美國(guó)房地產(chǎn)稅制對(duì)中國(guó)的啟示與借鑒
——基于50個(gè)州房地產(chǎn)稅制運(yùn)行及稅負(fù)結(jié)構(gòu)分析

唐在富 馮利紅 張耀文

(中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院，北京100042)

美國(guó)房地產(chǎn)稅制對(duì)中國(guó)的啟示與借鑒
——基于50個(gè)州房地產(chǎn)稅制運(yùn)行及稅負(fù)結(jié)構(gòu)分析

唐在富 馮利紅 張耀文

(中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院，北京100042)

美國(guó)是西方發(fā)達(dá)國(guó)家中房地產(chǎn)稅制較為完善的國(guó)家之一，而且在聯(lián)邦政府、地方各級(jí)政府之間房地產(chǎn)稅制安排上有其獨(dú)特性。本文在對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)稅制特征進(jìn)行梳理歸納的基礎(chǔ)上，根據(jù)2014年各州房地產(chǎn)稅的實(shí)際稅負(fù)情況，就房地產(chǎn)稅評(píng)估、稅收優(yōu)惠及法定稅率等稅制要素對(duì)實(shí)際稅負(fù)的影響作了比較分析，特別是對(duì)稅收限制條款的背景、作用等作了深入分析，提煉了房地產(chǎn)稅收的制度設(shè)計(jì)與征收管理方面的啟示，從房地產(chǎn)制度總體設(shè)計(jì)、不同類別房地產(chǎn)稅率協(xié)調(diào)、設(shè)定稅收限制條款、規(guī)范評(píng)估管理及信息披露等方面提出了建議，以期為中國(guó)房地產(chǎn)稅改革提供參考。

房地產(chǎn)稅 美國(guó)稅制 稅收評(píng)估 實(shí)際稅率 參考借鑒

2015年6月，美國(guó)林肯土地政策研究院公布了對(duì)美國(guó)50個(gè)州的房地產(chǎn)稅稅負(fù)開展的第14次比較研究的結(jié)果①本文為對(duì)該研究報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析形成的研究報(bào)告的內(nèi)容摘要，如需了解詳細(xì)信息，請(qǐng)與作者聯(lián)系。，該研究通過對(duì)三種不同地區(qū)、四類房地產(chǎn)的稅負(fù)情況進(jìn)行分析，研究表明美國(guó)四類房地產(chǎn)的總體稅負(fù)分別為自住用房1.44%、商業(yè)用房1.94%、工業(yè)用房1.41%、公寓1.77%，其中商業(yè)用房的稅負(fù)明顯高于自住用房；不同地區(qū)中，西部地區(qū)稅負(fù)最低、中西部地區(qū)稅負(fù)最高。實(shí)際稅負(fù)水平是稅制設(shè)計(jì)和實(shí)際征管等稅收體系運(yùn)行結(jié)果的綜合反映。深入分析美國(guó)不同地區(qū)、不同類別房地產(chǎn)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)及其背后制度、征管因素，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)稅改革具有一定的啟示借鑒意義。

一、美國(guó)房地產(chǎn)稅制主要特征

美國(guó)房地產(chǎn)稅是多數(shù)地方政府的重要財(cái)政收入來(lái)源，主要用于提供消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等公共服務(wù)。其納稅人通常是房地產(chǎn)的所有人，如果所有人不明確，則由實(shí)際使用人或控制人繳納房地產(chǎn)稅。征稅對(duì)象包括土地、地上房屋建筑物以及附屬的機(jī)械設(shè)備等。各州對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的動(dòng)產(chǎn)的稅收地位和法律定義相差很大，有43個(gè)州的法律規(guī)定根據(jù)可移式住宅的具體特征決定是否對(duì)其征稅，有35個(gè)州和哥倫比亞特區(qū)對(duì)于附屬于房地產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備征稅。

(一)影響實(shí)際稅負(fù)的稅制要素

影響美國(guó)房地產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)的主要稅制要素包括：法定稅率、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值、評(píng)估比率、分類比率和稅收優(yōu)惠政策安排等。法定稅率一般在地方政府預(yù)算立法程序中規(guī)定，理論上每年由地方政府根據(jù)預(yù)算支出計(jì)劃，綜合考慮非房地產(chǎn)稅來(lái)源的其他收入等因素，推導(dǎo)出需要征收的房地產(chǎn)稅收總額，然后除以房地產(chǎn)評(píng)估凈值得到名義稅率，提交經(jīng)議會(huì)審查通過后，即為法定稅率。推導(dǎo)計(jì)算公式為：

