提高而形成的實體性繁榮之勢。財富向資產擁有者偏移，勞動性報酬遠遠趕不上房產性收入，資產炒作之風彌漫。

想想有多少“跑路”的老板是因為把企業流動資金拿去炒股炒房吧，因為炒房比做實業更賺錢。中國的實體經濟大而不強，產品高精尖的程度和世界先進水平差得遠，誰叫資產性繁榮來得這么容易呢？

房地產為什么“脫實就虛”

危害如此，我們為什么還是“脫實就虛”，不好好做實業，而是去不斷放大房地產的投資屬性呢？

首先，要走上實體經濟的升級和創新驅動之路，作為實體經濟微觀基礎的企業一定要市場化，充分競爭，能夠從實體經濟中獲得利益，看到希望。但是中國的現實是，當民營企業要從輕薄短小的玩具、服裝、家居、家電等產業向上升級時，總是會遇到“天花板”，也就是很多領域事實上存在的所有者歧視和行政性壟斷。他們無法進入這些“肥水”，當然就會轉向炒礦、炒地、炒股、炒匯、炒文物的投機領域。沒有知識產權的保護，也就很少人會專注研發，而習慣于貿易入手、倒買倒賣。

如果中國經濟的微觀主體（企業）繼續不是市場化篩選和競爭的結果，中國繼續存在大量低效企業和“僵尸企業”；如果中國的要素信號、市場的進入與退出，仍然不能讓市場在資源配置中發揮決定性作用，那么，結局很清楚，就是企業的日子很難過。

如果企業的日子很難過，又不能“破”、不能“出清”，那會出現什么情況？就是通過有中國特色的金融供給給實體經濟輸血。

所以我們看到，中國股市的長期收益還不如把錢以活期方式存入銀行；中國的廣義貨幣M2年年增加，已經超過140萬億元，是GDP的兩倍多（注：2000年M2為13.25萬億元）；中國的國有企業2015年9月一個月增加的整體債務量就達6萬億元，已將杠桿配置運用到極致；中國新增社會融資的40%被用作形式利息支出。

這些數字說明了什么？把錢投到房子上，安全可上漲；投給企業、給股市，都不靠譜。現在你明白為什么實體越荒、房子越旺了嗎？

從幾年一波的樓市狂潮中，我們能讀出整個中國經濟增長模式的密碼，但心情卻是如此沉重。不用去責怪誰，這是我們共同的宿命，也是我們需要集體超越的處境。

“歐洲夢”啟示

我剛剛去過德國，了解了這個接近60%的人都租房的國度的情況。

在2萬人口的小城金根，市長Gerrit Elser對我說，“政府最重要的事就是解決教育和住房問題。”德國憲法規定“財產權負有義務，財產權之行使應同時有益于公共福利”。就住房來說，德國的出發點是保障，保障為每個家庭提供一套住房，但并不把房地產作為什么支柱產業。

“二戰”后，德國政府采取補貼扶持，公共、合營與私人開發商用幾年時間建成了數百萬套出租房，政府也修建了大量的商品房，標準與開發商的房子沒有任何區別。德國的租房合同大部分是無期限期，除非房東收回房子自住，否則不能要求房客搬走，強行趕房客會被告上法庭。

德國《住宅建設法》規定，房子建設時一定要考慮公益和福利的基調，考慮中低收入群體。德國房屋租賃法實施多年，嚴格限制出租者任意漲價，租金上漲幅度3年內不得超過20%。如果超過，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。2015年3月6日德國議會通過租房法的修改案﹙《限制房租法》﹚，以5年為期，6月起在柏林地區率先生效，對房租上漲限制得更嚴，要求對老住戶3年內租金漲幅不得超過10%。新法還規定，誰委托中介出租房屋，誰支付中介費，以減輕租客負擔。

所以在德國，房地產不是拉動GDP增長的產業和投資生財之道，其住房發展的目的就是讓人們租得起房、有房租、有房住。德國租客協會早在1868年就在德累斯頓市出現，目前協會會員超過300萬人。如果哪里租金上漲快，租客協會會組織游行示威，漢堡、柏林都發生過。柏林的房價幾乎是歐洲國家首都中最低的，每平方米大約 2 000歐元。

德國政府嚴格監管土地銷售，由于土地私有，可以自建房、合作建房，開發商很難壟斷市場，操縱地價。他們把住房當成一種平等權利，不認同靠繼承遺產而高人一等。

里夫金在《歐洲夢》中指出，“美國夢”主要是指每個人都擁有不受限制的機遇來追求財富，私有財產被看作通向個人自由的通行證，個人聚斂巨大財富是主要的成功標準。而“歐洲夢”是一種新的歷史觀，是基于“生活質量”而非個人無限財富聚斂的“可持續性的文明”。在這里，重要的并非個人物質財富的積累，而是自我修養；不是錢財聚斂，而是精神提升；不是拓寬疆土，而是拓寬人類的同情。

具體到房地產，正如夏威夷大學榮譽教授洛克所說的，德國對房產市場管控的一個重要結果就是保證了勞動力人口，并且通過實質上消除了泡沫的方式，盡可能減少了資源的不恰當分配。

在德國的系統中，房屋建造商很少需要像美國的普爾特、霍頓、萊納和托爾兄弟等房屋建造商那樣囤積大量土地。德國房產建造商只需專注于以低成本建造高質量房屋，因為他們很放心：當有需要的時候，額外的土地可以用合理的價格拿到。

或許，就是這種社會平等、普遍關懷、不許投機的情懷，最值得借鑒。