論公允價值在投資性房地產的應用

冉艷

摘 要 本文采用了文獻研究法、個案研究法、描述性研究法以及定性分析法等多種研究方法，以揭示公允價值計量模式在目前應用中存在的問題，并促進其未來在投資性房地產的應用目的。在結合分析公允價值計量對投資性房地產潛在影響的基礎上，大膽地提出了同一企業持有的投資性房地產允許兩種計量模式同時使用的構想。

關鍵詞 公允價值 投資性房地產 計量模式 會計準則

現階段我國市場經濟的發展速度加快，在會計核算上，為了適應國際趨同的要求，財政部在2006年02月15日針對企業推出了新會計準則，并從2007年01月01日起于上市公司執行，新準則首次將公允價值這種計量模式引進投資性房地產中。但是，截至2010年，上市公司擁有投資性房地產的共有833家，卻有806家沿用了成本模式，只有深圳市發展銀行（000001）在內的27家上市公司選擇了公允價值計量模式，占持有投資性房地產的公司總數的3.24%。[1]由此可見，公允價值模式在投資性房地產的后續計量中還未得到廣泛的應用。

一、公允價值模式對投資性房地產的潛在影響

（一）影響企業資產結構

新準則出臺以前，在會計處理上，企業對自用的房地產和出租的房地產一向不加以嚴格的區分。所以，房地產在以前通常被當作固定資產、無形資產或存貨，而現今的會計準則規定投資性房地產必須單獨列報，企業名下的土地和房產中作投資用途的那部分，應按最新的規定予以計量，在會計報表中設置“投資性房地產”科目。故不論企業選擇公允價值計量與否，都必須對投資性房地產進行獨立核算。原先計入固定資產或者無形資產中的物業，將一并納入“投資性房地產”項目，這樣對資產的重新分類、確認勢必會影響企業的資產結構，特別是相對于那些投資性房地產持有量比較多的公司，影響結果是固定資產和無形資產、存貨的比重下降，投資性房地產比例升高。另一方面，之所以說公允價值計量會影響企業資產結構，原因在于成本模式的計量方法要計提折舊或攤銷，在核算上同固定資產或無形資產類似，計量方法的差異及新穎之處主要體現在公允價值模式上。所以，在企業的投資過程中，把對各種資產構成比例的影響說成是“公允價值計量的潛在影響”實不為過。

（二）增加企業所有者權益

投資性房地產可以從成本計量模式變更為公允價值計量模式，作會計政策變更處理，同時根據變更時公允價和賬面價間的差額調整企業初期留存收益。現階段房地產行業泡沫較多，市場價格一般都高于歷史成本。因此，投資性房地產從成本計量變更為公允計量的當年，年初的留存收益會被追溯調整，從而致使所有者權益增長顯著。以福建省三木集團股份有限公司（簡稱“三木集團”）為例，三木集團的主要業務是房地產開發（擁有壹級資質）和進出口貿易，經營范圍包括土地開發，房地產綜合開發（壹級資質），房地產中介，家用電器、建筑材料……該公司在2012年12月14日發出公告，自2012年01月01日起對公司所有的投資性房地產由以前的成本模式改為公允價值模式，作為會計政策變更，并在2010年度及2011年度的會計可比報表中采取追溯調整。

表1呈現的是三木集團此次投資性房地產模式變更對所有者權益的影響，從表中可以看出，對未分配利潤的影響金額是885.12萬元，合計影響了所有者權益2068.42萬元，很好地驗證了文章的觀點，在當前的經濟環境下，公允價值計量會導致所有者權益增加。

（三）增加企業利潤

企業如果對投資性房地產的后續計量選用公允價值模式，就應采用資產負債表日的公允價值進行重估，當然，公允價值和賬面價值會有差額，須計入當期損益，因此會對企業的利潤產生影響。結合現今的經濟發展態勢，無論是土地使用權，還是建筑物的市場價格，都是穩中有漲，一般高于上一年的價格。因此，企業當年的利潤無形中就增加了。另一方面，采用公允價值后續計量模式，投資性房地產不計提折舊或攤銷，也不計提減值準備，導致企業的費用支出減少，從某個方面來說，這樣也會增加利潤。

還是以三木集團為例，表2反映的是該集團由于模式變更對當年凈利潤的影響。從表中可以看出，這種模式變更對1～9月凈利潤的影響金額是290.75萬元，影響比例更是達到了84.14%，說明公允價值計量會增加企業的利潤。

