庫存嚴重的原因和今后的房改路

包宗華

2014年，我發表了一篇論文，提出了兩條建議：一是，堅決摒棄走住房商品化老路，盡快走上推行現代住房制度正路。這是一條解決好中低收入者住房問題和防止出現嚴重社會問題的建議。二是，從2015年開始就把商品房年建設量壓至只占全國建房總量15%，而把保障房建設量增至占全國建房總量85%。這是一條防止繼續增加商品房庫存量和增加對中低收入住房供應的建議。可惜以上建議有悖于當時大眾的認知，沒有得到重視。借當前大眾熱議“去庫存”之機，寫出這篇分析我國房改走彎路和出現嚴重住房庫存的原因，以及對今后的房改路提出建議的文章。

一、對國外20世紀房改的無知與“去庫存”的關系

西方國家進入資本主義社會以后，長期實行的是住房商品化制度。其基本理念是，住房是一種商品，應由市場自發調節；住房是一種生活用品，應由居民自行解決。這種制度是一種政府不管廣大居民住房問題的制度。這一制度的要害是，廣大中低收入者、特別是中中、中下群體的經濟實力弱，他們中的許多人如果得不到政府的住房福利支持，很難解決好住房問題。因此，西方國家進入資本主義社會以后一個較長時期社會經濟和城市化加快發展的歷史，也是住房問題不斷突顯的歷史。到了19世紀，住房問題已經發展成為嚴重的社會問題。恩格斯在19世紀70年代發表的文章中，把它定性為“住房災難”，并抨擊資產階級政府不去關心和解決廣大居民的住房問題。在社會各界反復批評政府的強大動力推動下，西方國家的政府人士和專家經過較長時間的研討，終于在進入20世紀后，陸續地在許多國家取得了以下共識：住房問題，是生活問題，是經濟問題，還是重要的社會問題。如果一個人沒有解決好住房問題，就不可能有完整的幸福，就不可能安心地從事學習和工作。如果一個國家沒有解決好住房問題的人多了，就會影響這個國家的社會安定和發展。因此，住房是一種福利性、社會性很強的特殊商品。此前多年來對它推行住房商品化制度，正是不斷涌現許多住房問題直至“住房災難”的主要原因。要徹底解決這一問題，必須改革這一舊制度。于是，從20世紀初開始，許多國家陸續通過房改，摒棄了住房商品化制度，推行一種政府介入、以適度的住房福利為主并與較小比重的商品房相結合的新制度。因為各國推行的新制度大同小異，后來人們把這些新制度統稱為現代住房制度。其中，最為完善的是住房分類供應制度。由于現代住房制度以解決好中低收入者的住房問題為重點，能夠有針對性地消除舊制度存在的主要問題，因而推行現代住房制度的國家，大多能在不太長的時間里，實現了人人享有適當住房的大目標。

在我國房改初期，由于長期閉關鎖國，對國外住房制度的變遷毫無所知，因而在我國1988年頒發的第一個房改文件中，確定了我國房改的目標是住房商品化，從而使我國的房改一開始就錯誤地走上了西方國家摒棄的住房商品化老路（注：鄧小平同志作風嚴謹，他在1980年關于住房問題的講話，主要依據幾個推行現代住房制度國家的資料，講的也是有關現代住房制度的辦法。前幾年我發表文章對此做了明確的解釋。而當年我們誰都不知道世界上許多國家已經改行現代住房制度，因而把“講話”誤解為小平同志要求我們走住房商品化道路。當年我就是一個住房商品化的積極擁護者，其后我國房改進程中下出的幾個大昏招，我也是積極擁護者或參與者）?，F在看來，如果當年我國的房改不決定走住房商品化老路，就不會發生現在的去庫存問題，因而把它列為本文的第一部分。

二、走老路的勝出與“去庫存”的直接關系

在上世紀90年代，有些同仁開始接觸國外的現代住房制度，認為它是一個很合理的制度，應該在我國推行。因而在1998年頒發的房改23號文件中，寫入了兩種截然不同的主張。一是，要以住房商品化為房改的指導思想：二是，要推行住房分類供應制度。把兩種主張都寫入了文件，使得各地推行哪一種主張都有法律依據（注：我曾是這個文件送審稿起草小組成員兼執筆人，當時對兩種主張的截然不同毫無認識）。

