房產登記錯誤的法律救濟

【摘要】：近年來，房產登記錯誤問題頻發(fā)，如何對因房產登記錯誤而遭受損失的人進行救濟，成為我國立法和司法實踐中研究的一個重點問題。本文主要從五個方面著手，首先要提高工作人員的素質，進一步細化房產登記的規(guī)定，其次運用好更正登記制度和賠償制度，最后通過實現(xiàn)二審合一等程序，更好的保護房產登記錯誤的受害人。

【關鍵詞】：更正登記;二審合一;異議登記

一、提高房產機構工作人員業(yè)務素養(yǎng)

嚴格把好房產登記人員“入口關”。 以后，凡是房屋登記人員均有最低學歷要求、專業(yè)要求、考試考核要求，做到房產登記人員持證上崗，沒有相關證件不被允許上崗。并且重要的一點是在進行入職考試后，設立一個考核期，對參考人員對待房產登記工作的態(tài)度進行審查，一經查明參考人員對待房產登記工作態(tài)度散漫，沒有足夠的耐心和細心，不足以勝任房產登記工作的，不予錄用。

加強對房屋登記工作人員在職期間的“培訓關”。可以通過定期、不定期培訓學習房產登記的法律法規(guī)等加強工作人員對房產登記法律法規(guī)的理解，促進房產登記審核人員加強法制觀念。做到不僅自己不會做串通其他人員進行虛假登記的事情，而且還會盡量提高自己工作審查的準確度，減少登記錯誤。

加強登記工作人員的“責任觀”。房產登記機關要為每個房產登記審核人員建立終身工作檔案，確立登記錯誤追究到個人的政策，并建立與之對應的懲罰措施。這樣房產登記審核人員自然而然的會細心仔細、盡職盡責的進行房產登記審核，盡量做到減少房產登記錯誤。并且可以給表現(xiàn)好的工作人員一些獎勵，這樣也會激發(fā)工作人員的工作熱情。

二、更正登記運用

更正登記是指當不動產登記簿的記載發(fā)生錯誤或遺漏時，登記機構依據當事人的申請或者依職權予以更正時所進行的登記。在我國可以概括為以下兩種情況：一是當事人發(fā)現(xiàn)登記存在錯誤，向登記機構申請更正登記;二是登記機關發(fā)現(xiàn)登記錯誤，主動變更登記。例如，當事人發(fā)現(xiàn)一套房屋的所有權屬于自己，而此套房屋卻登記在他人名下，可以提供足以說明事實的的證據到房產登記機關申請更正登記。

考慮到由于發(fā)生自然災害使房屋發(fā)生變動，或者是當事人由繼承而取得房屋怠于申請更正登記，又或者是是利害關系人怠于申請更正登記致使房屋買賣受到限制等情況，登記機關完全有必要依職權進行變更登記。但是也要對房屋登記機關依職權進行的變更登記給予一定的限制。當?shù)怯洐C關依職權進行更正登記時，首先登記機關要確認登記卻有錯誤，其次登記機關要通知利害關系人和房屋登記人，再次也要對房產登記機關變更登記的范圍和程序給予明確規(guī)定。

三、健全賠償制度

1.確定歸責原則

為了平衡各方權利義務，采用過錯責任推定原則是比較合理的。只要房產登記機關存在登記錯誤問題.就推定其有過錯。除房產登記機關能夠證明自己無過錯外，都推定房產登記機關有過錯。改變以前“誰主張，誰舉證”的原則，這樣不僅有利于維護利害關系人的合法權益，當利害關系人的利益遭受損害時可以找到合理合法的求償途徑;而且也可以提高房產登記機關工作人員的責任意識。

