“90/70”重現江湖

在開了70天天窗后，北京市國土局終于在3月的最后一天掛出了2宗住宅性質用地。然而，引發業內廣泛關注的并不是這兩宗土地本身，而是掛牌文件中規定：“本次掛牌出讓宗地除建設保障性住房外的剩余居住規模中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。”

事實上，這一規定即是在房地產市場上執行過很長一段時間的“90/70”政策。業內分析認為，這實際上是北京為遏制房價過快上漲推出的一項調控措施，該政策或將長期執行。

“90/70”的前世今生

“90/70”政策最早出現在2006年。彼時，為控制樓市過快上漲，建設部（2008年改為住建部）等九部委聯合下發《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，提出“90/70政策”，規定自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

資料顯示，這一政策主要是針對當時市場上剛需產品供應緊張，房價上漲壓力較大的背景制定。該政策的初衷在于支持剛需購房，據了解，90/70早期執行時只規定90平方米以下住房面積在全市占到70%比重就行了，后來又修改為每個地塊90平方米以下住房面積都必須達到70%以上。

這一政策在推出之后的確取得了一定的效果。不過在北京，該政策于2009年前后就已漸漸淡出。2014年前后，隨著全國多地松綁限購，業內對于“90/70”政策取消的呼聲也日益增多，一些地方已公開出臺新政修正或取消這一先前已被變相規避、名存實亡的調控政策。

中國房地產研究會副會長童悅仲表示，這種依靠行政手段規定面積的做法是有問題的。

2015年3月，國土部和住建部聯合簽發樓市新政，宣告實施了8年的“90/70”政策全面解除。

然而一年后，“90/70”卷土重來。

“這一規定重新浮出水面，尤其是如果長期存在于北京土地出讓環節的話，對于市場影響無疑十分顯著。”偉業我愛我家集團品牌中心總監孔丹等多位業內人士表達了相對一致的觀點。

北京中原地產首席分析師張大偉分析稱，去年北京成交的住宅性質用地主要可以分為三類：保障性質住房（包括自住房），單戶面積基本都限制在60-90平方米；一般商品房，基本都趨向于大戶型；以及公建類物業，“今后，如果‘90/70’政策長期在北京土地市場出現，那么附帶這一條件的土地出讓單價將受到明顯約束，因此這些地塊出現高價地的可能性將在一定程度上降低”。張大偉表示。

配合全年工地“節奏”

根據出讓公告，位于昌平區南邵鎮的兩宗土地，地塊建筑面積基本相似，都在16萬-18萬平方米之間，出讓底價也相差無幾，分別為21.3億元、20億元。此外，兩宗土地都要求配建公租房，建筑面積分別不少于3.75萬平方米、3.52萬平方米。

“去年，泰禾和龍湖曾在同一天各自取得了昌平區南邵鎮的一宗住宅用地，兩宗土地項目的樓面價分別為2.1萬元/平方米、2.75萬元/平方米，至今仍令人記憶猶新。” 亞豪機構市場總監郭毅表示，在“90/70”政策被寫入昌平區南邵鎮兩地塊出讓文件的那一刻起，這兩宗土地項目就注定無法再續此前同區域地塊如此高的成交價了。

其實，早在今年初北京兩會期間，北京市國土局就曾透露過今年北京土地供應的策略方向。據北京商報報道，當時，市國土局相關負責人曾表示，北京將繼續保持土地供應量結構性減少。

去年，北京市國有建設用地的供應已經出現了適度調整，在降低土地供應總量、保持基礎設施用地供應規模和比例，減少工業用地供應、保持保障房供應比例不變后，今年的土地供應將呈現中心城區供地量繼續減少、土地集中供應向遠郊區轉移、保障房的土地供應占比將適度減少等特點。

業內表示，北京土地重啟“90/70”政策也是符合這一供應思路的，在距中心城區相對有一段距離的區域供應剛需住宅用地，確實能夠有效吸引人群“由內至外”進行轉移。

“北京剛需型商品住宅面臨著后續供給乏力的尷尬局面。近兩年高價地頻出，北京六環周邊的地價水平也已經接近3萬元/平米。換句話來說，也就是往年剛需盤供應的主力區域，現在在地價倒逼之下，開發商將不得不開發為改善型產品。”郭毅分析說，那么只能接受較低總價的剛需型客戶怎么辦呢？如果未來自住房的供地也大幅減少，難道剛需客群只有商住公寓可選嗎？這時候，“90/70”正好可以發揮出巨大的威力。