由于在長期房改進程中的反復宣傳，住房商品化已經深入人心，而當年我們對現代住房制度的認識還處于啟蒙階段，特別是對現代住房制度是以住房商品化制度為改革對象這個最有說服力的情況毫不知情。更因為，城市政府建設保障房要出地、出錢和花較多的力量去管理。而建設商品房，城市政府不需要出多少力量去管，卻能從中獲取數量巨大的土地出讓金和稅費，這就使得許多城市政府很自然地站在“喜商厭?！钡牧錾?。因此，在兩種主張的競爭中，走住房商品化老路的主張占據絕對優勢地位而勝出。據2000年至2007年的統計，年平均建設保障房不到全國建房總量的5%，而商品房建設量卻占95%以上。它明確無誤地證明，我國走上了住房商品化的老路。從此，我國的房改也就走上了一條大彎路。

與此同時，我們還下出一個大昏招，就是把當時住著城市60%居民的公房（當年的公房是具有保障屬性的住房）全部出售變成私房。由于23號文已經做出推行住房分類供應制度的決定。如果當時有個明白人提出一個變通建議，即：出售公房的工作方法和售價不變，但要把出售公房改為出售保障房。居民買房后愿意在保障房里住一輩子政府也不干預，但要出售則按保障房管理辦法由政府或主管單位回購。這樣做，出售完公房之后我國城市的保障房覆蓋率就能達到60%。遺憾的是，當年我們卻把全部公房出售變成私房，然后從零開始去建設保障房。

前些年推行住房商品化的主要成績是，住房建設規模以世所罕見的速度迅猛增長，連續好幾年都在國內生產總值增長率中貢獻了2至3個百分點，成了名副其實的新的經濟增長點。住房建設規模以世所罕見的速度迅猛發展，并能維持十幾年時間，主要有以下原因：一是，此前我國城鎮居民普遍地住在小套型而且比較簡陋的住房中。房改后可以自由購買商品房，只要是經濟承受能力稍強的居民，都會千方百計地攢錢去購買套型更大、條件更好的商品房，從而形成了巨大的購房能力。二是，房價以每年百分之十幾甚至二十幾的驚人速度連年高漲，形成了高額利潤的巨大驅動力，導致四面八方的資金向住房建設傾斜。三是，銀行負利率和住房高額利潤產生的綜合推動作用。我國占城鎮居民總數不到20%的富人，卻擁有城鎮居民資金總額的80%以上。他們的錢存銀行會因負利率而不斷貶值，而購買價格連年高漲的住房則可以獲得高額利潤。從而涌現出了住房投資高潮，致使擁有兩套以上住房的居民占有相當大的比重。與此同時，還出現了住房投機泛濫。四是，土地財政的驅動作用。以前，四大共享稅都是地方政府得大頭。從2000年開始，國務院進行了幾次調整，把四大共享稅都改成中央政府得大頭。由于城市政府的財政收入銳減，不得不在增加土地收入上狠下功夫。據了解，近些年許多城市政府的財政收入中，來自土地的要占總額的40%—50%。城市政府要保證不斷地從土地上多收錢，必須大力支持房價不斷高漲和住房建設規模的不斷擴大。以上種種，就是前些年大量建設高價大套型住宅仍然“暢銷”的主要原因。

走住房商品化道路出現的問題，前些年的認識是，我國政府在宏觀調控文件中指出的：房價上漲過快、房價過高、大套型住宅過多、建設規模過大以及住房投資和投機泛濫等突出問題。

近些年我們學習馬克思和恩格斯的有關教導，進一步認識到，走住房商品化老路潛伏著兩大危險：一是，潛伏著受高額利潤驅動，各方資金向其傾斜，盲目擴大生產規模，造成住房庫存嚴重積壓的危險。二是，潛伏著解決不好廣大中中、中下居民和農民工的住房問題，產生嚴重社會問題，爆發“住房災難”的危險。目前，第一個危險經習近平總書記及時指出業已充分地暴露。它使我們清醒地認識到：長年走住房商品化老路并一直維持高額利潤，正是造成住房庫存嚴重問題的直接原因。

