夫妻一方擅自出賣共有房產的效力研究

【摘要】：房產作為夫妻共有財產中比重較大部分，起到了維系婚姻關系的重大作用。夫妻一方擅自處分共有房產，不僅會動搖婚姻的基礎，同時也對社會經濟發展有影響，因此有必要就該問題作出探究。

一、夫妻一方擅自處分共有房產的性質

夫妻在共同生活中，其對婚姻期間取得的財產共同享有所有權，并且有平等的處理權。我國《婚姻法》第17條規定“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權”。不動產是夫妻共有財產中較為重要的一部分，如果一方非經對方同意而為處分行為，如何認定其性質？一般在夫妻共有房產上，可能出現三種情況：第一，房屋登記在夫妻雙方名義之下， 其中一方未經對方同意擅自轉讓該共有房屋;第二，房屋登記在夫妻一方的名義之下，登記的名義人未經其他共有人的同意擅自轉讓;第三，房屋登記在一方的名義下，另一方沒有登記，沒有登記的一方擅自轉讓該共有房屋。

上述的三種情況看似都是無處分權而處分標的物，但是與善意取得相銜接的無權處分，僅指當公示狀態與實際權屬不一致時，動產的占有人或者不動產的登記名義人未經真正權利人同意而轉讓標的物的情形，其他情形下的“無權處分”不屬于善意取得制度適用前提的“無權處分”。也就是說， 善意取得制度的基礎是公示公信原則，保護的是因權屬和公示不一致導致受讓人信賴公示狀態而與動產的占有人或者不動產登記名義人進行的交易。那么情況一和三應該認定的是無權代理，而情況二才是善意取得相關聯的“無權處分”。

因此夫妻一方擅自處分共有房產的，只有在登記名義人與處分人為同一人時，才可以認定為無權處分行為，而其他情形則屬于無權代理。

二、夫妻一方擅自出賣共有房屋的效力分析

共同共有是指兩個或者兩個以上的公民或法人，根據某種共同關系而對某項財產部分份額的共同享有權利并承擔義務。[1]在我國共同共有有兩種基本形式，夫妻共同共有和家庭共同共有。[2]夫妻在婚姻關系存續期間，對共有財產享有平等的占有、適用、收益、處分權利。[3]夫妻雙方出賣、贈與屬于夫妻共有的財產，應取得一致意見。夫妻一方明知另一方處分財產未作否定表示的，視為同意。[4]

1、以無權代理認定的擅自處分房產的效力

（1）家事代理的認定

《婚姻法解釋一》第十七條規定，婚姻法第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規定，應當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。根據法條的規定，夫妻可以相互代理日常生活上的財產行為，而無需另行授權。但是非日常生活上的行為，一旦一方擅自做出處分的行為，對于另一方來說就構成了無權處分。

具體來說關于夫妻家事代理權的范圍，學者根據馬斯洛的“需要層次結構”包括三個方面：第一方面，為生存層面的代理，主要涉及衣食住行的內容;第二方面，為家庭的保健和娛樂的代理，涉及家庭奢侈品的購買;其三，為家庭和個人發展需要的家務代理，主要涉及家庭成員的學習和深造。這是法律規定夫妻可以任意代理對方做出的行為。而購買、處分不動產、購買、處分具有重大價值的財產、與夫妻共同生活不相關的生產經營行為、處分與婚姻當事人一方人身有密切聯系的事務，如領取勞動報酬、放棄繼承等行為，如果夫妻一方擅自行使處分權，則構成無權代理。

