環北京房產銷售亂象調查

2016年“十一”假期前后，全國20余個城市陸續出臺房地產調控政策，絕大多數地區都突出強調“嚴肅查處房地產市場違法違規行為”。住建部于10月4日公布了45家違法違規房地產開發企業和中介機構名單，北京、上海等地對點名的有違規嫌疑的房企和機構迅速查處。

河北省廊坊市下轄的香河縣、大廠縣、三河市被稱為“北三縣”，由于地理位置上緊鄰北京市通州區，成為近期樓市熱點地區。

從2015年下半年開始，“北三縣”樓市曾一路狂飆，房價在短短幾個月內迅速翻倍。但從4月份廊坊市下發房地產嚴控政策后，政府突然一腳剎車，就讓喧囂了半年多的熱土直接陷入了前所未有的停滯狀態。

政府給房市踩下急剎車的原因眾所周知，自去年北京市政府宣布東遷以來，“北三縣”樓市持續走高，不少項目的銷售均價已經從過去的七八千元漲到1.5萬元以上，同比漲幅超過100%。其中燕郊樓市的漲幅最大，目前該地房價最高已經達3萬元/平方米，甚至超過北京一些樓盤，整體市場已突破2.8萬元/平方米。過去一年，整個“北三縣”的漲幅甚至超過了深圳。

抑制樓市暴漲，打擊投機需求是目前“北三縣”政府治理樓市的首要目標。

不過臨近年終，不少開發商為了資金回籠，竟暗箱操作，違規銷售的手段更加隱蔽。《小康》記者近日調查發現，嚴查之下，房地產銷售有所規范，企業和機構人員的違規行為有所收斂。不過，仍有一些房產企業和中介機構頂風作案，定價混亂、違規加價和變相收取排號費等行為時有發生。

“北三縣”上演房產急剎車

這個夏天，對于北京白領王威注定是一個難熬的季節，兩年前他在河北省大廠某樓盤購買了一套80多平方米的住宅，“排號費、訂金和首付款一共交了20多萬，快兩年了，只簽訂了一個內部認購協議。” 王威說道。

王威通過多方了該項目仍未辦理國有建設用地土地使用證，這意味著他花了20多萬首付購買的是一個違規項目。

“大廠不少項目都五證不全。”王威說。

在“北三縣”，違規建設、違規銷售并非個例，據廊坊市一位資深銷售介紹，開發商沒有拿到土地即開始建設、沒有開工即開始銷售，這種現象很普遍。

今年4月初，廊坊市政府開始逐步整頓轄區內房地產市場，并出臺相應限購政策，整個地區房地產市場被熔斷，至今大廠地區可售項目不超過三個。

8月中旬廊坊市政府再發通告，在土地出讓、預售管理、信用懲戒等方面提出明確要求，規范廊坊市區房地產秩序。未取得土地或規劃手續違法售房和“一房多賣”造成嚴重不良影響的企業，將被列入“黑名單”從嚴從速處理。

通告提出，土地出讓要嚴格遵循招標拍賣掛牌出讓的市場規則，凡申請人符合條件的均可依法參與競買。嚴禁任何單位和個人違反有關規定與集體經濟組織以及破產、改制企業簽訂土地征收、轉讓協議。房地產開發項目取得土地、規劃、施工許可等手續后方可開工建設，對擅自開工建設的，一律依法從嚴查處。

廊坊市政府要求，商品房預售必須“五證齊全”。開發商未取得《商品房預售許可證》之前，不得發布項目宣傳廣告，嚴禁以預售房屋的方式進行非法集資，嚴禁以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

違反相關規定，將由國土、公安、城管、建設、房管、工商、物價等部門按照職責查處。開發商、房產中介違法違規的，將計入企業信用檔案，并在房地產市場準入、行政許可、證照資質審核等方面予以應用。政府建立違法企業“黑名單”數據庫，并依法從嚴從速處理。

同時，購房者們也在跟時間賽跑。他們擔心政策落地后，對首付比例和購房資格會進行限制，如果不能提前完成網簽和按揭手續，未來不僅首付比例可能增加，購房資格甚至都可能被取消。