三、千方百計去庫存

去年末有篇文章批露：“全國整體庫存約為63億平方米，如果按過去3年平均銷售速度計算，消耗這些庫存至少需要5年時間”。以上數據說明，住房庫存問題確實相當嚴重。

習總書記在日理萬機的情況下，十分關注住房問題并最早發現庫存嚴重，及時而正確地做出了去庫存的決定，使我們這些從事住房工作的同仁們十分慚愧和內疚。

現在全國上下都在尋找去庫存的辦法，但還沒有找到效果很顯著的辦法。例如，讓農民工在城市定居和買房的辦法。這是一個有利于城鎮化健康發展的重大舉措，我們舉雙手贊成。但要看到，進城打工的農民絕大多數屬于低收入者，只能買得起政府提供的小套型低價保障房，將是深化房改、大比重建設低價保障房所要重點解決的問題。雖然讓農民工買房可以消化一定的庫存，但數量不會大。又如，房地產企業適當降低商品房價。我國商品房的價格構成中，土地要占一半以上，銀行利息和各種稅費占百分之十幾。房地產企業的辦法是，在算出住房建設總的支出后，再加上一大筆錢來敲定售價。由于當年住房暢銷，仍能獲取高額利潤。近些年住房滯銷，房地產企業的利潤正在不斷下降。據2014年的統計，全國房地產企業的平均利潤已下降到8%，估計2015年還會繼續下降。如果房地產企業的降價以利潤為底線，今年的降價幅度不會大，去庫存的作用也不會大。只有等一段時間，有些庫存嚴重積壓的房地產企業實無辦法，忍痛降價促銷，降價的幅度才有可能加大。

人們還提出了幾個去庫存的建議，例如取消限購、降低購房首付款比例，銀行和公積金給購房居民低息貸款、降低稅費和堅決取消不合理稅費、以及鼓勵人才流動的優惠政策等。這些建議，首先要主管部門或地方政府采納并做出明文規定才能施行（注：許多建議要能得到主管部門采納并行文施行難度極大）。其次，實施以上每一項對去庫存的作用都有一定限度。

做出以上兩項分析是想說明，嚴重庫存是因為多年實行住房商品化和堅持高額利潤驅動而造成的，這就大大地增加了去庫存的難度，也是我們很難找到一個在短期內能夠發揮顯著效果辦法的主要原因。

面對這樣的現實，只宜采取鍥而不舍、一步一步地消化庫存的辦法。為此建議，有關主管部門和廣大房地產企業，既要使用現在能夠找到的辦法，不停歇地去消化庫存。又要繼續發動群眾，千方百計地尋找新的辦法。如果能多找出一些產生一定效果的辦法，定會有利于加快去庫存的步伐。

四、穩健地走上房改正路并保證其健康發展

前幾年，習近平總書記在聽取住建部關于住房問題的匯報時，做出了“要把住房事業辦成重要的民生工程”的重要指示。貫徹執行習總書記的重要指示，必須大力推進住房分類供應制度，大比重地建設保障房。重點解決好廣大居民，特別是中中、中下群體和農民工的住房問題，實現人人享有適當住房的大目標。因此，把積極推行住房分類供應制度放在首要地位，是落實習總書記重要指示之必須，是解決好廣大居民住房問題之必須，是從根本上避免產生兩大嚴重問題之必須，是促進城鎮化健康發展之必須，也是在城鎮里脫貧之必須。

這次討論去庫存問題的最大收獲之一，是使我們認識到，產生問題的根子在住房商品化。由于這些年沒有重點解決廣大中中、中低居民的住房難，出現住房社會性問題的危險也有所顯露。而讓兩億多農民工逐步地在城市定居買房，又會對保障房提出巨大的要求。當今的形勢，正是做出摒棄老路、走上正路決定的最佳時機。

同時，我們應清醒地看到，長年推行商品化，已經形成一個很復雜的局面。例如房改前是60%的居民住公房，而今是近90%的居民住商品房；既有不少人擁有多套住房，也有不少人解決不了住房問題（沒有包括數量巨大的農民工）；房改前是只向居民收取很低的房租，而今是房價上漲到很多人都買不起房的驚人高度。指出以上情況是想說明，要從住房商品化制度占據主導地位，轉移到現代住房制度占據主導地位，將是一個艱巨復雜的系統工程。必須謀而后動，穩健地推進。

為此，懇切地建議國務院責成各有關部委和各地，較大范圍地就這個系統工程展開討論，廣泛地汲收意見。然后在年內適當時機，召開全國住房會議，群策群力，周詳細致地制定出一整套從老路穩定地轉上正路、推進住房分類供應制度健康發展的規章制度和實施辦法。

借此機會，對制定這個規章制度和實施辦法可能涉及的幾個問題，提出以下參考性的分析和建議：

（一）今后我國深化房改的總任務是，積極推行住房分類供應制度，大比重地建設保障房，重點是解決好廣大中中、中低收入群體和農民工的住房問題，實現人人享有適當住房的大目標。