（2）買賣行為的效力

夫妻在家事代理的范圍內，都可以任意處分共有財產，而不動產是不包括在家事代理的范疇內的，一旦單方處分了共有的不動產，則必然認定為無權代理。夫或妻的非正當性處分共同財產的合同處于一種效力待定的狀態，需要夫妻另一方的追認。《合同法》第51條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。根據《合同法》規定，雙方所訂立的買賣合同是否有效， 需視被代理人對代理人的行為是否追認而定：如果被代理人追認，則買賣合同有效;相反，買賣合同無效。如果另一方拒絕追認，那么合同自始、確定、當然無效。第三人可以根據《合同法》42條的規定，主張無權代理人的締約過失責任，因為一方在明知自己未授權的情況下，與相對人訂立合同的行為違背了誠實信用的規定，給對方造成的損失應承擔賠償責任。但是這種責任跟違約責任相比，賠償的范圍小，不賠償預期利益的損失。

（3）物權的效力

物權效力在于合同的履行，因為不涉及無權處分的規定，一旦合同被追認，那么雙方就應當積極履行，對于出讓人來說應該協助受讓人辦理轉讓登記，受讓人也應支付標的物價款。根據我國《物權法》14條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。如果在被代理人追認時，雙方已經辦理過戶手續，，則物權發生變動，受讓人基于法律行為取得所有權，因為被代理人的追認既是對買賣合同的追認，也是對處分行為的追認;如果被代理人追認時，雙方未辦理過戶手續，則只能認定買賣合同有效，但物權尚未發生變動， 受讓人要想取得所有權， 還需有獨立的處分行為：要么由被代理人親自履行辦理過戶登記手續，要么由被代理人授權代理人代為辦理過戶登記手續。

2、以無權處分認定的擅自處分房產的效力

（1）第三人的善意如何認定

對于房產登記在夫妻一方名下，登記名義人瞞著另一方將房屋出賣給第三人，第三人是否可以根據善意取得制度取得房屋所有權？有兩種不同觀點。觀點一，第三人只要查詢了登記，并相信登記，就可以被認定為善意，根據善意取得制度獲得所有權。觀點二，第三人僅僅查詢登記還不足以盡到其義務，還需查明夫妻另一方是否同意該交易行為。[5]觀點一和二的區別在于，對第三人注意義務的不同要求，第三人是查詢并信賴登記簿即可善意取得，還是需要實質上調查才可以獲得標的物所有權。筆者認為，善意應僅限為第三人盡到注意義務，但如果進一步要求第三人進行核實登記事項，則對其顯然太過苛求。原因有二：其一，第三人在客觀上很難查明房產權屬登記存在不實之情況，且其一般并不是第三人所導致，按照外觀主義，這并不屬第三人之義務。若將此項核查義務增加至第三人身上，這實際上是將登記機關造成的紕漏及所引起的風險轉嫁給第三人，也會提高交易成本和相關費用。其二，將外觀主義即以信賴登記簿所顯示的記載信息為標準來對“善意”進行判斷，有助司法實務統一進行裁量。

（2）買賣行為的效力

夫妻一方擅自處分不動產與第三人簽訂的合同的效力問題，《合同法》和《買賣合同解釋三》對合同效力的認定規定不同。《合同法》51條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。《合同法》中明確了，處分權是合同生效的要件。《買賣合同解釋》第3條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。該條文的含義是，買賣合同如果無其他瑕疵，不因欠缺所有權而影響效力，也就是說符合了合同生效的其他要件，即使沒有處分權，合同也一樣有效。無權處分人和第三人之間成立了買賣合同，如果雙方當事人未依照合同約定去履行各自的義務，則構成違約，非違約方可以請求違約方來承擔違約責任。因此，在合同層面來說，第三人可以請求無權處分人來承擔合同責任，擅自處分方應將善意第三人已支付的價款返還，并賠償糾紛期間如若房產市場價格上漲對第三人所造成的損失。擅自處分一方應以個人財產履行此項賠付義務，亦或是在雙方離婚之時將此作為擅自處分方的個人債務處理。但是這僅僅是合同的效力，物權變動的效果，要依照物權法的條款來判斷。

