房價上天與深圳資本迷局

近期，一張深圳地鐵站點房價圖在深圳的朋友圈傳得沸沸揚揚，尤其是穿過香蜜湖、后海、蛇口等豪宅片區的地鐵二號線，簡直就是一條黃金線，多個站點附近房價近10萬元/平米。很多外地的網友直呼：“深圳房價這是要上天的節奏！”“深圳人民真有錢！這么高的房價真是深圳人民可以接受得了嗎？還值得投資嗎？

上市公司借房產操縱股價？

“3.25新政”推出后，深圳房價有所回落，但市場交易相對其他省市依舊活躍，高端地產價格仍然堅挺。《CM華夏理財》記者從業內人士處獨家獲悉，深圳房價居高不下與上市公司熱衷“囤房”不無關系，深圳的房子可能已成為個別上市公司操縱股價的金融工具。

中原地產高級銷售經理汪先生向記者介紹，目前深圳新開的一手樓盤暫時沒有明顯的降價，這些樓盤定價都非常謹慎，一般會和周邊樓盤保持同步。目前，深圳市場兩極分化，買賣雙方正在博弈，剛需購房需求受到遏制，但豪宅投資不受影響。蛇口、前海、香蜜湖片區的豪宅價格依舊高企，蛇口半島城邦2016年4月1日開盤，均價10萬元一平方，香蜜湖的波托菲諾三期開盤均價12萬。

房地產開發資深人士連先生向記者透露，他認為深圳房價居高不下的主要原因，是深圳房子被上市公司作為投資對象，實際上已經成為上市公司操縱股價的金融工具。相比較而言，早前流傳做貿易的香港老板為了把人民幣換成美金出境，把房子高價轉讓給他們的二奶保姆和司機，這種套貸的方式其實只是小兒科。

相對深圳，廣州人口更多需求更盛，為什么么廣州的房價一直上不來，只有深圳的一半？

連先生拋出的觀點讓人腦洞大開：“我和幾位上市公司的老板討論過，認為真正讓北京、上海、深圳房子炙手可熱的原因，是這幾個城市的商品房因其稀缺性和保值性，成為不少上市公司的固定資產投資的對象，上市公司常用囤積房產的手段來操縱公司股價與市值。”

眾所周知，國內上市公司有不少都集中在北京、上海和深圳。上市公司的資產報表有一項就是固定資產投資，上市公司可以通過調整固定資產投資來達到控制公司股價的目的。

連先生向記者舉了個例子，上市公司通過關系，以公司名義用比較便宜的價格買下一整棟老舊小區的商品房，或者在價格較低時候買下一整棟新商品房。到手后，平時可以把這些房子作為員工宿舍或者對外出租獲得一定收益。通常過一段時間后，一線城市的房價都會上漲，比如房子的買入價去年是兩萬元一平，今年已經漲到四萬元一平。“當公司股價較低需要上漲時，他們便把這些房子賣掉，相當于固定資產投資實現了100%收益，以此刺激公司股價上漲；當公司股價過高需要抑制時，公司就以低于成本價格把房子賣給自己的員工當福利，或者賣給以其他名義注冊的公司，宣布固定投資失敗，以帶動股價下跌。”

值得注意的是，上市公司這類固定資產投資的地方，一般只認北京、上海和深圳市三個城市，因為這三個城市升值快，變現容易，資金流轉快。這也就比較合理地解釋了為什么廣州同為一線城市，需求旺盛，但房價卻一直比較穩定漲上不來的原因。

前海房價可達30萬？

深圳房價去年以來的瘋狂上漲，除了資金杠桿因素之外，人口猛增致使商品房長期供不應求也是一個重要原因。居民居住需求旺盛、投資意識較強以及對房價上漲積極的預期，這幾種因素疊加使得深圳房子矜貴得像皇帝女不愁嫁。甚至有地產人士大膽預測，前海自貿區的房價在三五年內將達到30萬元一平米。

深圳經濟以高科技創新產業為主。近日，深圳市政府副秘書長李干明透露：“深圳每年吸納高校畢業生超過10萬人，目前全市注冊商事主體超過了147萬戶，成為全國每千人擁有商事主體最多的城市。深圳鼓勵大眾創新，草根創業，是國內創客群體最多、最集中的三大城市之一。”單單南山科技園區就擁有各類孵化器46家，在孵企業多達2860家，累計孵化成功的企業近3000家。大量來深創業就業的年輕人，就是深圳房子的潛在買家，他們一旦創業成功，財富就會以幾何級數增加，形成強大的購買力。

中原地產的汪先生，以他自己的投資經驗跟記者分析，投資商品房要考慮回報率，除了地段，還是地段。他說，深圳的房子投資回報率是鄰深片區的兩到三倍，他自己也投資南山科技園和海岸城周邊的房子，因為這兩個地段的商品房投資回報率高，升值快，保值好。

南山科技園是整個深圳市單位GDP產值最高的區域，園區內聚集了一大批享譽國內外的知名科技企業，年產值上億元的企業超過260家。科技園內每棟樓的年產值相當于國家一個貧困市縣全年的產值。在這棟大樓上班的年輕人，今年身家10萬，明年就可能是1000萬。這樣的草根逆襲，財富往往以數十倍放大，如此強大的可能性和購買力是其他省市很難比擬的。

據統計，2015年深圳戶籍人口355萬，常住人口1138萬，但實際管理人口近1500萬人。較之其他一線城市，深圳年輕人多，2015年15歲-44歲的年輕人占了深圳人口的71%。這些年輕人大都是外地移民，在深圳本地沒有房子可以繼承，急切需要在深圳買房扎根，結婚生子。深圳現有的庫存房源只夠銷售7個月，其中南山區庫存去化時間只需要4個月，而鹽田、寶安、龍崗的去化時間也只不過是5-6個月左右。

中原地產的汪先生表示，深圳當前不存在去庫存的壓力，需要面對的是供不應求導致市場過熱的風險。深圳城市配套完善，環境空氣好，商品房資源稀缺。對于有經驗的投資人士來說，越是限制越是機會，市場越是恐慌才越容易找到價格洼地，買到質量更好地段更優更加保值升值的物業。他認為，房地產市場的好壞很大程度上取決于政策。只要政治格局穩定，國家GDP保“6”，深圳GDP增速就可能在6.5%左右；加上M2放大貨幣乘數，居民可支配收入增加，購買力變強，就不用擔心樓市新政的影響，有能力的投資者依舊可以放心投資深圳的房產。

按照房地產業內預測，前海自貿區的房價在三五年內將達到30萬元一平米，周邊的蛇口、前海南、寶安中心區的商品房目前依舊炙手可熱。