中國房地產金融存在的主要問題及對策

摘 要：如今，我國的經濟在不斷的發展過程中，并且發展的速度非常快，我國的綜合國力也得到了空前的提高，這些國情對我國房地產金融的發展非常有利。在社會經濟發展的大背景下，我國房地產金融也抓住了機會，不斷的擴大其發展規模，現在房地產金融已經成了我國國民經濟的重要組成部分，在我國房地產行業的發展過程中起著相當重要的作用。但是由于其發展速度過快，所以還存在著很多的問題以及隱患，這些問題在近期的發展過程中逐漸的暴露出來了，我國房地產金融一定要引起重視，將這些問題進行深入的分析，然后進行合理的解決。本文通過對我國房地產金融的相關問題進行深入的分析，同時將相應的解決方法進行闡述，希望能對我國的房地產金融發展帶來一定的貢獻。

關鍵詞：房地產金融； 問題及不足； 研究對策

房地產金融在其高速的發展過程中已經成了我國經濟的支柱性產業，對我國的國民經濟有著重要的意義，給我國經濟發展做出了重要貢獻。房地產金融的發展主要是從二十世紀九十年代開始的，在過去近三十年的發展過程中，當地產金融的規模不斷擴大，市場占有率逐漸變大，與房地產行業相輔相成共同發展。但是目前我國的房地產金融不斷暴露出各類問題，這對房地產金融今后的可持續發展非常不利，也不利于我國社會經濟的整體發展，所以為了促進我國房地產金融更好更快的發展，我們應該重點分析問題的根源，著力解決該這類問題，為其今后的發展奠定一個良好的基礎。

一、中國房地產金融存在的主要問題

（一）房地產信貸風險越來越大

在前幾年，房地產市場尤其火熱，房價也不斷變高，各大銀行都發現了房地產背后的高利潤，掀起了一場房貸之爭。除此之外，個人房貸的市場而非常大，各大銀行在個人房貸的問題上也都進行了激烈的競爭。但是銀行貸款中也出現了很多的問題，部分銀行無視央行的相關規定，為了吸引客戶發起了零首付的貸款，還對部分用戶開啟了無息貸款等項目，另外在房屋建造進程還沒有達到三分之二的時候就開始進行房屋的按揭貸款，這樣大大增加了銀行貸款的風險，對銀行今后一段時間的發展非常不利。2010年4月，我國國務院發布通知，要求對購買第二套住房的客戶進行貸款時，其首付不得低于總金額的一半。國務院出臺的相關抑制類政策已經對房地產金融行業產生了非常明顯的影響，房地產相關企業內部的一些問題在逐漸展露出來，貸款的風險不斷加大。

（二）房地產開發商的融資渠道形式較少

我國是世界上最大的發展中國家，我國的房地產開發公司數量也是非常大的，目前已經有兩萬多加正在運營的房地產開發公司。房地產開發公司一半以上的資金來源是銀行貸款，其中部分企業銀行貸款的數額甚至達到了百分之八十。這個現象對房地產開發商的發展非常不利，因為他們的融資渠道單一，一旦銀行融資過程出現了一定的問題，那么公司的整個資金鏈都會斷裂，甚至企業會出現經營困難或者破產的結果。在有些地方可能會有地下錢莊的存在，房地產開發商可以從地下錢莊取得一定的資金進行相關的活動，但是這個融資方式的安全性不夠高，所以對于房地產開發商來說他們的融資方式非常局限，幾乎只有銀行貸款這一個出路，但是銀行貸款的要求比較高，同時利潤也比較高，一些規模較小的房地產企業根本不能承受銀行的還款要求，甚至連貸款都沒有能力得到。

（三）貸款銀行的風險控制體制不夠完善

從目前的情況來說，通過銀行貸款的方式取得一定資金的方法是多數房地產開發商的選擇，其中的一個原因就是他們人為銀行貸款的風險較小，但事實上銀行貸款的過程也是存在一定風險的。出現這個現象的原因是銀行目前提供給房地產開發商的貸款仍然是相對比較保守的方式，對于固定資產抵押的要求非常高，但即使是這樣風險仍然是存在的，尤其是貸款后期所面臨的問題非常大，這最終導致了銀行不良資產比例比較高。想要改變這種局面，銀行一定要從根本體制上進行改變，首先銀行的評估方式是非常落后的，一直采取靜態的評估方式，這樣的方式使得銀行處于一種被動的狀態，這樣就在無形中增加了它的風險，所以貸款銀行要將其靜態的評估方式通過合理的方式轉變為動態的方式。