（3）物權效力

夫妻一方擅自處分共有房產的行為是無權處分行為，依照《物權法》106條有關善意取得的規定，要符合的要件是：①第三人是善意不知情②已經辦理了登記或者交付③支付合理的對價。在此情形下，有兩種可能：第一，符合了上述善意取得的構成要件，那么即使是原權利人拒絕追認合同效力，房屋的所有權也發生變動，第三人可以取得標的物所有權;第二，尚未符合善意取得的構成要件，但是獲得了原權利人的追認，使得原有的效力待定的合同生效，那么物權的效力要看合同履行的結果。《物權法》第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因此辦理相關登記，是物權變動的生效要件。權利人交付房產，并且協助第三人依法辦理登記，則第三人可以取得房屋所有權，如果未完成登記行為，則即使是合同有效，也不產生物權變動的效果，第三人仍然不能取得所有權。

三、我國立法現狀的不足及改善意見

綜上所述，根據我國現行法律的規定，可以看出在共有夫妻和善意第三人的利益發生沖突的時候，設立了相關的制度即善意取得制度，在限制第三人取得標的物所有權的條件下，保護了原權利人的利益。然而這種保護還是不足夠的。因為住房對于公民來說，是其生活的基本需求和保障，隨著房價日益上漲，一個房子承載的，已經不僅僅是夫妻二人的一生積蓄，甚至是連同父母在內家庭成員的所有積蓄。根據法律規定，如果第三人符合了善意取得的要件，那么房屋所有權就轉移給了第三人，對于原權利人來說，他意味著失去了生活的居所，這實質上已經是對生存權的侵害。

第一，不利于對權利人財產權的保護。《憲法》第13條明確規定了對財產權的保障。婚姻家庭生活中，夫妻共同財產的財產權都應當獲得尊重和保護。現行法律規定不利于保護夫妻共有財產的安全性。善意取得制度的設立，目的是維護交易財產的安全，保護第三人的合理信賴，從而穩定市場的經濟秩序。但是在夫妻共有財產的保護上來說，當共有人權利和第三人權利產生沖突的時候，如何尋求一個平衡點，是傾向于保護動態的交易安全還是原有的權利狀態。筆者更傾向于保護原權利人利益。不動產與其他財產不同，在于它是生活所需的。如果非經共有人同意，即可獲得不動產所有權，那么原權利人的權利如何救濟？只能向無權處分人主張侵權責任，但是房屋是不可分的，一旦被轉移了所有權則無論如何都不能回復到原始狀態，這對于原權利人的利益損失，是無法彌補的。

第二，不便于對權利人生存權的保護。生存權是人權中最基本的權利，不動產對于人來說是生存居住所必需的的。尤其是如果夫妻共有的房產是二人唯一的居所，喪失所有權的一方會流離失所，并且也很有可能因此而導致夫妻感情不和，甚至婚姻關系的終結。這種結果即便是出于保護善意第三人的目的，也是難以被接受的，不符合社會的基本善良風俗。雖然有觀點認為配偶一方可在離婚時訴請要求擅自處分一方賠償損失，但是這種補償，也不足及彌補居住權受到的損害。

據此，筆者認為法律需要完善一下幾點：

1.對夫妻共有房屋的善意取得做出特別限制。陳葦教授在 2010 年 5 月 "21 日最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）（征求意見稿）專家論證會中建議在《解釋三》第12 條（現為第 11 條）中增加“用于婚姻家庭生活的住房除外”的條款。即一般情形中，與之交易的善意第三人可適用善意取得制度取得該房屋，但“家庭共同生活居住需要的”除外，以保證家庭的穩定，保護家庭成員的居住權。然而該意見遭到了眾多學者的反對，最高人民法院在保護交易安全與維護家庭利益及穩定兩者之間進行權衡后，最終刪除了“但書”，以保持司法解釋與物權法規定的一致性。[6]