90平方米以下的小戶型占70%，意味著這部分產品全部面向剛需及改善型客群，考慮到這類客群的支付能力，未來的房價就不可能過高。開發商對地塊針對的客群有了明確預判之后，所能接受的地價上限也隨之收窄。

另一方面，“北京重拾‘90/70’，原因之一是在滬深相繼頒布緊縮政策后，北京需要表現出對樓市調控的積級態度。”郭毅告訴記者，盡管北京的調控壓力并不大，今年一季度純商品住宅的成交量不過10151套，同比去年樓市低谷期的銷量不過增加了1868套，與滬深的量價齊漲相比，北京新房市場穩健發展的勢頭讓大家都松了一口氣。

雖然如此，但北京仍需與其他一線城市保持同步，因此，此前曾經頒布但在后期執行上有所放松的政策被重新啟用。與“90/70”的政策相類似的還可能包括取證價格的管控等。在業內看來，“90/70”在目前這一階段被重新拾起，不僅能解決剛需類住宅供地不足的問題，也將在一定程度上緩解北京高價地過于頻繁出現的情況，是符合現階段需求的行政手段。

緩解剛需供應壓力

伴隨“90/70”政策而來的也不乏質疑、反對之聲。尤其是國家放開“二胎”政策之后，人口增加對住房面積提出更大的要求。在這個節骨眼上，“90/70”政策又回來了，以實際行動說明，未來幾年，北京新增供應的樓盤70%都是90平米以下，其余那30%，物以稀為貴，單價更貴。自然遭到改善型消費者的反對。

“事實上，這個政策有它的合理性。”張大偉告訴記者，自2014年開始，北京土地市場價格持續走高，高價地頻現，給了北京房價以較大的上漲預期。去年一年，更誕生了大量區域地王，由于樓面價攀高，為保證利潤，開發商不得不選擇打造豪宅產品從而使得市面上的剛需盤供應減少，不少剛需客群不得已轉向商住項目。

鏈家發布的數據顯示，每年北京的剛性需求總量至少20萬套，包括結婚購房需求至少4萬套以上，學區房需求至少5萬套以上，外地首購需求10萬套以上。

但實際上，北京市這兩年供應的商品房包括自住商品房和普通商品房也不過4萬套，過去幾年北京市每年二手房的實際成交量是16萬套（其中包含改善型住宅），這遠遠滿足不了剛需住房的缺口。

來自中原地產市場研究部統計數據顯示，截至今年3月31日，北京純商品住宅（除去保障房、自住房、商住房）市場中，90平方米以下小戶型庫存量只有18114套，占全市整體純商品住宅庫存總量的30%。與去年同期相比，90平方米以下小戶型庫存量減少26%。

“現在重提‘90/70’政策，這一情況或能得到緩解。”張大偉表示，由于“90/70政策”在土地供應時就限制了供應商品房的屬性，倒逼開發商不得不開發剛需類產品。考慮到剛需客群的資金問題，開發商所能接受的溢價率也會降低，于是在擴大剛需供應量的同時也能夠對地價起到降溫作用。

此外，“90/70”政策有助于解渴中小戶型不足，增加整體新房供應套數。如果按照“90/70”政策，一個六萬平方米的地塊中70%將建設成為90平米以下物業，大約能供應500余套中小戶型和140套左右的大戶型產品，比之前市場條件下供應量增加了40%。

與之相對，隨著剛需供應量的增長，大戶型項目的供應量也會下降。“‘90/70政策’的重現對于去年在北京拿地的開發商和在售豪宅項目來說應該算是一個利好，”懋源集團營銷策劃總監劉強認為，“對于優質地段的項目來說，需求量是存在的，但隨著供應的下降，豪宅項目也將成為市場上的稀缺商品。”

“昌平區南邵鎮兩宗宅地重現‘90/70政策’只是一個開始，之后可能會根據需要持續推出。”郭毅表示，但是按照現在的市場條件，實行一刀切的可能性很小，更大的可能是根據地塊條件具體實施。“如果是城區的優質地塊，就算實行‘90/70政策’，由于高樓面價造成的高單價，也會使得剛需群體依然沒有辦法接受，這也是為什么‘90/70政策’重現會在昌平的原因。”

據郭毅分析，這兩塊地附近仍屬于剛需產品聚集地，去年這一區域所出讓地塊中又配建有較大面積的保障房，所以在此區域地塊上推出“90/70政策”更符合市場需求。“按照現在的房價水平來看，房山、大興、昌平都是3萬元上下，這樣80平米兩居240萬，對于剛需來說還能買到合適的房子。”