二、我國房地產金融健康發展的相關對策

（一）有效降低我國房地產信貸風險

降低房地產信貸風險對我國房地產金融行業的發展具有重要的意義。首先，銀行要提高信貸的風險意識，對房地產信貸風險可能帶來的后果進行深入的分析，明確其危害性，同時增加風險的防范意識，在風險發生之前做好相關的準備工作，防范于未然，把風險可能帶來的損失降到最低。其次，信貸銀行要嚴格對待貸款的審批過程，按照相關規定以及流程進行，對于房地產開發商以及房屋購買者都要進行嚴格的把關，不達要求的企業或者個人都不發放貸款。除了以上兩點以外，銀行還應該加強貸款的管理工作，對于已經發放出去的貸款要進行相關的監管，引導貸款者合理的利用貸款資金，提高資金的利用率和回報率。降低房地產信貸風險對于銀行或者是貸款的房地產開發商或者是個人都有重要的意義，銀行一定要引起重視。

（二）拓寬我國房地產的融資渠道

目前，我國房地產開發商的融資渠道非常單一，幾乎只有銀行貸款一種方式，這嚴重阻礙了我國房地產金融行業的整體發展，這也無形中增加了我國房地產金融的發展風險，對我國國民經濟的發展也非常不利，所以拓寬我國房地產開發商的融資渠道迫在眉睫。首先我國的房地產開發商可以利用互聯網金融的發展尋找融資機會，在信息技術高速發展的今天，如果互聯網金融能夠很好的被利用起來，那對融資渠道的拓寬是非常有利的，因為互聯網金融發展的過程中，房地產開發商可以通過電商平臺進行一定的融資，這樣的融資方式甚至比銀行貸款的要求更低，同時還貸的過程更加方便，自身的收益相對銀行貸款的方式來說也可能會更多。另外我國還可以推進我國房地產投資權益以及房地產抵押貸款的證券化，這樣的方式可以在一定程度上拓寬融資渠道，但是在發展過程中一定要注意防范風險，防止將保險的風險引入到房地產金融中。

（三）加強房地產信貸的監管工作

信貸監管工作的實行能夠有效的提高我國信貸過程的安全性，降低風險，對信貸業務的整體發展也具有重要的意義。首先對房地產信貸過程進行監管是非常有必要的，因為房地產貸款的金額通常都非常大，所以風險一旦發生了，對銀行以及房地產開放商雙方帶來的損失都是不可估量的。監管工作具體的實施過程可以從以下幾個方面進行，第一是銀行的相關的監管部門一定要加強銀行對房地產開發商提供貸款過程的監管，保證在這個過程中，銀行的業務沒有出現問題，保證房地產開發商提交的文件及資產的鑒定過程的準確性。第二，對于進行違規信貸的銀行一定要按照相關的規定進行嚴格的處理，同時一定要嚴肅對待房地產開發商以及個人的行賄受賄行為。第三，定期收集整理一段時間內銀行與房地產開發商之間進行業務的具體情況，將這些信息在相關的平臺上進行公示，增加整個信貸過程的透明性，減少問題出現的可能性，同時提高大家對房地產開發商及銀行之間信貸問題的重視程度。

三、結語

總所周知，房地產行業對一個國家的發展有著非常重要的意義，是一個國家的支柱性產業，所以妥善解決房地產金融發展過程中的相關問題，提高房地產金融的安全性對于我國經濟的健康發展至關重要，所以相關部門一定要引起重視。針對我國目前房地產金融產生的相關問題，國家可以通過完善房地產行業相關的法律來進行強制性控制，同時在一定程度上改變政策，是融資渠道逐漸變得多元化，增加房地產開發商的出路，創新金融產品，為我國房地產金融的發展奠定扎實的基礎。提高我國房地產金融的發展質量能夠帶動我國房地產行業的可持續發展，提高我國房地產行業的整體水平，同時促進經濟的發展，提高我國居民的生活質量，最終提高我國的綜合國力。

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