樓市“需求側(cè)”和“供給側(cè)”管理的新思路

李宇嘉

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)地位再次凸顯

近日召開(kāi)的“兩會(huì)”，明確了2016年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)目標(biāo)為6.5%-7%。GDP增速目標(biāo)首次以區(qū)間的形式出現(xiàn)，既順應(yīng)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)，給政府在推進(jìn)改革與轉(zhuǎn)型中以更大空間和主動(dòng)，又順應(yīng)保障社會(huì)就業(yè)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的客觀現(xiàn)實(shí)，使政府在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”的協(xié)調(diào)上爭(zhēng)取主動(dòng)，有更大、更靈活的回旋余地。這中間，通過(guò)投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)連著“穩(wěn)增長(zhǎng)”，通過(guò)新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)又連著我國(guó)最大內(nèi)需和發(fā)展新動(dòng)力，故房地產(chǎn)受到了更多重視。

近期，2016年前兩個(gè)月的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布，規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅、社會(huì)消費(fèi)品零售增幅、基建和制造業(yè)投資增速全部在下滑，房地產(chǎn)是最大的亮點(diǎn)。1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)3.0%，增速比去年全年提高了2個(gè)百分點(diǎn)，也是2013年2月以來(lái)首次回升，單月也告別了2015年8月份以來(lái)連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。新開(kāi)工和房企拿地復(fù)蘇是開(kāi)發(fā)投資回升的主要?jiǎng)恿?，前兩個(gè)月房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)13.7%，而去年全年為下降14.0%；開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款增長(zhǎng)0.9%，去年全年為下降23.9%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資觸底回升，也帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速再次站上了兩位數(shù)（10.2%）。在GDP時(shí)隔25年后再次滑落到“7%”之下，未來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)是須臾不可忽略的領(lǐng)域。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要構(gòu)建以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)的新的住房制度，意在新型城鎮(zhèn)化的大框架下，推進(jìn)樓市“去庫(kù)存”與農(nóng)民工購(gòu)房結(jié)合，通過(guò)落實(shí)入戶、就業(yè)等基本公共服務(wù)，讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和“三留人員”（1.1億留守婦女、留守兒童和留守老人）在城鎮(zhèn)安居樂(lè)業(yè)。就像今年“兩會(huì)”記者會(huì)上，住建部部長(zhǎng)陳政高所指出，“去庫(kù)存”絕非僅僅賣(mài)房子。

二、房地產(chǎn)調(diào)控新基調(diào)：“供給側(cè)攻堅(jiān)、需求側(cè)托底”

（一）樓市“供給側(cè)”改革的內(nèi)容

1.農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化

從今年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告以及同步發(fā)布的“十三五”規(guī)劃綱要草案看，“十三五”期間，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的政策基調(diào)，就是“供給側(cè)攻堅(jiān)、需求側(cè)托底”。房地產(chǎn)“供給側(cè)”改革的重任，就是遵循農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的新型城鎮(zhèn)化路徑，讓外來(lái)人口“扎根”城市。報(bào)告把房地產(chǎn)置于新型城鎮(zhèn)化框架下，在講房地產(chǎn)之前，報(bào)告首先指出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是我國(guó)最大的內(nèi)需潛力和發(fā)展動(dòng)能；然后，提出了今年市民化的兩個(gè)重點(diǎn)，即建立健全“人地錢(qián)”掛鉤的落戶政策和提高居住證的含金量。

事實(shí)上，《城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃綱要（2012-2020）》已實(shí)施數(shù)年，去年中央也明確，要在外來(lái)人口市民化的過(guò)程中“去庫(kù)存”。但是，地方在農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶上的積極性并不高，在“去庫(kù)存”策略上，仍依賴財(cái)稅信貸刺激下的短期利好，市民化和“去庫(kù)存”仍舊是兩張皮。此次“人地錢(qián)”掛鉤的明確，不僅讓落戶政策具體化、可操作，而且在財(cái)政赤字?jǐn)U大、專(zhuān)項(xiàng)債券的保障下，加上靈活的用地激勵(lì)，地方積極性會(huì)提升，預(yù)計(jì)隨后配套的用地政策、中央轉(zhuǎn)移支付等將先后落地。

2.建立租售并舉的新住房制度

提高住房供應(yīng)效率也是“供給側(cè)”改革的內(nèi)容。報(bào)告第一次提出，建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。一方面，這是適應(yīng)農(nóng)民工和新移民房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力不足，以租為主的住房消費(fèi)現(xiàn)狀；另一方面也是高房?jī)r(jià)背景下，培育“先租后買(mǎi)”梯度消費(fèi)、壯大租賃市場(chǎng)的需要。同時(shí)，大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)和裝配式建筑是改變過(guò)去經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)向下，以“鋼筋混凝土”和高成本、高消耗為特征住房供應(yīng)模式，向更低成本、更好質(zhì)量、居住屬性的新型建造方式轉(zhuǎn)變。