法定稅率=(預(yù)算支出-非房地產(chǎn)稅收入)÷(總評(píng)估值-豁免-減免-折扣)

在實(shí)際征收過程中，地方政府只是依據(jù)評(píng)估價(jià)值而非真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值的一定比例對(duì)房產(chǎn)和土地征稅，評(píng)估價(jià)值與真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值的比率即為評(píng)估比率，而不同類別房地產(chǎn)的分類比率①美國(guó)各州通常基于房地產(chǎn)的用途或者所有權(quán)歸屬，將房地產(chǎn)分為不同的類別，對(duì)不同類別房地產(chǎn)的實(shí)行有差別的分類比率或法定稅率。有些州并未對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類，但是在實(shí)際征稅時(shí)，對(duì)不同種類的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值并不相同，所以也被認(rèn)為是另一種形式的房地產(chǎn)分類。也各不相同。因此，理論上，某一處房地產(chǎn)的稅額可以由以下計(jì)算公式表達(dá)：

房地產(chǎn)凈稅額=真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值②地方房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，買賣雙方自愿競(jìng)價(jià)后都能接受的價(jià)格，并且假定該價(jià)格就是該不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，也就是說(shuō)對(duì)于特定房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其不論在哪個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值是相同的。×評(píng)估比率×分類比率×法定稅率-稅收優(yōu)惠

例如，在賓夕法尼亞州的費(fèi)城，自住用房的評(píng)估價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值的70%，即房地產(chǎn)的評(píng)估比率為70%；而政府僅對(duì)自住用房評(píng)估價(jià)值的32%進(jìn)行征稅，即該類用房的分類比率為32%；房地產(chǎn)的法定稅率為8.26%。如果不考慮稅收優(yōu)惠，一套市場(chǎng)價(jià)值1000萬(wàn)的自住用房應(yīng)繳納的房地產(chǎn)稅稅額應(yīng)為：1000×70%×8.26%×32%=18.5024萬(wàn)，扣除稅收優(yōu)惠后，即為應(yīng)繳納房地產(chǎn)稅收的凈額。由于稅收優(yōu)惠政策是稅制改革中爭(zhēng)議較大且較復(fù)雜的因素，以下單獨(dú)作介紹。

(二)內(nèi)容繁雜的稅收優(yōu)惠政策

美國(guó)房地產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的主要目的是為特定用途房產(chǎn)或特殊群體提供優(yōu)惠，以減輕其負(fù)擔(dān)；對(duì)特殊用途土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)利益補(bǔ)償。而稅收限制條款雖然主要是為了防止地方政府隨意增加房地產(chǎn)稅，但客觀上也起到了稅收讓渡于民的作用，屬于廣義的稅收優(yōu)惠政策。限于篇幅，我們將稅收限制條款、不同土地用途房地產(chǎn)稅的優(yōu)惠待遇、自住用房稅收優(yōu)惠三大類政策以表格形式（見表1）。

在目前關(guān)于中國(guó)大陸地區(qū)房地產(chǎn)稅改革的討論中，關(guān)于稅收優(yōu)惠政策的制度安排已經(jīng)有很大程度的共識(shí)，但對(duì)于稅收限制條款似乎沒有引起足夠重視，這也是本文需要重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

為使配電網(wǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)運(yùn)行效率得以提升，不但要保障配電網(wǎng)常態(tài)運(yùn)行時(shí)，自動(dòng)化系統(tǒng)可精確、高效地將電能輸送給用戶為一，還需保障當(dāng)配電網(wǎng)處于故障狀態(tài)時(shí)，自動(dòng)化系統(tǒng)依然能第一時(shí)間處置故障問題，加強(qiáng)修復(fù)力度，進(jìn)而使供電的安全性得以增強(qiáng)。

(三)制約政府權(quán)力的限制條款

美國(guó)各州的房地產(chǎn)稅法為限制地方政府任意增加房地產(chǎn)稅負(fù)，制定了一系列的限制條款，形式包括房地產(chǎn)稅稅率限制、稅收收入限制、收入或支出限制、評(píng)估價(jià)值限制和充分披露真實(shí)稅率要求等。