嚴控政策出臺后，包括港中旅、天洋城、福成、興達等在內的很多房地產商為避風險，選擇了“停售”。

從北京到河北燕郊，下了通燕高速就是102國道，道路兩側云集數十家房地產項目售樓處，曾被稱為售樓一條街，火爆的市場戛然而止。

電商服務費進了誰的腰包？

在今年4月1日“廊九條”發布前，大廠夏墊區域某樓盤，在未取得商品房預售許可證，且預售區塊還是一片空地的情況下，便涉嫌違規對外預售，且收取購房人4萬元的排號費。

除此之外，當項目遲遲未有開盤跡象，相關排號人退號時，開發商竟逾期不退款。

此事公開后當地政府按照相關規定對開發商進行了處罰。

廊坊有關部門明確要求，開發商在取得預售證之前不得宣傳，不得以認購、預訂、排號等名義向購房者收取定金和預訂款，不得參加任何展銷活動。

但規定出臺僅僅幾個月后，一些地產商又變相收取排號費。

“北三縣”中，離北京較遠的香河9月以來其購房熱度迅速攀升。

“幾個月前售樓處還沒這么多人，這陣子售樓大廳天天擠滿人。”在香河某售樓處，銷售負責人張崇向記者介紹，最近來看房買房的幾乎都在北京工作。9月份銷售的房源大部分委托合作的房產經紀公司操作，由房產經紀公司收取電商服務費。

據張崇介紹，該樓盤此次開盤均價高達1.8萬元左右，房產經紀公司收取電商服務費3.5萬元，開盤抵7萬房款，但此款不能開取發票。

知情人向《小康》記者介紹，所謂電商服務費，事實上就是開放商給代理銷售的房地產經紀公司的銷售傭金。“舉個例子說，一套總價200萬元的房子，你交了3.5萬電商費，開發商在總房款里減去7萬元，總房款變成193萬元，實際上，開發商預期價位就是193萬元，最后簽合同也按193萬簽，開發商沒有任何減免，而且還給替他們銷售的房地產經紀公司報酬，出了問題與開發商無關。”

來自東北的購房者王超在售樓處聽了張崇講解后，被張崇帶到通州區一處隱蔽的度假村交了兩套房的電商費共計7萬元。

王超交了電商費后便回東北等待開盤。”約一個月后，樓盤銷售人員通知周末開盤，王超立即放下工作，從老家趕來，發現自己排到1300號，該樓盤此次只銷售1200套房源。王超決定放棄選房，準備退回電商費。

電商服務費的說明顯示，當購房者“申請退還服務費將于辦理退款手續后30個工作日內轉賬退還至原消費銀行卡。”然而王超等了足足兩個月，反復交涉后，房地產經紀公司才勉強退款。

電商服務費收據顯示，這是一家叫“民兵團”的房地產經紀公司。

該官方網站顯示，民兵團是北京微行天下文化傳媒有限公司旗下品牌，致力于搭建于中國最前沿的互聯網房地產整合服務平臺。作為行業新生力量成功踐行著地產行業O2O模式，為開發商精準定位目標受眾，為購房客戶精準匹配目標樓盤，為大兵（團員）提供專業快捷的服務。

據介紹，此次該樓盤開盤，有大約1400人交納電商服務費，民兵團收取電商服務費金額高達5000萬元左右。

民兵團香河上述項目負責人張宗利向《小康》記者介紹，該公司在香河縣代理了十個以上樓盤，與開發商都是采取上述合作方式。另據知情人介紹，房地產經紀公司收取電商服務費后，為了增加銷售業績，公司銷售人員都承諾給購房者返傭金，一般在2萬元左右。

家住燕郊的喬冬雪和丈夫劉紅旭，今年6月，通過熟人介紹，認識了民兵團的銷售，銷售承諾如果購房返還2.8萬元傭金，一家人東籌西借在香河運河家園小區購買了一套住宅，可是到現在為止“民兵團”一直沒有返還承諾的傭金，多次催要無果。民兵團給出的說法竟然是，銷售卷款跑路了。據了解，諸如此類事件在“民兵團”并非孤案。

在“民兵團”的一份介紹中顯示，“民兵團”現在擁有350人的技術研發團隊、擁有專業的線下服務團隊、策劃創意團隊和高效的執行團隊等。至今民兵團注冊大兵（會員）已發展到5萬余人，其中北京及周邊獨立經紀人3.1萬人。截至2015年7月，銷售額已突破68個億。

上述知情人告訴記者，民兵團所稱的獨立經紀人就是該公司的編外掛靠銷售團隊，只要在該公司網站注冊就可以成為“民兵團團員”，沒有任何勞動合同，大部分承諾也是口頭協議，如果雙方任何一方出現問題，一走了之均沒有任何保障。

按照該公司公開的銷售規模，粗略統計每年至少有數億元電商服務費進賬，這些電商費沒有給購房者開具發票，究竟流向了哪里？張宗利表示，此事只能和公司負責人杜曉剛聯系。本刊記者致電該公司，辦公室人員承諾稍后會有相關負責人與記者聯系，截至發稿時，該公司沒有正面回復記者。