3.“營(yíng)改增”降低企業(yè)成本

此外，“兩會(huì)”政府報(bào)告明確，從今年5月1日開(kāi)始，房地產(chǎn)全面實(shí)施“營(yíng)改增”，18項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)免征范圍擴(kuò)大到所有企業(yè)，企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。這是史無(wú)前例的房地產(chǎn)減稅，一方面給盈利高的企業(yè)更大激勵(lì)，有利于企業(yè)兼并重組和“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度；另一方面，以減稅提高房企的利潤(rùn)和活力，激勵(lì)企業(yè)增加房地產(chǎn)新開(kāi)工和拿地的積極性，穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，也騰出降價(jià)空間來(lái)“去庫(kù)存”；此外，“營(yíng)改增”和企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)增稅抵扣利好規(guī)?；?zhuān)業(yè)化租賃，構(gòu)建租售并舉的住房供應(yīng)模式，完善住房供應(yīng)體系。

4.房貸利息抵個(gè)稅

在“兩會(huì)”記者會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在回答“個(gè)稅起征點(diǎn)是否還會(huì)上調(diào)”的問(wèn)題時(shí)指出，工薪所得項(xiàng)下持續(xù)提高免征額不是個(gè)稅改革方向，將11類(lèi)個(gè)人所得綜合起來(lái)，扣除如房貸利息、教育和職業(yè)發(fā)展、基本住房按揭利息、老人贍養(yǎng)等費(fèi)用后，按統(tǒng)一稅率計(jì)征才是改革方向。目前，個(gè)稅繳納源泉扣繳普遍推行，個(gè)人納稅檔案在逐步建立，統(tǒng)一信用代碼正在推廣使用，年所得12萬(wàn)元以上高收入者自行申報(bào)已經(jīng)實(shí)施幾年，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記正在進(jìn)行，部門(mén)間信息共享和交換在提高。改革共識(shí)已建立，技術(shù)條件已成熟，預(yù)計(jì)個(gè)人住房貸款利息抵扣個(gè)稅政策會(huì)在今年實(shí)施。

（二）樓市“需求側(cè)”管理的內(nèi)容

1.“去庫(kù)存”壓力需要需求側(cè)管理

從2014年7月份提出樓市“去庫(kù)存”的新主題以來(lái)，集中全國(guó)樓市70%庫(kù)存的三四線城市，在“去庫(kù)存”上效果并不明顯。數(shù)據(jù)顯示，雖然在主要一二線城市樓市回暖帶領(lǐng)下，全國(guó)樓市回升明顯，今年1-2月，商品房銷(xiāo)售面積、金額同比增長(zhǎng)28.2%、43.6%，增速比去年全年提高21.7、29.2個(gè)百分點(diǎn)，但庫(kù)存卻依舊在攀升。今年2月末，全國(guó)商品房待售面積73931萬(wàn)平方米，比去年末增加2077萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，其中住宅待售面積增加1387萬(wàn)平方米，庫(kù)存貢獻(xiàn)超過(guò)三分之二。

但同時(shí)，重點(diǎn)城市“去庫(kù)存”效果卻非常明顯，截至今年2月底，北京、上海、深圳等全國(guó)15個(gè)主要一二線城市住宅庫(kù)存面積1.09億平方米，較1月底的1.13億平方米環(huán)比下降3.54%，較去年同期下降18.9%。也就是說(shuō)，“去庫(kù)存”的目標(biāo)區(qū)域——部分二線城市和絕大多數(shù)三四線城市的庫(kù)存壓力非常嚴(yán)重。在今年“兩會(huì)”上，很多代表委員也提出，主要一二線城市樓市適度緊縮的同時(shí)，絕大部分三四線城市應(yīng)當(dāng)繼續(xù)在“降成本”“提杠桿上”出臺(tái)鼓勵(lì)政策。

2.“需求側(cè)”管理的政策信號(hào)

因此，雖然樓市“供給側(cè)”攻堅(jiān)的力度的決心很大，但“需求側(cè)”作用也很重要，正像李克強(qiáng)總理所說(shuō)的不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激，“需求側(cè)”更加強(qiáng)調(diào)針對(duì)性、更加尊重市場(chǎng)規(guī)律。在“兩會(huì)”上，政府工作報(bào)告也透露出“需求側(cè)”管理的信號(hào)，比如相比2015年，在支持居民住房消費(fèi)方面，更強(qiáng)調(diào)要完善稅收信貸政策；在棚改方面，相比2015年強(qiáng)調(diào)要提高棚改貨幣化安置的比例。這兩個(gè)方面的表述，或意味著在未來(lái)樓市下滑超出預(yù)期時(shí)，將繼續(xù)降成本和提杠桿，激勵(lì)潛在需求釋放，加快“去庫(kù)存”進(jìn)程。也就是說(shuō)，隨時(shí)可能會(huì)從工具箱里拿出利器來(lái)。