1.房地產(chǎn)稅稅率限制

有36個(gè)州存在這種限制條款。其中有24個(gè)州分州、縣、市、鎮(zhèn)、學(xué)區(qū)等區(qū)域分別限制其稅率或限制總稅率；有的只限制州、市、部分縣或?qū)W區(qū)的稅率；有的則采取鎖定稅率、規(guī)定稅率增長(zhǎng)限制的辦法，有的結(jié)合使用兩三種限制辦法。例如：亞拉巴馬州的稅率限制條款規(guī)定：州的總稅率不超過0.65%，縣政府用于一般用途的房地產(chǎn)稅稅率不超過0.5%，用于債務(wù)還本付息用途的房地產(chǎn)稅稅率不超過0.25%，市政府用于債務(wù)還本付息用途的房地產(chǎn)稅稅率不超過1.0%，用于債務(wù)還本付息以外用途的房地產(chǎn)稅稅率不超過0.5%，學(xué)區(qū)的稅率不低于1.0%。經(jīng)過選民同意，這些稅率增長(zhǎng)率不得超過0.3%。內(nèi)華達(dá)州的稅率限制條款規(guī)定：房地產(chǎn)稅率不得超過房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的5%，稅收管轄權(quán)交叉區(qū)域的公共用途房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅率不得超過房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的3.64%。

2.房地產(chǎn)稅稅收收入限制

有36個(gè)州存在這種限制條款。其中有23個(gè)州規(guī)定了房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)限制，有的則對(duì)不同類別的房地產(chǎn)規(guī)定稅收限制，有的對(duì)市或縣規(guī)定稅收限制。例如：愛達(dá)荷州的房地產(chǎn)稅稅收收入限制條款規(guī)定：學(xué)區(qū)房地產(chǎn)稅稅收收入增長(zhǎng)率不得超過前3年每年預(yù)算的任一預(yù)算的最高房地產(chǎn)稅收標(biāo)準(zhǔn)加上通過新建設(shè)、土地用途改變和兼并等使得市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)的途徑所帶來(lái)的收入的3%。紐約州的房地產(chǎn)稅稅收限制條款規(guī)定：各個(gè)稅收管轄區(qū)(縣、市、村莊等)每年的房地產(chǎn)稅稅收所占全部同級(jí)稅收管轄區(qū)應(yīng)稅房地產(chǎn)的平均評(píng)估價(jià)值③全部同級(jí)稅收管轄區(qū)應(yīng)稅房地產(chǎn)的平均評(píng)估價(jià)值=縣(或市、村)全部房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。的比值不得超過規(guī)定比例：縣為1.5%-2%；村莊為2%，城市和紐約縣為2.5%。

表1 美國(guó)房地產(chǎn)稅的稅收限制條款和稅收優(yōu)惠政策

3.收入或支出限制

4.評(píng)估增長(zhǎng)限制

有18個(gè)州和哥倫比亞特區(qū)存在這種限制條款。主要是對(duì)各類型房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的增長(zhǎng)設(shè)定限制，或?qū)ψ宰∮梅康脑u(píng)估價(jià)值上漲設(shè)定限制。例如：艾奧瓦州的評(píng)估限制條款規(guī)定：自住用房和農(nóng)用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值增長(zhǎng)率不得超過3%，商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值增長(zhǎng)率不得超過4%，公共事業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值增長(zhǎng)率不得超過8%。自住用房和農(nóng)用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的增長(zhǎng)率相互聯(lián)系，如果其中一個(gè)類別的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值增長(zhǎng)率低于3%，那么另一個(gè)類別的房地產(chǎn)也要受此增長(zhǎng)率的限制。

5.充分披露真實(shí)稅率要求

有11個(gè)州存在這種限制條款，主要分為相對(duì)上年增稅時(shí)的披露(4個(gè)州)、相對(duì)上年不增稅或者減稅的披露(3個(gè)州)和恒定稅率的披露(5個(gè)州)等三類。

二、2014年美國(guó)房地產(chǎn)稅制運(yùn)行結(jié)果分析①本節(jié)數(shù)據(jù)，除注明的外，皆為對(duì)美國(guó)林肯土地政策研究院網(wǎng)站數(shù)據(jù)進(jìn)行整理所得：http://www.lincolninst.edu/resources/。

