樓市調(diào)整在即

最近，房地產(chǎn)調(diào)控措施的降溫效果明顯，上海、深圳等地樓市成交量遭遇“速凍”。

有關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，4月首周受監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市中近九成城市樓市成交量下滑，其中北廣深受調(diào)控措施影響，成交量下滑均超過(guò)三成。

回顧上一個(gè)月，多個(gè)重點(diǎn)城市成交量和房?jī)r(jià)攀至新高，漲幅達(dá)到歷史之最。此后，多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”的措施。例如，上海、深圳、南京、武漢、合肥、廊坊等先后出臺(tái)了力度大小不一的約束性政策，這些政策對(duì)于市場(chǎng)的影響也開(kāi)始出現(xiàn)。

受市場(chǎng)關(guān)注的滬深兩地，在嚴(yán)厲的新政出臺(tái)后，近期市場(chǎng)均出現(xiàn)顯著回落。

由于上海、深圳的房?jī)r(jià)已透支了全年的漲幅，在調(diào)控周期下，整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)，政策短期效應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入調(diào)整，可以預(yù)見(jiàn)至少下半年上漲幅度也會(huì)大幅降低。

不過(guò)，價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)依然處于高位。如果政府覺(jué)得單次調(diào)控效果有限，可能還會(huì)有第二次、第三次調(diào)控。但由于地價(jià)高企，且前期大量成交所導(dǎo)致的開(kāi)發(fā)商大量回款，短期內(nèi)期望房?jī)r(jià)下降并不現(xiàn)實(shí)。

目前來(lái)看，未來(lái)可能會(huì)有多個(gè)城市將出臺(tái)不同力度的調(diào)控約束性政策，限制樓市過(guò)熱上漲。近期北京二手房市場(chǎng)降溫，業(yè)主前期的高預(yù)期出現(xiàn)回落，買方的議價(jià)能力也有所增強(qiáng)，預(yù)計(jì)后市價(jià)格會(huì)逐漸趨于平穩(wěn)。

最近外圍經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與金融數(shù)據(jù)均表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然在筑底，過(guò)去一個(gè)月來(lái)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)中國(guó)評(píng)級(jí)展望。在此情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)帶動(dòng)大量資金快速離開(kāi)一線樓市，未來(lái)一線樓市將會(huì)面臨較大挑戰(zhàn)，逐漸進(jìn)入調(diào)整期。

暴漲暴跌的市場(chǎng)不是一個(gè)好的市場(chǎng)，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)較強(qiáng)烈的反彈跡象。當(dāng)然，更溫和的還是廣州，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，每年可以保證一定的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，并且有一定的房?jī)r(jià)漲幅，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)也相對(duì)較小。這才是可以長(zhǎng)遠(yuǎn)健康的市場(chǎng)。

值得一提的是，最近房企開(kāi)始大規(guī)模圍獵二線城市，一些重點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)地價(jià)也雙雙上漲。盡管二線城市前景廣闊，但開(kāi)發(fā)商仍然警惕被套牢的風(fēng)險(xiǎn)，南京和蘇州近期的房?jī)r(jià)異動(dòng)也引起了監(jiān)管層的重視，這部分城市也許會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的調(diào)整期。