3.“加杠桿”是“需求側(cè)”管理的重要內(nèi)容

從今年“兩會(huì)”上央行表態(tài)來(lái)看，目前個(gè)人住房貸款不良率僅為0.38%，遠(yuǎn)低于銀行整體1.7%的不良貸款率水平。同時(shí)，即便按照調(diào)整后20%的首付，與國(guó)際上橫向比較，仍然是比較謹(jǐn)慎的。今年1月，全國(guó)首套房貸首付比例為35%、二套房貸首付比例在40%以上。從央行表態(tài)看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可控，杠桿水平較低，未來(lái)仍有加杠桿空間。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)在庫(kù)存壓力比較大的三四線城市，個(gè)人住房貸款“加杠桿”仍舊是決策部門(mén)所重視的“去庫(kù)存”利器。

三、一線城市樓市調(diào)控，從“需求側(cè)”到“供給側(cè)”

（一）“供給側(cè)”將是一線城市樓市管理的主基調(diào)

在“兩會(huì)”上，一線城市樓市房?jī)r(jià)暴漲自然成為代表委員關(guān)注的議題，而各級(jí)管理部門(mén)的表態(tài)，更是成為嚴(yán)厲調(diào)控政策呼之欲出的信號(hào)。住建部部長(zhǎng)提出，一線城市要嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策和差別化的稅收、信貸政策，打擊交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為；發(fā)改委主任表示，一二線重點(diǎn)城市正在采取措施進(jìn)行調(diào)控；城市主政者的應(yīng)對(duì)更加積極，上海和深圳市委書(shū)記均表態(tài)，對(duì)房?jī)r(jià)非理性上漲，不會(huì)袖手旁觀，必須加強(qiáng)調(diào)控，打擊“首付貸”等違規(guī)炒房等行為。

很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各級(jí)管理層的表態(tài)或許意味著，此前口口相傳的政策打壓將接踵而來(lái)。但筆者認(rèn)為，除了控制違規(guī)炒作，如借助P2P等場(chǎng)外融資“加杠桿”、中介惡意炒作等以外，過(guò)去仰仗的“需求側(cè)”抑制，如提高交易成本（加稅、提高利率）、降低交易杠桿（提高房貸首付比例）、加大限購(gòu)力度等，不大可能成為政策重點(diǎn)。相反，著力“供給側(cè)”將是一線城市樓市管理的主基調(diào)。

各級(jí)管理層表態(tài)中，透露出一個(gè)罕見(jiàn)的信號(hào)，即增加土地供應(yīng)。事實(shí)上，按照《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020）》、三中全會(huì)關(guān)于嚴(yán)控特大城市人口、嚴(yán)控新增用地的精神，2014年以來(lái)，國(guó)土部對(duì)特大和超大城市開(kāi)始劃定永久性開(kāi)發(fā)邊界，形成空間硬約束。但是，此次住建部很罕見(jiàn)地提出，一線城市要增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)信心，國(guó)土部也表示，對(duì)于一線城市增加供應(yīng)，將全力予以支持。同時(shí)，上海也重拾新增房屋供應(yīng)的“90/70”政策，增加低總價(jià)住房供應(yīng)；深圳除了要在“十三五”建設(shè)史無(wú)前例的40萬(wàn)套保障房外，還要向海洋要55平方公里的土地。

（二）一線城市樓市管理轉(zhuǎn)向“供給側(cè)”的原因

1.樓市景氣周期，從人口驅(qū)動(dòng)到資金驅(qū)動(dòng)

2015年年中的股市震蕩下行表明，新經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)需要長(zhǎng)期培育，不能拔苗助長(zhǎng)。因此，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的“過(guò)渡期”和“陣痛期”，維持寬松的融資環(huán)境是非常必要的。同時(shí)，制造業(yè)“去產(chǎn)能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢(shì)，加上利率從保護(hù)和管制到市場(chǎng)化，為維持銀行的利潤(rùn)水平，從制造業(yè)分流出來(lái)的信貸額度會(huì)流向消費(fèi)金融市場(chǎng)，即制造業(yè)領(lǐng)域“去杠桿”、個(gè)人消費(fèi)金融領(lǐng)域“加杠桿”。