二、公允價值在投資性房地產應用中存在的問題及原因

（一）客觀環境不完善

新準則規定，對于投資性房地產采取公允價值計量的，應同時滿足兩個條件：（1）投資性房地產所在地存在活躍的交易市場。（2）企業能從活躍的交易市場上取得同樣或者類似房地產的市場價格以及與此相關的信息，以便能對投資性房地產的市場公允價值做出合理估計。

我國市場經濟發展時間尚短，資本市場不夠完善，許多地方還不存在活躍的市場這樣一個條件，使企業能夠有效地取得公允價值。此外，在已經采用公允價值進行后續計量的上市公司中，投資性房地產公允價值的確定主要有三種方法：一是依賴房地產評估價格。二是參考同類同條件房地產的市場價格。三是通過實地調查取得價格。在我國目前的市場條件下，不管是采用哪種方法，都可能存在價格不公允、取得成本較高等問題。因此，公允價值計量模式應用的客觀環境還未成熟，有待完善。

（二）不能和成本模式進行轉換

準則規定，投資性房地產后續計量可以從成本模式轉換為公允價值模式，作為會計政策變更處理；如果已經采用了公允價值模式計量的，則不允許再進行轉換。從這段話里，可以清楚地看出我國政府目前對于投資性房地產后續計量模式的一種選擇偏好，企業如果采用的是成本模式，那么還留有選擇空間，需要時可以轉換為公允價值模式；可是一旦采用了公允價值模式，就不能再進行模式轉換了。在政府的這種隱性的政策指引下，企業權衡公允價值模式的成本效益，從自身利益出發，必然會優先選擇成本模式進行后續計量。所以，不能轉換為成本模式，這也是公允價值計量模式存在的一個問題，導致其無法得到廣泛的應用。

三、完善公允價值在投資性房地產應用的建議

（一）完善投資性房地產公允價值評估環境

公允價值模式的應用條件十分嚴苛，無法在我國得到廣泛應用的主要原因就是市場條件的限制。因此，加快市場環境的建設，逐步形成一個統一、開放、自由競爭的交易市場，形成良好的市場價格體系，已經刻不容緩。對于那些已經存在活躍的房地產交易市場的一線城市，國家監管部門或行業協會應該密切關注價格的公允性，并且積極引導信息需求者使用該市場的交易價格；對于活躍市場還未形成的其他城市，應該進一步細化評估公允價值的指導方案，著力推進市場上各種信息資源的透明化，方便企業財務人員或專業評估人員做出對公允價值的合理估計。

（二）同一企業允許兩種計量模式同時使用

不管是我國最新的《企業會計準則》還是《國際會計準則》都做出了明確的說明，同一企業所有的投資性房地產只允許采用一種模式進行后續計量，任何時候都不得同時采用兩種計量模式。袁媛（2009）[2]認為，同一企業應按照不同持有目的分別采用兩種不同的后續計量模式，而且這么做符合適用性、可靠性、相關性、配比原則。首先，投資性房地產的劃分本來就是以不同的持有意圖加以區分的，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地、已出租的建筑物三類，對于很多企業來說，同時擁有其中兩種或以上用途的資產是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折舊、攤銷信息，有的只需要反映市場價值的變化，所以單一的計量模式難以反映不同需求的會計信息。其次，在實際工作中，不同資產的公允價值取得的難易程度不同，會出現同一企業同時擁有可用公允價值計量的投資性房地產和不符合公允價值計量條件的投資性房地產的情況，而只能采用一種計量模式的規定，會造成此類企業對所有的投資性房地產可能都采用目前看來有利的計量模式——成本模式，這樣公允價值模式的運用就裹足不前。

通過以上分析，一家企業采用單一的模式對其持有的全部投資性房地產進行后續計量的做法是不科學的，允許兩種計量模式的同時使用，是將來的思考方向。

（作者單位為重慶三峽職業學院）

參考文獻

[1] 中華人民共和國財政部會計司.我國上市公司2010年執行企業會計準則情況分析報告[R].第17頁.

[2] 袁媛.投資性房地產后續計量模式選擇研究[D].重慶理工大學，2009：40-41.

[3] 白志強.公允價值在投資性房地產中的應用[J].會計之友，2011（32）：13-15.

[4] 田淑英，馮笛.淺談投資性房地產公允價值的確認方法[J].會計之友，2012 （07） ：41-43.

[5] 王玉蘭.對投資性房地產應用公允價值計量的思考[J].會計師，2010（07）：12-13.

[6] 王小力.投資性房地產后續計量模式偏好分析[J].財會月刊，2012（02）：9-12.