數(shù)據(jù)分析表明，美國(guó)房地產(chǎn)稅的實(shí)際稅負(fù)總體呈累進(jìn)特征，即在大多數(shù)情況下的實(shí)際稅率隨著房產(chǎn)價(jià)值的上升而上升，其主要原因是稅收減免一般固定在一個(gè)特定的數(shù)額，因此其效果通常會(huì)隨著總的房產(chǎn)價(jià)值的增加而減弱，使得實(shí)際稅率上升。通過對(duì)2014年美國(guó)50個(gè)州房地產(chǎn)稅制運(yùn)行及稅負(fù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行實(shí)證分析，可以歸納以下幾個(gè)特點(diǎn)。

(一)相對(duì)于法定稅率，評(píng)估比率、稅收優(yōu)惠等因素對(duì)年度實(shí)際稅負(fù)的影響更為明顯

理論上，當(dāng)法定稅率較高或應(yīng)稅市場(chǎng)價(jià)值較高或者二者都高時(shí)，實(shí)際稅率較高，但由于法定稅率變動(dòng)比較敏感，是選民政治下政治家不敢輕易觸碰的紅線，因此，評(píng)估比率、稅收優(yōu)惠等因素對(duì)于每一年度的實(shí)際稅負(fù)影響更為明顯。

數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)估值限制顯著影響城市樣本中的9個(gè)城市和50個(gè)最大樣本城市樣本中的17個(gè)城市的業(yè)主稅負(fù)。9個(gè)城市中洛杉磯、底特律、杰克遜維爾、紐約和波特蘭這6個(gè)城市的稅負(fù)減少或排名提前：在15萬(wàn)美元自住用房?jī)r(jià)值檔次上，稅負(fù)減少了114美元至668美元之間，在30萬(wàn)美元自住用房?jī)r(jià)值檔次上，稅負(fù)減少了228美元至1336美元之間。這些城市的年均估值限制通常是2%到10%，一些地區(qū)甚至有多年增長(zhǎng)率限制。在小石城、芝加哥和哥倫比亞三個(gè)城市，伴隨著周期性的(非每年)重新估值，當(dāng)房屋價(jià)值在長(zhǎng)期下降時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)估值限制實(shí)際上產(chǎn)生了相對(duì)更高的應(yīng)征稅價(jià)值。對(duì)于50個(gè)最大城市來(lái)說(shuō)，更多城市的平均占有期業(yè)主的稅負(fù)受到影響。在德克薩斯州的奧斯汀，不動(dòng)產(chǎn)估值限制提供的稅款減免相當(dāng)于全值房屋所征稅收的1%。

(二)從不同地區(qū)房地產(chǎn)稅負(fù)情況看，西部地區(qū)實(shí)際稅率最低

數(shù)據(jù)表明，美國(guó)西部地區(qū)自住用房、商業(yè)用房、工業(yè)用房以及公寓的實(shí)際稅率，相比新英格蘭地區(qū)、中大西洋地區(qū)、南部地區(qū)、中西部地區(qū)、西南地區(qū)是最低的。其中，西部地區(qū)的自住用房平均實(shí)際稅率為1.023%，與美國(guó)平均實(shí)際稅率的差距為0.427%，與平均實(shí)際稅率最高地區(qū)(新英格蘭地區(qū))的差距為1.082%。西部地區(qū)的商業(yè)用房平均實(shí)際稅率為1.284%，與美國(guó)平均實(shí)際稅率的差距為0.658%，與商業(yè)用房平均實(shí)際稅率最高地區(qū)(中西部地區(qū))的差距為1.418%。西部地區(qū)的工業(yè)用房實(shí)際稅率平均為1.029%，與美國(guó)平均實(shí)際稅率的差距在0.378%，與平均實(shí)際稅率最高地區(qū)(中西部地區(qū))的差距在0.381%。西部地區(qū)的公寓實(shí)際稅率平均為1.027%，與美國(guó)平均實(shí)際稅率的差距為0.738%，與平均實(shí)際稅率最高地區(qū)(中西部地區(qū))的差距在1.265%。在西部地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低于其他地區(qū)的背景下，地方政府并沒有通過提高房地產(chǎn)稅實(shí)際稅率的辦法來(lái)增加其財(cái)政收入，其公共財(cái)政支出的財(cái)力來(lái)源是否更多地依賴于上級(jí)政府的轉(zhuǎn)移支付，有待進(jìn)一步分析考察。

