中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的主要問題及對(duì)策

我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)離體系化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)之間還存在相當(dāng)大的差距，如何才能構(gòu)建屬于我國(guó)的體系化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一直受到國(guó)務(wù)院和房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理層的高度重視。毫無疑問構(gòu)建體系化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的第一仗便是解決房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中存在的問題，然后在根據(jù)實(shí)際情況制定符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度，為進(jìn)一步構(gòu)建成功體系化房地產(chǎn)市場(chǎng)做出積極的貢獻(xiàn)，同時(shí)還為我國(guó)早日實(shí)現(xiàn)全面小康奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、影響我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的因素

（一）間接金融在房地產(chǎn)金融中所占比例與直接進(jìn)入所占的比例相差較大

我國(guó)房地產(chǎn)金融主要可以分為間接金融和直接金融兩種形式，間接金融比例超過直接金融是我國(guó)房地產(chǎn)金融中存在的幾個(gè)顯著問題之一。通過權(quán)威機(jī)構(gòu)和權(quán)威人力論證可以知道在房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈中，企業(yè)自籌的資金比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于從銀行貸款金額的比重，通過這一點(diǎn)我們可以看出企業(yè)融資正在逐步取代銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的重要性。很多權(quán)威機(jī)構(gòu)和權(quán)威人士通過精密計(jì)算我國(guó)房地產(chǎn)金融中間接金融遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于直接金融，但是實(shí)際確與他們的理論結(jié)果存在較大的差距。國(guó)際上的對(duì)集中度要求是低于百分之二十，而我國(guó)的集中度是百分之五十。已嚴(yán)重超過國(guó)際集中度的警戒線，并達(dá)到國(guó)際集中度警戒線的2.5倍，盡管我國(guó)現(xiàn)在在銀行貸款方面沒有什么大的問題，但是其中存在的一些小問題已經(jīng)逐漸暴露出來，若不能將這些小問題解決好，他們將導(dǎo)致諸多安全隱患的爆發(fā)，其中存在的安全隱患一旦爆發(fā)將會(huì)讓房地產(chǎn)金融遭受致命打擊。間接金融比例過大容易造成房地產(chǎn)金融發(fā)展失衡，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)此方面進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，避免金融大麻煩的爆發(fā)。

（二）直接金融所占比例雖小，但是其波動(dòng)比較大

在21世紀(jì)10年代到來之前，我國(guó)上市融資在房地產(chǎn)金融中所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際集中度10%的警戒線，截至到2009年7月底，我國(guó)房地產(chǎn)得到迅速展，其中成功上市企業(yè)不僅突破了100大關(guān)還升至140家。 其中有將近100家非房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)借助IPO的幫助成功上市并上市后陸續(xù)向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)化，其中有l(wèi) 3家企業(yè)不是借助IPO成功上市，而是通過借殼上市的方法成功上市并獲得比較理想的成效。2009年我國(guó)成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)中有接近.其中有25%的企業(yè)選擇了海外上市，其中87%的公司在我國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)香港成功上市，另有12.5%公司則在擁有“世界警察”角色的美國(guó)成功上市。直接金融在我國(guó)房地產(chǎn)金融中所占的比例深入不高，但其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)獲得理想經(jīng)濟(jì)效益的影響仍不容小覷。將直接金融在房地產(chǎn)金融的比例進(jìn)行降低有助于我國(guó)房地產(chǎn)穩(wěn)定快速發(fā)展，所以房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)金融比分配比例上進(jìn)行調(diào)整已經(jīng)是大勢(shì)所趨了，目前我國(guó)超過百分之七十八的房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)房地產(chǎn)金融分配比例進(jìn)行了調(diào)整。

（三）過分依賴傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，缺乏創(chuàng)新意識(shí)

在2004年，由中國(guó)統(tǒng)計(jì)局所給的數(shù)據(jù)可以知道：房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道分別有以下6種：（1）國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金。（2）國(guó)內(nèi)貸款。（3）債券公司。（4）利用外資。（5）自籌資金。（6）其他資金來源。而在2005年提出的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源就只有五種了，把債券從這個(gè)大家庭里“剔除”了，很顯然資金的獲取通道正在一步步變窄，而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)社會(huì)發(fā)展的資金卻在不斷增加。我國(guó)一些權(quán)威機(jī)構(gòu)列出來表格顯示房地產(chǎn)金融的來源主要依靠銀行貸款，銀行貸款金額已經(jīng)超過總資金的50%。這反映出，傳統(tǒng)的渠道是中國(guó)住房建設(shè)和消費(fèi)的資金主要來源，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展我國(guó)的金融體系也在不斷完善，若任其長(zhǎng)期發(fā)展下去不進(jìn)行融資渠道的創(chuàng)新房地產(chǎn)融資的難度將會(huì)不斷增加，將會(huì)危及我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的體系化建設(shè)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失更是不計(jì)其數(shù)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展受阻間接的束縛了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)距離全面實(shí)現(xiàn)小康生活的規(guī)定日期又遠(yuǎn)了一定的時(shí)間或年限。