2.明確責任主體

如果是房產登記機構對房產登記利害關系人直接造成的損失，由房產登記機構進行賠償。而登記錯誤間接造成的損害的歸責責任比較復雜。首先如果是當事人提供虛假材料導致房產登記出現(xiàn)錯誤，由房產登記機構向當事人追償損失。其次，如果是房產登記審核人員出于故意或重大過失導致房產登記出現(xiàn)錯誤，必要時要向房產登記審核人員追究責任。最后，如果房產登記行為和申請行為都有過錯，這個問題又要分兩種情況進行討論：第一種情況，如果當事人提供虛假材料，而房產登記機構只是一般性錯誤，則要通過先民事后行政解決，即先通過民事途徑進行賠償，登記機關設立專門的賠償基金，如果還沒有足夠保護到利害關系人的合法權益，再通過行政途徑解決。第二種情況是申請人是一般性錯誤，而房產登記機關存在嚴重錯誤，則要通過先行政后民事的程序來解決問題。

四、細化房產登記的有關規(guī)定

1.統(tǒng)一房產登記機關

目前，我國房產登記主要存在錯辦登記證件、多辦登記證件和漏辦登記證件等現(xiàn)象，這些登記錯誤的原因主要是房產登記機關不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一造成的，各登記機關缺乏信息交流又各自為政。對于不動產權登記，各國一般設有隸屬于某個國家機關的專門登記機關。并且可以建立統(tǒng)一的房產登記信息管理平臺共享登記信息。

縣級以上的人民政府要確立一個機構辦理房產登記等事項。縣級地區(qū)的房產登記事項應該由縣級的房產登記機構辦理。如果是跨縣級的房產登記事項要由各縣級分別辦理;如果不能分別辦理的，則各縣級機關協(xié)商辦理;如果協(xié)商不成的，則要由他們的共同上一級來辦理登記事項。

2.嚴格房產登記程序

我國的房產登記應該具備準確性、嚴肅性、法定性。房產登記機關要按國務院有關部門的規(guī)定，設立統(tǒng)一的不動產登記簿，每個房產單元都要有唯一的編碼。行政區(qū)域若有變動應及時通知房產登記機關。房產因為買賣或者是贈與等原因需要變更登記的，需要買賣雙方共同到房產登記機關辦理房產變更登記 ，若實在是因為有無法抗拒的原因當事人雙方中的一方無法到場，則需要蓋有無法到場的一方當事人手印的授權委托書。

房產登記的程序必須由符合規(guī)定條件的人員來進行登記。其次，房產登記的執(zhí)行程序還要進一步細化。對房產登記的材料要有確定的內容，如登記申請原因的證明材料、登記申請表、能夠證明權利人已經登記的證明文件、當事人的身份證件等。最后，房產登記機關還要對申請人進行依法審查和詢問，包括房產的實際歸屬情況等的審查。

3.登記內容全國聯(lián)網

房產登記之所以有如此多的錯誤，一個根本原因還是房產登記的規(guī)定相對簡略，不夠全面，操作性不強，有一部分人鉆了法律的空子。在這種情況下，我們要做到法律該詳盡的地方便詳細清楚，法律的一些繁瑣的影響司法效率的可有可無的東西我們要盡可能的祛除，這樣便可以最大限度的保證司法高效便捷，同時也可以保證當事人登記時更加明確能夠有法可依。

我們國家的房產登記制度還需要進一步細化。最好能夠建立大范圍的甚至是全國的統(tǒng)一標準的房產登記制度，這樣就不會存在地區(qū)之間的登記標準不統(tǒng)一，更不會存在統(tǒng)一事項在不同地區(qū)之間出現(xiàn)不同規(guī)定。

五、實行行政訴訟和民事訴訟“二審合一”的審判模式

當事人提起行政訴訟的終極目的還是為了維護自己合法的民事權益，但是不管是行政訴訟還是民事訴訟都有其自身的局限性，所以不論是通過哪種訴訟都達不到全面維護當事人合法權益的效果。因此目前來看最好的解決辦法是將行政訴訟和民事訴訟結合起來，實行“二審合一”的審判模式來解決既有行政訴訟又有民事訴訟的房產糾紛案件。

“二審合一”是指法院的一個審判組織即審理民事訴訟又審理行政訴訟的審判方式。這樣有效的減少了訴累，為當事人省下了不必要的訴訟費和訴訟時間，同時還節(jié)省了法院的司法資源，讓法院有更多的時間來審理其他的案件，有助于提高訴訟效率，使人民的糾紛更快的得到解決，人民自身的合法利益得到及時的維護。提高法院的公信力。

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