(三)從不同用途的房地產(chǎn)稅負(fù)情況看，商業(yè)用房實(shí)際稅率要高于自住用房

按照美國(guó)的稅收統(tǒng)計(jì)方法，和同等價(jià)值的商業(yè)用房相比，由于工業(yè)用房比商業(yè)房地產(chǎn)有更大的附屬動(dòng)產(chǎn)占比，這就產(chǎn)生了更大的稅基，因而工業(yè)用房通常有更高的總稅額，而大部分附屬動(dòng)產(chǎn)并沒有被征稅或者以比不動(dòng)產(chǎn)更低的稅率征稅，導(dǎo)致工業(yè)用房呈現(xiàn)更低的稅率。而商業(yè)用房的實(shí)際稅率一直高于自住用房，即存在所謂的商業(yè)用房在稅收上補(bǔ)貼自住用房的現(xiàn)象。近年來(lái)，美國(guó)商業(yè)用房對(duì)自住用房的補(bǔ)貼程度在下降，具體的標(biāo)準(zhǔn)是用每個(gè)地區(qū)商業(yè)用房的實(shí)際稅率與自住用房實(shí)際稅率的比率來(lái)概括性地衡量自住用房被商業(yè)用房的補(bǔ)貼程度。比率為1，表明商業(yè)用房與自住用房?jī)烧邊^(qū)別不明顯；比率大于1表明存在自住用房被商業(yè)用房補(bǔ)貼的現(xiàn)象，這一比率越大，表明補(bǔ)貼程度越高。2014年，全美范圍這一比率為1.710。一些地區(qū)自住用房和商業(yè)用房在法規(guī)上被區(qū)別對(duì)待，這些地區(qū)的這一比率同樣下降至1.923，比2012年的2.045顯著降低，而且大概比長(zhǎng)期平均值1.969低了2.5%。

三、對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)稅改革的啟示與建議

雖然各國(guó)國(guó)情不同，體制各異，但美國(guó)在房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)方面的一些做法，特別是其在房地產(chǎn)分類征稅、評(píng)估比率確定、稅收增長(zhǎng)限制等方面的有益經(jīng)驗(yàn)，可以供其他國(guó)家參考借鑒。根據(jù)前文所做分析，結(jié)合中國(guó)大陸地區(qū)的實(shí)際情況，基于現(xiàn)代國(guó)家治理的內(nèi)在要求，對(duì)于推進(jìn)中國(guó)的房地產(chǎn)稅改革提出如下建議：

圖1 1998-2014年城市商業(yè)用房與自住用房實(shí)際稅率的比率變化

第一，加快完善房地產(chǎn)稅制和土地流轉(zhuǎn)制度，穩(wěn)定地方政府房地產(chǎn)稅收收入來(lái)源。統(tǒng)籌土地和稅收制度改革，加快推進(jìn)立法進(jìn)程，完善房地產(chǎn)稅制度體系。對(duì)工業(yè)、商業(yè)、住房等不同類別的房地產(chǎn)統(tǒng)一規(guī)范征稅，實(shí)行有差別的分類稅率，并將其作為市、縣政府的主體稅種，形成更加穩(wěn)定的地方政府稅收收入流量。同時(shí)，改革建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地一同入市流轉(zhuǎn)、交易，同權(quán)同價(jià)，減少地方政府征地、土地出讓相關(guān)收支規(guī)模，通過相對(duì)均衡的房地產(chǎn)稅收入，彌補(bǔ)一次性出讓土地的政府收益(目前大致占土地出讓總收入的20%左右)，引導(dǎo)地方政府轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，由外延粗放式增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向更加注重改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境、提高經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展質(zhì)量的內(nèi)涵集約式發(fā)展。

第二，合理設(shè)定分類稅率水平，引導(dǎo)資源節(jié)約、環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)。在對(duì)各類房地產(chǎn)統(tǒng)一納入評(píng)估征稅系統(tǒng)、實(shí)行按評(píng)估價(jià)值征稅的同時(shí)，對(duì)基本居住需求免稅，保證普通居民不因新的房地產(chǎn)稅制而增加稅負(fù)。針對(duì)我國(guó)地少人多以及炫富、攀比消費(fèi)等不良行為，對(duì)于超出基本居住需求部分的住房、特別是對(duì)大戶型商品房和別墅實(shí)行較高的實(shí)際稅率，引導(dǎo)全社會(huì)理性住房消費(fèi)，防止和抑制屯地、屯房和奢華住房消費(fèi)，提高土地和住房資源的利用效率。協(xié)調(diào)處理好工業(yè)用房、商業(yè)用房與自住用房的稅率，防止工業(yè)用房稅率過低導(dǎo)致攤大餅式發(fā)展，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，減少環(huán)境資源承載壓力，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展后勁。