二、解決我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題有效措施分析

（一）多元化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的建立已經(jīng)勢(shì)在必行

本次全球性金融危機(jī)的“罪魁禍?zhǔn)住睙o可厚非便是有擁有世界警察之稱的美國(guó)間接造成的，美國(guó)因發(fā)展不平衡導(dǎo)致了本土次貸危機(jī)的爆發(fā)并迅速蔓延至世界多個(gè)國(guó)家。美國(guó)以及其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體所構(gòu)建的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系中是否存在重大弊端已經(jīng)是無可厚非了，但縱觀大局，我國(guó)還可以借鑒發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)優(yōu)良部分來彌補(bǔ)我國(guó)在此方面的不足之處。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)基金和私募資金各占總成分的百分之四十左右，剩下的百分之二十資金來源于銀行貸款。一種適合當(dāng)代發(fā)展多元化融資的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中，而且銀行貸款僅占不到五分之一，企業(yè)自籌資金所占比例已經(jīng)超過了房地產(chǎn)金融的80%，針對(duì)我國(guó)當(dāng)前較為單一的房地產(chǎn)融資模式，可以借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家總結(jié)出來的多元化房地產(chǎn)金融體系構(gòu)建方案，提高銀行貸款之外的其他融資方式在房地產(chǎn)金融中所占的比重，我國(guó)多元化房地產(chǎn)金融體系構(gòu)建將會(huì)有質(zhì)的飛躍。

（二）與國(guó)家提出的“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”結(jié)合，鼓勵(lì)金融創(chuàng)新

西方發(fā)達(dá)國(guó)家開始依靠金融創(chuàng)新防范和控制金融危機(jī)的形式來擺脫金融危機(jī)給其造成的窘境，實(shí)踐加創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑之一。美國(guó)早在1934年就想出一種有效防控住房貸款機(jī)構(gòu)流動(dòng)性“FINANCIAL MARKET”，并成功應(yīng)對(duì)金融市場(chǎng)短缺所帶來的危害。美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展具有一定的指導(dǎo)意義，我們可以通過以下措施來實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展：（1）用最短的時(shí)間構(gòu)建適合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策性房地產(chǎn)金融體系，（2）加大房地產(chǎn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新方面的投資（3）鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)基金。很多國(guó)有企業(yè)都給員工購(gòu)買了五險(xiǎn)一金，其中的一金便是住房公積金，但是很多私人企業(yè)并沒有給職工購(gòu)買住房公積金，這是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)獲取客戶的較好選擇之一，若私人企業(yè)也能夠?yàn)閱T工購(gòu)買住房公積金對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有著不可或缺的重要作用。

（三）嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息的真實(shí)度

信息的披露在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有不可或缺的重要作用，信息披露程度過低是束縛我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的重要原因之一。如上市銀行披露的有關(guān)住房建設(shè)和消費(fèi)貸款的信息太少，房地產(chǎn)企業(yè)通過此類信息根本得不到要想的東西，投資于房地產(chǎn)板塊的機(jī)構(gòu)投資者的信息在股票市場(chǎng)上幾乎連其影子都看不到更不用說其“真身”了，住房企業(yè)所披露的資金來源信息的真實(shí)度有待提高。我國(guó)可以通過仿效西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的做法實(shí)現(xiàn)規(guī)范和監(jiān)管房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的信息披露為的最終目的。若信息能夠正式的披露出來對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的作用將如同“催化劑”，此類“催化劑”一旦發(fā)生其作用將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所作出極大貢獻(xiàn)將超乎很多人的意料。

三、結(jié)論

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在較多的問題已經(jīng)嚴(yán)重影響我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已經(jīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理層的高度重視并規(guī)定下屬部門必須將此類問題所帶來的經(jīng)濟(jì)損失最小化，因此對(duì)其中房地產(chǎn)金融中存在的問題采取解決措施已經(jīng)是大勢(shì)所趨，筆者在應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在問題已經(jīng)根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)提出了一些個(gè)人的見解，希望可以幫助相關(guān)工作從事人員更好的解決房地產(chǎn)金融中存在的問題。（作者單位為蘇州保障性住房建設(shè)有限公司）