反對學者主要認為，解釋三征求意見稿中的例外條款與《物權法》第 106 條善意取得制度沖突。然而筆者認為，雖然該例外規定與善意取得制度沖突，但是婚姻家庭關系具有其特殊性，建立在夫妻關系上的共同共有，與其他情形下的共同共有不同，必然應該區別于普通商品房交易。夫妻共有的房屋，是家庭生活的最基本條件，起到了維護家庭關系和睦的作用。房屋是人賴以生存的條件，如果一方擅自處分雙方共有的唯一的居所，那么另一方將可能會流落街頭。《物權法》規定的是物法，是為了維護社會經濟穩定而設立的，然而人權是大于物權的，在人權都難以維護的時候，又如何去考量到《物權法》的規定，并且這樣的結果已經損害到了社會的基本善良風俗和習慣。因此，該規定并非是對善意取得的否定，而是基于保護基本人權及促進婚姻家庭關系良性發展的考量。

即使法律沒有明文規定，但是司法實踐中，已經排除了對夫妻唯一共有住房的執行行為，即在執行層面否定了第三人的善意取得，但是筆者仍然建議在《婚姻法解釋三》中，加入例外的規定，明確如果該房屋是夫妻用于生活居住的唯一居所，是家庭唯一居住用房，那么應該排除第三人的善意取得。在平衡權利人的居住權和第三人合同權利的情況下，傾向于維護居住權，而賦予第三人請求違約責任的權利。

2、倡導性得提出夫妻共有財產的共有登記制度。婚姻財產共有是符合中國傳統婚姻習俗的，從社會習慣上來說房屋一般登記在戶主或者大部分登記在男方名下，因此現在就直接通過立法來改善這種已經形成的固有觀念存，確實存在很大困難。然而是共有財產，卻只登記一個權利人，又會影響不動產登記簿的公信力，不利于保護第三人的信賴利益。筆者建議，登記機關提出倡導性的意見，在辦理登記手續之時，主動向登記人詢問是否屬于共有財產。提示可以對登記人起到一定的倡導作用，使登記人逐步接受財產共有登記的理念，再通過立法來規定“共有人應該對共同共有房屋進行登記申請，若房屋只登記在部分共有人名下，則不視為共有財產，登記人可以行使處分權。”如果要避免這種情況發生，則需要共有人積極履行登記程序，在權屬發生變更的時候及時修正，從根源上減少夫妻一方擅自處分共有財產的可能性。

3、建立錯誤登記賠償制度。由于登記機關的過錯，使得權利人申請登記為共有的房屋只登記在一方名下，而登記名義人利用該登記擅自處分了共有財產，由此給共有人造成的損失，共有人可以要求登記機關給予賠償。從收取的登記費中提取一定的比例繳入賠償基金賬戶，成立賠償基金，如果存在登記給權利人造成損失時，從賠償基金中適當賠付。當然，僅僅賠付的是直接損失，預期利益不包含在內。

注釋：

[1]王利明，《物權法研究》（上卷）， 719頁，中國人民大學出版社;

[2]王利明，《物權法研究》（上卷）， 724頁，中國人民大學出版社;

[3]梅夏英、高圣平，《物權法教程》，2版，147頁，中國人民大學出版社;

[4]王利明，《物權法研究》（上卷）， 725頁，中國人民大學出版社

[5]王利明，《物權法研究》（上卷）， 725頁，中國人民大學出版社;

[6]參見奚曉明主編： 《最高人民法院婚姻法司法解釋（ 三） 理解與適用》，最高人民法院出版社2011 年版，第183 頁。

參考文獻：

[1]王利明，《物權法研究》，中國人民大學出版社，第3版 ;

[2]奚曉明主編： 《最高人民法院婚姻法司法解釋（ 三） 理解與適用》;

[3]梅夏英、高圣平，《物權法教程》，中國人民大學出版社，第二版;

[4]史尚寬，《物權法論》，中國政法大學出版社，2000年版;

[5]王澤鑒，《民法物權》，中國政法大學出版社，2001版;

[6]孫憲忠《中國物權法原理》，法律出版社，2004版。