買房加價潛規則

不多交錢，在燕郊根本買不到房——這是燕郊樓市的一條潛規則。

在北京一家公司工作的陳璐在燕郊某樓盤看中一套71平米的兩居，單價2.8萬元/平米，總價199萬。

作為首套房，陳璐可以享受三成首付的政策，也就說，陳璐準備60萬元即可，但在售樓處，她卻被告知，需要準備80萬元的首付。首付怎么變成80萬元呢？

經銷售解釋，這多出來的20萬元其實是“補差價”，這套實際銷售單價為2.8萬元/平米、總價199萬的房源，在合同上，銷售單價為2.4萬元/平米，總價為170萬元，按照首套房政策，可以貸款120萬元，那么按照實際銷售總價看，首付款就變成了80萬元。

為什么售價2.8萬元的房子，只能按2.4萬元貸款？銷售員接下來的解釋，更讓她郁悶至極。原來，該項目在住建委的備案價格為2.3-2.4萬元/平米，但是在單價近3萬元的燕郊新房市場中，并沒有開發商愿意按備案價銷售。但是想通過房管局網簽，取得銀行貸款的話，就必須符合備案價。

原本多加20萬元，已經讓陳璐壓力倍增，更讓她瞠目結舌的還在后面。該項目稱，補差價的20萬元不能體現在合同里。換而言之，就是不能和網簽一起結算，要另交。而且這20萬元，開發商不提供任何收據，最好是現金，在交錢現場不允許拍照、錄像，不能保留任何證據。

無憑無據給開發商20萬元，陳璐肯定不愿意。銷售則表示：“那就看自己了，認可就買，不認可就算了，想在燕郊買到住宅，就都得多交錢。”

記者注意到，今年4月和8月，廊坊市人民政府相繼出臺規范房地產政策，簡稱“廊九條”、“廊七條”，并在廊坊市政府網站公布。針對銷售環節，“廊七條”要求開發商在取得預售證之前不得宣傳，不得以認購、預訂、排號等名義向購房者收取定金和預訂款，不得參加任何展銷活動。

隨后，“北三縣”相繼出臺細則。三河市促進房地產業平穩健康發展工作領導小組辦公室規范商品房預售管理細則中規定，進一步加強預售管理，限期一次性公布全部可售房源；落實住房價格備案制度，加強價格管控，限定申報預售價格上漲幅度；銷售價格6個月內不準調整，6個月后上漲幅度不超過10%。

上有政策下有對策。 燕郊本地一位銷售負責人表示，目前燕郊絕大多數項目都在加價銷售，目的是為了突破政府對價格的限制，“比如，這個房備案價是2萬元，規定是最高上浮10%，但實際銷售價格是2.5萬元，簽約時還是按照2萬元來執行，但另外5000元不會體現在合同中和開發商收入中。”

據其透露，通常的操作方式是，開發商通過代理公司或者銷售人員來收取加價部分，這部分錢沒有收據和發票，甚至不會通過公司賬戶，“燕郊大部分新盤因為備案價普遍較低，所以都加價銷售，最高的加了50%，等于一套房加了100多萬。”

房企變相提價，背后反映的是一種購房的狂熱和銷售的亂象。

燕郊另一在售項目的銷售人員透露：“除了加價，還有一種情況是，開發商不提高首付，但捆綁車位賣，一個車位100萬元。這無疑提高了首付。這就是燕郊的基本行情。”

記者調查發現，目前燕郊新房整體均價保持在2.8萬元/平方米左右，但之前開發商報備的價格較目前市場價而言偏低，因而多個項目都有加價行為。這就出現了雖然在過戶和辦理銀行貸款時，價格還是按照報備價來執行，但開發商往往要求購房者支付動輒20萬以上的“議價費”。

加價賣房不僅僅在燕郊，與燕郊相鄰的大廠自治縣某樓盤近日開盤，每套房平均加價在40萬以上，手段與燕郊類似，兩天賣出700余套房源。

對于燕郊、大廠部分樓盤的加價行為，北京房地產學會執行會長陳貴表示，加價的“潛規則”，說白了不多給錢就不賣給你，這種行為可能只有在供需失衡的地區才有。這種“擦邊球”的行為很難杜絕。

北京市房地產中介協會會長李文杰表示，除了政府要繼續加強監管，新房市場應加強客戶對企業的監督。眾多購房者建議，應建立舉報及時反饋機制，提高監管效率。據了解，現有的舉報渠道大多數是信訪渠道，回復時間多達60天。如果加上相關部門不作為，需要提起行政復議處理，反饋時間會更長，市場卻很可能早已出現變化，無法形成有效監督。

對于中介經紀的違規行為，李文杰表示，應加強行業自律，對于害群之馬要充分進行信息披露，施行懲罰，提高所有機構的規范意識。