據此，建議責成各城鎮及時制定出實現大目標的規劃。由于推行住房商品化耽誤了太多時間，許多城市不大可能在2021年實現大目標，應當允許他們適當地拖后一些時間。

（二）理順保障房的供應體系。主要內容是：對最低收入者供應50平方米或以下套型的廉租屋，對中下人群供應50至70平方米套型的保障房，對中中人群供應70以上至90平方米套型的保障房，對中上人群供應90以上至125平方米套型的保障房。對建設廉租屋和保障房的社會保障是，一律給以免收土地出讓金、低息貸款和稅費減半的優惠，并對不合理稅費堅決取締（事關重大，需在會前經過由各主管部門充分協商取得一致意見再提交會議）。對中低收入者只設一種保障房，就命名為保障房?，F行的經濟適用住房和公租房都納入保障房體系，都叫保障房，并同樣享受保障房的優惠。保障房的購買和出售價格（含計算折舊）由城市政府確定，每年年初在城市的各種媒體上公布，以增加透明度。對廉租屋的建設布局，重復我20年前大分散、小集中的建議，避免制造新的貧民窟。對供應中下、中中和中上群體保障房每平方米的價格，采取由低到高有區別的定價，以體現各不相同的社會保障含量。并以中下、中中和中上群體買得起相應的保障房為終極目標。明確規定，每戶居民只能擁有一套保障房，并一律納入保障房運行機制。居民如要出售保障房，由該保障房的主管單位按城市政府公布的價格回購。

（三）下決心解決土地財政問題。第一，如不解決土地財政問題，現代住房制度很難順利推行。第二，應該預見，大幅度地壓縮商品房的建設規模將在今后幾年內逐步突顯。如不未雨綢繆，屆時會出現因土地收入銳減影響城市可持續發展的大問題。因此，下決心解決財政問題刻不容緩。既然產生土地財政的原因是中央政府過大比重地上收四項共享稅，解決的辦法應是適度地向城市返回一定比例的共享稅。返回多大比例，以城市在土地收入大幅度縮減的情況下仍能保持可持續發展為度。

（四）持續地大比重地建設保障房。中低收入者占居民總數85%左右，按住房分類供應的要求，理應大比重地建沒保障房。

大比重地建設保障房面臨的最大的困難是，房價過高和較多人懷疑我國有沒有承擔大比重建設保障房的能力。應該看到，現在決定大比重建設保障房仍然存在許多有利因素。其一，對保障房建設實施各項優惠，可以將商品房價下降一半多。其二，這些年建筑安裝費用的漲幅遠低于商品房價的漲幅，這是保障房確定較低價格的有利基礎。其三，解決土地財政問題，清除了一個大障礙。其四，據了解，有的經濟實力弱的國家曾采用建設保障房政府能收回建房投資并略有盈余的辦法，而有些經濟實力強的國家則采用了保障房支出全由中央政府撥款的辦法。我國目前的經濟實力接近小康水平，似宜綜合地借鑒各國的辦法。因而建議，我國建設保障房應采取中央政府、省市自冶區政府、城鎮政府、單位和居民共同負擔的辦法。具體做法是，中央和省市自冶區政府每年都下撥一筆保障房建設款。此事需由具有法律效力的文件做出決定，每年都將保障房款納入政府的財政預算，經人大通過后下撥。城市政府主要承擔免費批撥土地和減收相應的稅費，居民則負責出錢購房。過去曾有人認為，讓單位參與建設保障房是企業辦社會行為而應予反對?，F在看來，讓一些經濟條件好或有空余土地的單位參與建設保障房，是為國分憂，似無不妥，可以把它也列入共同負擔的名單。我國房改前經濟條件甚差，當時釆取由城市政府和單位籌資建房的辦法，承擔起了百分之百建公房的任務（固然當年建房的數量不大而且水平較低）?，F在經濟條件好多了，又采取多方共同負擔的辦法，定可克服困難，把大比重建設保障房的任務完成好。

大比重地建設保障房，是占居民絕大比重的中低收入者的自然要求。各城市每年要建多少保障房，則要從實際出發而不宜每年都采取一個固定的比重或固定的絕對數。這就要求城市政府通過認真調查，切實弄清楚本市中低收入者（含農民工）和最低收入者的人數、收入、分年住房需求和城市的各項住房資源的供應能力。以中下、中中和中上群體買得到相應的保障房為終極目標。結合本市實現人人享有適當住房大目標的長遠規劃，制定出每年建設保障房的實施計劃。

（五）不斷地提高居民的收入。在不斷地發展國民經濟的同時，不斷地提高居民的收入，要把重點放在提高中低收入居民的收入上。這是提高中低收入居民購房能力的需要，是縮小貧富差距的需要，也是打造起一支具有小康水平中低收入者群體的需要。

（六）做好思想宣傳工作。住房問題一直存在著許多分岐認識，由來已久。要做到大多數群眾在這個問題上統一認識，任務十分艱巨，因而要鍥而不舍地做好思想宣傳工作。

王春敏/責任編輯