房屋預測面積和實測面積淺析

房屋測繪是整個房地產測繪工作中一個非常重要的組成部分，其測繪成果的準確性直接關系到當事人的切身利益，因為房屋測繪面積的大小直接決定房屋總價，所以廣大購房者對房屋面積非常關注，特別是對同一房屋在預測和實測前后面積差異更為關心。但部分開發商在利益的驅使下，時常打房屋面積的主意。推廣房屋預測與房屋實測有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護市場的正常秩序，它涉及的是民生問題。

房屋預測面積是指在商品房預售中，由開發單位委托，房地產行政主管部門認可、具有房產測繪資質的測繪單位，按照規劃核準圖紙，依據《房產測量規范》，參考開發單位提供的公用面積為使用說明，對尚未竣工的房屋面積進行預先測算。該面積可主要用于為開發單位的前期項目宣傳、商品房預售及其備案。房屋實測面積是指房屋竣工驗收后，由開發單位委托房地產行政主管部門認可的、具有房產測繪資質的測繪單位，依據《房產測量規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積，此面積是購房者辦理房屋產權證、他項權證、房款結算、物業費結算等的依據。不過，通常情況下，房屋的預測面積和實測面積會有差異。產生差異的原因有多種，歸納主要有以下兩點：

一是數據采集和圖紙變更。預測主要是依據設計施工圖紙進行，數據采集、共用部位面積確認、分攤面積確認、分攤辦法只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認識。房屋在設計上的多元化，都為預測帶來了不小的考驗。二是技術性原因。由于不少測繪部門技術相對薄弱，管理水平有限，從業人員所學專業單一，素質參差不齊，對規范、政策、法規理解不透徹。并且預測和實測往往是由兩家不同的測繪機構來完成的，這就更會因為技術原因導致測繪結果的不同。

從理論方面講，如果施工單位嚴格按設計圖紙施工，施工中沒有變更的情況下，房屋預測面積就是房屋的實測面積。但在實際施工中，由于太多的不確定性，從而導致房屋預測面積和房屋實測面積的差異。加強預測的準確性乃是解決問題的關鍵所在，而預測工作應該重點把握。

首先，預測圖紙資料的檢查。設計圖紙是建筑面積預測的必須的首要資料，其圖紙是否準確直接影響到建筑面積預測的準確性，應該檢查預測圖紙資料是否蓋有設計單位圖章的全套設計施工藍圖，有些單位提供的是沒有經規劃部門核準的最初設計圖紙，該圖紙往往會變更，不能作為預測使用。一套完整的建筑施工圖應包括規劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽臺等詳圖，若圖紙附有建筑設計CAD光盤更好；檢查建筑平面圖上套型、尺寸標注是否清楚，若套型、尺寸不清，無法進行平面圖的繪制；檢查設計單位提供的圖紙上如水池、水泵房、發電機房、配電室、制冷機房、消防控制室等公用配套設施部位功能使用說明是否清楚，以便確定此公用配套設施建筑面積是否進行分攤；特別注意設計圖上的文字注釋。

再有，成果資料的檢查、整理、歸檔。商品房預測成果資料經過整理，書寫技術說明報告，經過檢查驗收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。這里的檢查主要是指作業小組測繪員互相檢查和測繪機構設置的質量檢查部門或專職檢查人員檢查。重點檢查：預測算的分戶界線、房屋使用性質與共有面積相關的建筑是否一致；設計圖上的名稱標注與技術規定的名詞類別是否合理；房屋邊長數據的采集有沒有錯誤；面積的計算是否正確，共有面積的分攤計算是否符合規范規定；幢號、室號編寫是否符合房產發證要求；委托人名稱、房屋坐落地址、層數、結構等房產要素注記有無遺漏差錯等。

此外，最好在預測成果報告中說明此面積僅供商品房預售使用，不能作為辦理產權證依據，房屋竣工時，憑竣工圖紙及規劃等相關手續即時辦理竣工實測等內容。

總的來講，鑒于預測面積和實測面積的不同，直接導致房款的補和退。有具體工作中，即使按照《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同》中規定的條款處理，也會遇到很多麻煩和糾紛，如實測面積小于預測（合同）面積，誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人，絕對值超出3%部分的房款由出賣人雙倍返還買受人。這時，購房者少花了錢不會有太大異議。在實測面積大于預測（合同）面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房款，由買受人補足，超出3%部分的房款由出賣人承擔，產權歸買受人。這時購房者大多不愿再補交房款，以至于對開發單位、測繪機構、房地產行政主管部門等不信任，常常引起爭議和糾紛。因此，對開發單位在建筑施工過程中，由于種種原因對建筑設計方案進行變更，導致面積差異，應及時到規劃部門變更核準圖紙，并通知預測單位予以修改變更面積等。如已辦理了預售手續，應及時告知購房者，公示變更方案，履行合同約定，減少日后矛盾。

另外，由于房屋測繪成果（預測、實測）要靠房產測繪部門去完成，因此房地產測繪機構需要具備一支測繪專業性非常強、責任心非常重的隊伍，在房屋測繪工作中，以精湛的測繪技術將測繪面積的誤差降至最低點。因為房屋測量屬于房屋買賣及房屋相關產權辦理的基礎，是權利人維護自身權益的前提和保障，因而房屋測量在各個方面都具有非常重要的意義。

（作者單位：臨縣房地產管理中心）