貨幣大周期寬松疊加“加杠桿”，房地產(chǎn)的金融屬性凸顯，居民大類(lèi)資產(chǎn)配置會(huì)傾向于樓市，樓市也將整體呈現(xiàn)景氣態(tài)勢(shì)。因此，盡管我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)1套/戶，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和適齡購(gòu)房人群（25-44歲）數(shù)分別在2010年和2015年達(dá)到峰值，由人口因素驅(qū)動(dòng)的樓市景氣周期或許結(jié)束了，但由資金驅(qū)動(dòng)的樓市景氣周期或許剛開(kāi)始。美國(guó)適齡購(gòu)房人口占比在1991年達(dá)到最高點(diǎn)32.4%，此后一路下滑到2014年的26.3%，但1992-2006年卻堪稱美國(guó)樓市最大的一波牛市。

兩次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型（20世紀(jì)90年代的互聯(lián)網(wǎng)、本世紀(jì)初的新能源和智能科技）下的寬松貨幣環(huán)境和居民“加杠桿”，這是美國(guó)樓市向上的主要?jiǎng)恿?。相?yīng)地，美國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款占比，從20世紀(jì)70年代利率市場(chǎng)化初的25%上升到2006年的55%；日本20世紀(jì)80年代出現(xiàn)人口老齡化，適齡購(gòu)房人口數(shù)從1981年的1995萬(wàn)降至1991年1573萬(wàn)，降幅達(dá)到21%，但日本20世紀(jì)80-90年代的樓市卻是最火的。此外，北歐國(guó)家（如挪威、瑞典、芬蘭）和英國(guó)、墨西哥等多個(gè)國(guó)家的研究都表明，利率市場(chǎng)化和金融自由化時(shí)期，銀行會(huì)加大房地產(chǎn)按揭貸款占總貸款的比重，房地產(chǎn)景氣度都持續(xù)向好。

2.一線城市樓市成為資產(chǎn)“安全墊”

因此，未來(lái)我國(guó)樓市將由過(guò)去人口因素（農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和適齡購(gòu)房人口）驅(qū)動(dòng)下的一二三四線城市普漲，轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿膨?qū)動(dòng)下的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲。一方面，北上廣等特大城市高凈值人群集中。招商銀行和貝恩資本發(fā)布的《2015中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，廣東、上海、北京、江蘇、浙江等五個(gè)省市的高凈值人群數(shù)排名全國(guó)前5位，近期房?jī)r(jià)上漲城市也集中在這些區(qū)域；另一方面，經(jīng)濟(jì)處于“換檔期”和“陣痛期”，意味著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始退場(chǎng)，但新興產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有成長(zhǎng)起來(lái)，對(duì)于過(guò)去幾十年制造業(yè)繁榮期積累起來(lái)的財(cái)富來(lái)說(shuō)，就意味著“資產(chǎn)配置荒”和財(cái)富管理的巨大需求。

北京、上海和深圳的人均收入位列全國(guó)三甲，又是全國(guó)金融中心，2015年A股交易量超過(guò)全球股票交易量的三分之一，財(cái)富管理能力最強(qiáng)。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)公共資源、就業(yè)機(jī)會(huì)也最為集聚，而國(guó)人買(mǎi)房置業(yè)的財(cái)富追求向來(lái)都很強(qiáng)烈。因此，在股市震蕩下行、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率降低導(dǎo)致理財(cái)缺乏吸引力、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新告一段落的背景下，“資產(chǎn)配置荒”的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，加上這幾個(gè)城市的樓市供應(yīng)無(wú)彈性，金融屬性凸顯，成為資產(chǎn)保值增值的“安全墊”。由此，未來(lái)貨幣大周期寬松疊加“加杠桿”，一線城市的房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上行，政府任何行政干預(yù)，僅僅是一個(gè)影響很快衰竭的短期“脈沖”。

3.與其抑制需求不如增加供應(yīng)

既然需求無(wú)法抑制住，加大供應(yīng)無(wú)疑是解決一線城市樓市問(wèn)題的不二法門(mén)。由此，“供給側(cè)”管理將成為一線城市樓市未來(lái)調(diào)控的主基調(diào)。當(dāng)然，高凈值人群資產(chǎn)配置沒(méi)有問(wèn)題，但要防范房產(chǎn)購(gòu)置的一致性行為，特別是要警惕在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，出現(xiàn)類(lèi)似于去年股市波動(dòng)期間的“場(chǎng)外配置”、過(guò)度“加杠桿”博取短期收益，不具備購(gòu)房能力的人借助當(dāng)前火熱的P2P平臺(tái)、短期高成本融資，將合理需求和資產(chǎn)配置異化為投機(jī)炒作，重復(fù)類(lèi)股市的非理性繁榮、炒作、踩踏以及泡沫破滅。因此，各級(jí)管理層無(wú)一例外地明確了打擊投機(jī)炒作的重要意義。

李求軍/責(zé)任編輯