第三，賦予地方適當(dāng)?shù)亩惵蚀_定權(quán)，同時(shí)設(shè)定相關(guān)稅收限制條款。在未來(lái)的房地產(chǎn)稅法中，明確各類房地產(chǎn)的稅率區(qū)間，并允許各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況選擇合適的稅率，以調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)卣l(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善公共服務(wù)和人文環(huán)境的積極性。同時(shí)，由于我國(guó)地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，中央立法為各類房地產(chǎn)稅限定稅率浮動(dòng)空間，稅率空間過小不足以體現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)差異，稅率空間過大地方政府權(quán)力自主權(quán)會(huì)增大，為防止個(gè)別地方政府在財(cái)力緊張時(shí)，任意提高房地產(chǎn)稅稅率，增加居民稅收負(fù)擔(dān)，可借鑒美國(guó)等國(guó)家的做法設(shè)定房地產(chǎn)稅收限制條款，防止政府任意增稅，均衡保護(hù)各類納稅人的利益。

第四，因地制宜簡(jiǎn)化評(píng)估程序和方法，充分披露相關(guān)信息并接受社會(huì)監(jiān)督。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估、稅額確定的過程，涉及社會(huì)公眾的切身利益，也事關(guān)社會(huì)公平正義，需要大量的專業(yè)人員和扎實(shí)的基礎(chǔ)工作。房地產(chǎn)稅改革應(yīng)堅(jiān)持立法先行、穩(wěn)步實(shí)施的原則，在完善中央立法程序后，在成熟的城市或地區(qū)先行實(shí)施積累經(jīng)驗(yàn)。改革初期可先選取較為簡(jiǎn)易的方式進(jìn)行評(píng)估、核稅，以增強(qiáng)稅制改革的可操作性和適應(yīng)性。通過平穩(wěn)有序地推進(jìn)實(shí)施，逐步培養(yǎng)壯大評(píng)估人才隊(duì)伍，完善相關(guān)征管制度，提高房地產(chǎn)稅征管能力。推進(jìn)改革的過程中，有關(guān)地方政府應(yīng)充分披露相關(guān)信息，主動(dòng)接受社會(huì)公眾的監(jiān)督。

〔1〕Lincoln Institute of Land Policy,Significant Features of the Property Tax.http://www.lincolninst.edu/subcenters/ significant-features-property-tax/.2015.

〔2〕Lincoln Institute of Land Policy,Minnesota Taxpayers Association.50-Stateproperty tax comparison study.http:// www.lincolninst.edu/pubs/3550_50-State-Property-Tax-Comparison-Study.2015.

〔3〕NikolaiMikhailov.Types ofproperty tax and assessment limitations and tax reliefprograms.http://www.lincolninst.edu/subcenters/property-valuation-and-taxation-library/ dl/mikhailov.pdf.1998.

〔4〕賈康.房地產(chǎn)稅離我們并不遠(yuǎn)[B].北京:人民出版社, 2015.

〔5〕唐在富.房地產(chǎn)稅改革：定位、現(xiàn)狀、方向與建議[J].發(fā)展研究，2012(1):88-92.

〔6〕高峰.各國(guó)房產(chǎn)稅的細(xì)節(jié)比較[N].上海證券報(bào)，2013-06-24.

〔7〕任強(qiáng).房產(chǎn)稅：美國(guó)實(shí)踐及借鑒[J].財(cái)政研究，2015(1)：53-57.

〔8〕唐在富.中國(guó)土地財(cái)政基本理論問題研究——土地財(cái)政的起源、本質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)與未來(lái)[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2012(2):140-145.

〔9〕吳璟,張繼軍.美英房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展模式及經(jīng)驗(yàn)借鑒[A].2003中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)論文集[C].2003：63-67.

【責(zé)任編輯 張兵男】

F817

A

1672-9544（2016）04-0102-05

2015-09-21

唐在富，研究員，研究方向?yàn)樨?cái)政理論與政策、土地制度與房地產(chǎn)稅；馮利紅，中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院在讀研究生，研究方向?yàn)樨?cái)政理論與政策；張耀文，中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院在讀研究生，研究方向?yàn)閲?guó)家稅收理論與政策。