房產測量中的面積測算與思考

胡智源

摘 要：房產是居民主要的私有財產之一。在當前的商品房制度下，房價居高不下，而房產測量中的面積測算與消費者的利益密切相關，因此，做好房屋的面積測算工作十分必要。介紹了面積測算中易發生的問題，并提出了相應的解決辦法，以期提高面積測算的準確性，充分保障房產供購雙方的利益。

關鍵詞：商品房；面積測算；房產測量；陽臺

中圖分類號：P218 文獻標識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.06.128

近些來，隨著人們生活水平和城鎮化水平的提升，人們對住宅的需求不斷增加，房產測量中面積測算工作的重要性日益突顯。在我國，雖然在面積測算方面已經具備了相應的規范，但在實際執行中還存在許多爭議之處，引發了一些問題，進而影響了房屋測量的正常開展。因此，對房產測量中的面積測算進行研究有重要的現實意義。

1 面積測算的基本規則

房產測量中的面積測算遵照《房產測量規范》中的要求，在房產產權面積、產權糾紛、產權登記以及房產產權的轉移、處理中起著重要的作用，但其結果與竣工驗收建筑面積有較大的差距。其測算基本規則有以下7點：①層高≤2.20 m或凈高<2.10 m的房屋不計算其面積。②對全封閉的陽臺、挑廊進行全面積計算；對于未封閉的陽臺、挑廊，按照50%的面積計算，不需要計算露臺的面積。③對于多柱雨篷，需要根據柱外圍的投影面積計算其面積；對于無柱雨篷，不需要計算其面積。④對于永久性結構的有頂蓋室外樓梯，需要根據各層的水平投影計算其面積；對于永久性結構的無頂蓋室外樓梯，按照50%的面積計算；對于室外直跑樓梯，其建筑面積等于一次性水平投影的面積。⑤如果房屋頂蓋是利用高架橋、引橋建造的，則無需計算其面積。⑥當飄窗凈空高>2.1 m、窗臺臺面與房屋地面距離<0.3 m、窗戶凸出房屋外墻0.5 m時，需要按照凸出部分的投影面積計算凸出部分的面積。⑦當門廊、門斗采用圍護結構或有柱體支撐時，需要根據圍護結構外圍、柱體的水平投影面積計算門廊、門斗的面積；當門廊采用獨立柱或單排柱時，按50%的面積計算。

2 面積測算的重點內容

2.1 伸縮縫面積的計算

在《房產測量規范》中，當房屋有伸縮縫且其與室內連通時，需要計算伸縮縫的面積。根據此要求，伸縮縫面積的計算產生了2種觀點：①房屋伸縮縫只要與室內相通，則需要計算整個伸縮縫的面積；②對于與室內相通的房屋伸縮縫，只需要計算通行部分（房屋的門）伸縮縫的面積，無需計算其他部分的面積。

在第二種觀點中，雖然所計算的通行部分伸縮縫的面積較小，但其會影響面積測算的準確度，且其計算過程非常煩瑣。因此，第一種測算觀點比較科學。

2.2 陽臺面積的計算

陽臺是房屋的重要組成部分。在《房產測量規范》中，陽臺分為2種結構，即全封閉圍護結構和半封閉維護結構。《房產測量規范》針對的是標準陽臺，而在實際測算中，陽臺頂蓋的形式豐富多樣，比如隔層有頂蓋、其他構件有頂蓋、頂蓋不與底板和圍護結構在同一豎直平面等。因此，常出現陽臺頂蓋與底板、維護結構的投影有差異的情況。對于未完全被頂蓋覆蓋的陽臺，其未被頂蓋覆蓋的部分可視為無頂蓋，不需要計算其面積；對于頂蓋的投影面積超過圍護結構面積的50%的陽臺，需要計算其面積；對于頂蓋的投影面積未超過圍護結構面積的50%的陽臺，無需計算其面積；對于隔層有頂蓋的陽臺，可視為無頂蓋的陽臺，且因頂蓋的保護作用不明顯，不需要計算其面積。

2.3 商住樓樓梯面積的計算

對于商住樓的梯間而言，由于其上、下兩部分的功能不同，結構也有所差異。因此，在測算中，應采取商業樓層非自用樓梯間與屋頂樓梯間全樓分攤、住宅層樓梯間由住宅分攤的計算方式，嚴格遵循“誰受用，誰分攤”的原則，從而使全樓的面積測量具備整體性。

2.4 面積測算的量距檢核和較差處理

在面積測算中，測量數據的準確性會直接影響測算結果的可靠性。因此，需要檢核測量數據，做好誤差的校正處理。具體而言，需要測量2次房屋邊長，且應使用合格的手持測距儀或鋼卷尺（測量單位為cm），并按照規定進行較差處理，取兩次測量的中間值作為最終結果。對于矩形房屋的尺寸檢核，如果較差≤5 cm，則取中間值作為邊長的測定結果；當較差>5 cm時，則應重新測量。在分段丈量邊長時，全長即測量的總長度，其較差不能>5 cm，并根據適當的比例分配。邊長的平差公式為：

. （1）

式（1）中：ΣD和D為分段丈量邊長的總和、總長；Δd為較差；K為改正系數；i為邊長的序號；Vi為某邊長的改正量。

對于特殊的邊長平差，其分配需要注意以下3點：①對于商住樓而言，在調整其邊長平差時，要使上、下樓梯的尺寸一致，單進雙不進的進位處理要參照樓梯尺寸，以防出現上、下樓梯尺寸不一的情況；②當房屋套型相同時，房屋邊長的尺寸應一致，以免出現同套型房屋面積測算結果不同的情況；③在邊長的改正中，由于分段長不一定等于總長，因此，在分配剩余誤差較小等情況下，可不改正邊長，保持總長與分段長之和相等即可，以免出現問題。

3 結束語

我國房產測量中的面積測算工作起步較晚，正處于規范化、專業化的發展階段，還存在許多不足之處。因此，相關人員需要加強對面積測算工作的研究，了解其基本規則，掌握測算要點，并做好測量數據的檢核和較差處理，從而有效提高房產測量工作的水平，充分保障購房者的權益，為我國房地產行業的發展提供幫助。

參考文獻

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〔編輯：張思楠〕