公租房租金定價的相關理論

【摘要】：近年來，在各級政府大力推行下，公租房在一定程度上解決了城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業職工和外來務工人員等群體的住房困難，同時也對抑制房價上漲過快起到了積極的作用，但由于公租房制度的建設是一項復雜的系統工程，需要很多相關配套制度的支撐，目前我國的公租房在發展中不可避免地還存在一些問題，部分公租房租金水平不合理就是其中的一個問題。下面就公租房租金定價的相關理論作簡要介紹。

【關鍵詞】：公租房;租金定價

一.公租房的概念

幾年中，“公共租賃住房”或“公租房”這兩個詞廣泛為人們所熟知，但是對公共租賃住房卻沒有準確而權威定義。根據《公共租賃住房管理辦法》，公共祖賃住房是指政府限定住宅的建設標準和基準租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。籌集公共租賃住房房源的渠道有多種，其中最多的是政府主持新建大量的公共租賃住房或者有其他單位建設最終由政府或相關機構按照一定的價格進行收購，然后作為公共租賃住房進行出租。成本相比于新建較低的是改建和長期租賃等方式，政府將閑置的其他建筑改建為公共租賃住宅，或者政府先租賃某一批住宅，然后再根據保障對象的情況陪租給租戶，這樣可以節省部分費用，減輕政府財政壓力。公共租賃住房的建設主要由政府投資，但是最好的方式是由政府提供政策方面的支持、社會力量進行投資，這樣有利于公共租賃住房制度的可持續發展。根據公共祖賃住房的定義可知，公共租賃住房屬于社會保障中的社會福利，是一種準公共產品。因此，本文認為房地產市場的市場定價方式是不適用于公共租賃住房的，在進行公共租賃住房租金

定價是一定要在考慮到公共租賃住房的保障性特性。

二.公租房租金定價的理論基礎

（一）公租房的雙重性

公租房的雙重屬性是指公租房具有保障性和市場性這兩種屬性。其一是保障性，保障著暫時不能靠市場解決住房問題的這部分人群的住房權利。其二市場性。我國人口眾多，社會對公租房的需求量很大，然而地方政府財力有限，獨自承擔建設公租房所需要的全部資金確實過于困難，政府必然會陷入資金短缺的困境。隨著公租房的建設進入高峰期，資金短缺問題會更嚴重。在這種資金壓力下，政府找到的解決辦法就是引進社會資金進入公租房建設領域。在引進社會資金進入公租房領域后，公租房就帶有商品的屬性。投資建設公租房的企業需要得到投資回報，在他們眼中公租房是一種投資品，一種能取得投資收益的產品。而當公租房在出租過一段時間后，能夠上市交易，這時公租房就完全變為商品。在弄清公租房的保障屬性和商品屬性之后，本文會圍繞著提高承租人群的支付能力和對開發商的投資補償為主線進行研究。

（二）公共產品理論

公共租賃住房屬于社會保障中的社會福利，是一種準公共產品。公共產品和私人產品是兩個對立的事物，公共產品特具有兩個最大的特性，一是在消費上具有競爭性，二是具有非排他性，這也是公共產品與私人產品的區別所在。根據公共產品的特性，又可將其分為純公共產品與準公共產品兩類。對于純公共產品而言，它具有完全的非競爭性以及完全的非排他性，也就是所有公眾都可以享受的。眾所周知，公共租賃住房是準公共產品，是政府應當提供的公共產品之一。目前我國公共租賃住房建設主要靠政府投資，財政壓力較大，政府應當鼓勵社會力量參與到公共租賃住房的建設中來，但是由于公共租賃住房投入大收益小、資金回收期長等原因，社會力量不愿意參與公共租賃住房這一公共產品的生產中來。因此，鑒于公共租賃住房的準公共產品的特性，合理的進行共租賃住房定價，使社會力量有利可圖，積極參與公共租賃住房的建設中來，同時又能夠保障全體公民的基本住房需求，面向中低收入家庭提供公共租賃住房，是當前政府亟待解決的重點難點問題。

（三）社會保障理論

國外在將保障目標縮小到低收入群體的過程中，由于各國政府在對待公共住房的問題上的見解不一，漸漸的也由此演變出了三種梯隊式的角色定位：雛生型、社會型和全面責任型。雛生型的國家政府將住房視為社會消費，采取消極態度面對住房需求，低收入者要自己尋求房屋需求的方法。社會型的國家政府則照顧市場無法滿足其住房需求的人群，如低收入者、老人、失業者、外來工等。全面責任型的國家政府承擔起滿足所有市民住房需要的責任，政府的干預是長期并根據需求和資源做出長期的規劃，確保有足夠的房屋供應量。 總體說來，國外公共住房進入機制的發展分為兩個部分，一是在住房嚴重不足時，將各階層都納入保障范圍，二是在住房條件得到改善后，縮小保障范圍。退出機制依據其發展階段的不同分為兩個部分：一是在公共住房比較稀缺的時期，側重于公共住房的輪換出租機制，二是在公共住房基本滿足供應的時期，著重于房屋的出售機制。

（四）住房梯度消費理論

住房梯度消費是指消費者從自身的實際情況出發，比如年齡和收入等，來確定自己的住房消費層次，從而達到滿足自身住房的需求。住房梯度消費理論是 H.C.懷特提出的，出發點是整個住房市場，落腳點是住房市場的消費規律。隨著經濟發展和城鎮化建設的需要，城市居民對于住房市場的需求已經從數量需求上升到質量需求，對住宅的舒適度要求提高，主要體現在戶型、區位、環境等。因此高質量的住宅吸引了城市居民的購買，而騰空的房屋則低價處理給中低收入家庭，依次循環，住宅的消費市場就形成了梯度消費鏈。 根據城市經濟學的研究成果，學者普遍認為城市住宅市場的價格與區位因素聯系密切。通過計量經濟學模型分析區位與價格之間關系時，能夠估算出消費者為了靠近城市中心而愿意支付的費用比例，根據此模型可以得出住房價格梯度表。住房價格梯度是城市住房價格空間分布的數量指標，體現了住房價格的空間分布規律，反映出區位因素的變動導致住房價格的變動范圍。

參考文獻：

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